PV-Strom an Mieter verkaufen: Die einfache Lösung für Zweifamilienhäuser

Besitzen Sie ein Zweifamilienhaus und planen eine Photovoltaikanlage auf Ihrem Dach? Dann haben Sie sich sicher schon gefragt, ob nicht auch Ihre Mieter von dem günstigen und sauberen Solarstrom profitieren könnten. Die gute Nachricht: Das ist nicht nur möglich, sondern dank aktueller Regelungen auch einfacher als gedacht. Es gibt nämlich einen direkten Weg, der die komplexen Hürden des offiziellen Mieterstromgesetzes umgeht und eine faire Lösung für beide Seiten schafft.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Vermieter selbst erzeugten Strom direkt an Ihren Mieter verkaufen können – rechtssicher, steuerlich unkompliziert und profitabel.

Die große Hürde: Warum das offizielle Mieterstromgesetz oft zu komplex ist

Wer sich mit dem Thema beschäftigt, stößt schnell auf den Begriff „Mieterstrom“. Das zugehörige Mieterstromgesetz (MSG) wurde geschaffen, um die Stromversorgung in großen Mehrfamilienhäusern mit Solarstrom zu fördern. Die Idee ist gut, doch die Umsetzung ist für private Vermieter kleinerer Immobilien oft mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbunden.

Das Gesetz enthält im Rahmen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) klare, aber auch strenge Vorgaben. Wer offiziell Mieterstrom anbietet, muss zahlreiche Melde- und Mitteilungspflichten gegenüber dem Netzbetreiber und der Bundesnetzagentur erfüllen. Dieser administrative Aufwand lohnt sich in der Regel nur für Wohnungsbaugesellschaften oder Energieversorger, die Dutzende von Wohnungen versorgen. Für ein Zweifamilienhaus ist dieser Weg schlichtweg überdimensioniert.

Der direkte Weg: Stromlieferung ohne Mieterstromgesetz

Glücklicherweise gibt es eine deutlich einfachere Alternative: die „sonstige Direktbelieferung“. Bei diesem Modell schließen Sie als Vermieter einen einfachen Stromliefervertrag direkt mit Ihrem Mieter ab. Sie agieren dabei quasi als kleiner, lokaler Energieversorger, müssen aber nicht die komplexen Pflichten des Mieterstromgesetzes erfüllen.

Der entscheidende Vorteil dieses Modells: Weil der Strom nicht durch das öffentliche Netz fließt, entfallen Netzentgelte, Abgaben und netzseitige Umlagen. Das macht den Solarstrom vom eigenen Dach für Ihren Mieter deutlich günstiger als den Strom vom Energieversorger – und für Sie als Anlagenbetreiber rentabler als die reine Netzeinspeisung.

Ein typisches Szenario: Angenommen, der örtliche Stromanbieter verlangt 35 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Die Einspeisevergütung für überschüssigen Strom liegt hingegen nur bei etwa 8 Cent/kWh. Sie könnten Ihrem Mieter den Solarstrom für faire 25 Cent/kWh anbieten. Der Mieter spart bei jeder verbrauchten Kilowattstunde 10 Cent, und Sie erzielen deutlich höhere Einnahmen als mit der Einspeisung. Eine klassische Win-win-Situation.

Rechtliche Grundlagen: Was Sie beachten müssen

Auch wenn dieser Weg unkomplizierter ist, gibt es einige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Durch den direkten Verkauf werden Sie formal zu einem Energieversorgungsunternehmen (EVU). Das klingt komplizierter, als es ist. Im sogenannten „Lieferkettenmodell“ bedeutet dies für Sie vor allem, dass Sie für eine korrekte, nachvollziehbare Abrechnung verantwortlich sind.

Die wichtigsten Punkte sind:

1. Freiwilligkeit: