Mieterstrom & Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Der definitive Leitfaden 2025
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus oder verwalten Immobilien und erkennen das Potenzial ungenutzter Dachflächen? Die Idee, Solarstrom direkt an Ihre Mieter zu liefern, ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern verspricht auch ein attraktives Geschäftsmodell. Bisher galt die Umsetzung oft als komplex und bürokratisch – doch die gesetzlichen Neuerungen von 2024 haben die Weichen neu gestellt.
Dieser Leitfaden führt Sie durch die beiden entscheidenden Betreibermodelle: das klassische Mieterstrommodell und die neue, deutlich vereinfachte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Wir zeigen Ihnen, welches Modell sich für Ihr Vorhaben eignet, wie Sie die Wirtschaftlichkeit realistisch kalkulieren und welche praktischen Hürden Sie von Anfang an meistern sollten.
Die zwei Wege zu gemeinsamem Solarstrom: Mieterstrom vs. GGV
Bisher war der Mieterstrom der etablierte Weg, um Solarstrom innerhalb eines Gebäudes zu teilen. Das Solarpaket I hat mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) eine schlankere Alternative geschaffen, die viele bürokratische Hürden abbaut.
Die Wahl des richtigen Modells ist somit der entscheidende erste Schritt für den Erfolg Ihres Projekts. Die Erfahrung zeigt, dass die Entscheidung von der Gebäudegröße und dem gewünschten Verwaltungsaufwand abhängt. Ein direkter Vergleich verdeutlicht die Unterschiede.
Das klassische Mieterstrommodell
Beim Mieterstrommodell nehmen Sie als Anlagenbetreiber rechtlich die Rolle eines Energieversorgers ein. Sie schließen mit jedem teilnehmenden Mieter einen separaten Stromliefervertrag ab und sind für die komplette Abwicklung inklusive Abrechnung verantwortlich.
Vorteile: Sie können den staatlichen Mieterstromzuschlag als zusätzliche Einnahmequelle nutzen und haben die volle Kontrolle über die Vertragsgestaltung.
Nachteile: Hoher administrativer Aufwand, komplexe Messkonzepte und die vollen Pflichten eines Energieversorgers.
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)
Die GGV wurde eingeführt, um die gemeinsame Nutzung von Solarstrom radikal zu vereinfachen. Der Betreiber muss nicht mehr die Rolle eines vollwertigen Energieversorgers einnehmen. Der erzeugte Solarstrom wird über einen festgelegten, statischen oder dynamischen Schlüssel auf die teilnehmenden Parteien aufgeteilt. Jeder Teilnehmer behält seinen eigenen Reststromvertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl.
Vorteile: Deutlich reduzierter bürokratischer Aufwand, keine aufwendige Jahresabrechnung für den Solarstromanteil, hohe Flexibilität für die Mieter.
Nachteile: Kein Anspruch auf den Mieterstromzuschlag. Die Wirtschaftlichkeit basiert allein auf dem Verkauf des Solarstroms und der Netzeinspeisung.
Für kleinere bis mittlere Mehrfamilienhäuser erweist sich die GGV daher in den meisten Fällen als die zukunftsweisende und unkompliziertere Lösung.
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Ab 2.099,00 €Der Business Case: Rechnet sich die Investition für Sie?
Die entscheidende Frage für jeden Immobilienbesitzer ist die der Rentabilität. Gut geplante Projekte zur gemeinsamen Stromversorgung können eine Rendite zwischen 8 % und 17 % erzielen und sind damit eine äußerst attraktive Investition. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sauberen Kalkulation aller Einnahmen und Ausgaben.
Ihre Einnahmen setzen sich aus drei Hauptquellen zusammen:
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Verkauf des Solarstroms an die Mieter: Der Preis für den Solarstrom ist gesetzlich gedeckelt und darf maximal 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Dies garantiert Ihren Mietern eine Ersparnis und sichert Ihnen eine faire Marge.
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Einspeisevergütung: Überschüssiger Strom, der nicht im Haus verbraucht wird, wird ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet.
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Mieterstromzuschlag (nur beim klassischen Modell): Eine zusätzliche Förderung pro gelieferter Kilowattstunde Solarstrom. Informationen über die aktuellen Photovoltaik-Förderungen finden Sie hier.
Diesen Einnahmen stehen die Investitionskosten (Anlage, Installation) und die laufenden Betriebskosten (Wartung, Versicherung, Messstellenbetrieb) gegenüber.
Praxisbeispiel: Ein 10-Parteien-Haus
Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen und einer geeigneten Dachfläche für eine 25-kWp-Photovoltaikanlage vor.
Erzeugung: Die Anlage produziert ca. 23.000 kWh Strom pro Jahr.
Eigenverbrauch: Nehmen wir an, 65 % des Solarstroms (ca. 15.000 kWh) werden direkt von den Mietern verbraucht.
Einnahmen (vereinfacht): Bei einem Verkaufspreis von 25 Cent/kWh an die Mieter und einer Einspeisevergütung von 8 Cent/kWh für den Reststrom ergeben sich jährliche Einnahmen von rund 4.400 €.
Wirtschaftlichkeit: Nach Abzug der Betriebskosten und unter Berücksichtigung der Investition kann sich eine solche Anlage oft in 9 bis 12 Jahren amortisieren. Mit unserem Photovoltaik-Rechner können Sie eine erste Schätzung für Ihr spezifisches Projekt vornehmen.
Die Praxis-Hürden meistern: Worauf Sie wirklich achten müssen
Der Erfolg eines solchen Projekts hängt nicht nur von der Technik ab, sondern auch von der Bewältigung administrativer und steuerlicher Hürden – Punkte, die viele Ratgeber vernachlässigen.
Hürde 1: Das Messkonzept
Unabhängig vom gewählten Modell muss exakt gemessen werden, wie viel Strom erzeugt, selbst verbraucht und eingespeist wird. Das dafür nötige Messkonzept beschreibt die Anordnung der Zähler und muss vom örtlichen Netzbetreiber genehmigt werden – oft eine der ersten praktischen Herausforderungen.
Tipp: Klären Sie das Messkonzept frühzeitig mit einem qualifizierten Elektrofachbetrieb und dem Netzbetreiber. Die Einführung von intelligenten Messsystemen (Smart Metern), die bis 2025 schrittweise zur Pflicht werden, wird diesen Prozess zukünftig erheblich vereinfachen.
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5.299,00 €Hürde 2: Die Steuerfalle bei Vermietungseinkünften
Wenn Sie als Vermieter Strom verkaufen, erzielen Sie gewerbliche Einnahmen. Hier lauert eine oft übersehene Gefahr: Übersteigen die Einnahmen aus dem Stromverkauf 20 % Ihrer gesamten Mieteinnahmen, kann das Finanzamt Ihre kompletten Vermietungseinkünfte als gewerblich einstufen. Dies führt zum Verlust der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung.
Tipp: Prüfen Sie diese Grenze vorab genau. Bei den meisten Wohnimmobilien wird sie nicht erreicht, bei Objekten mit sehr hohem Stromverbrauch (z. B. durch Wärmepumpen oder E-Ladesäulen) ist jedoch Vorsicht geboten.
Hürde 3: Die Akzeptanz der Mieter
Ihr Geschäftsmodell steht und fällt mit der Teilnahmequote. Eine hohe Eigenverbrauchsquote von über 60 % ist entscheidend für die Rentabilität. Das erreichen Sie nur, wenn Sie Ihre Mieter überzeugen.
Tipp: Kommunizieren Sie die Vorteile klar und transparent. Ein garantierter Preisvorteil gegenüber dem Grundversorger, die Nutzung von sauberem Strom vom eigenen Dach und eine einfache Abwicklung sind die stärksten Argumente. Bieten Sie Informationsveranstaltungen an und stellen Sie verständliche Vertragsunterlagen bereit.
Häufige Fragen zu Mieterstrom und GGV
Hier beantworten wir die Fragen, die uns bei Photovoltaik.info am häufigsten von Immobilienbesitzern gestellt werden.
Welches Modell ist für mein Gebäude besser geeignet?
Für die meisten Standard-Mehrfamilienhäuser (bis ca. 20 Parteien) ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) aufgrund des geringen Aufwands die bessere Wahl. Das klassische Mieterstrommodell kann sich bei sehr großen Wohnanlagen lohnen, bei denen der Mehraufwand durch den Mieterstromzuschlag kompensiert wird.
Was passiert, wenn ein Mieter auszieht oder nicht teilnehmen möchte?
Bei der GGV ist dies unproblematisch. Da jeder Mieter seinen eigenen Reststromvertrag behält, ändert sich für ihn nichts Wesentliches. Er kann einfach aus dem GGV-Vertrag aussteigen. Beim klassischen Mieterstrom ist der Prozess hingegen aufwendiger, da der komplette Stromliefervertrag gekündigt werden muss.
Werde ich mit einer PV-Anlage automatisch zum Energieversorger?
Beim klassischen Mieterstrommodell ja, mit allen damit verbundenen Pflichten (z. B. Stromkennzeichnung, Meldepflichten). Bei der GGV explizit nicht. Dies ist der größte Vorteil des neuen Modells.
Kann ich die Abrechnung an einen Dienstleister auslagern?
Ja, das ist für beide Modelle möglich und oft empfehlenswert. Spezialisierte Dienstleister übernehmen die Messung und Abrechnung, was den administrativen Aufwand für Sie als Betreiber erheblich reduziert.
Fazit: Eine Chance für vorausschauende Immobilienbesitzer
Die gemeinsame Nutzung von Solarstrom in Mehrfamilienhäusern ist durch die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung deutlich einfacher und attraktiver geworden. Der immense ungenutzte Markt von bis zu 20,4 Millionen geeigneten Wohnungen in Deutschland wartet darauf, erschlossen zu werden.
Sie steigern nicht nur den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie, sondern schaffen auch eine stabile, langfristige Einnahmequelle. Mit der richtigen Planung und dem passenden Modell wird Ihr Dach vom Kostenfaktor zum Profitcenter.
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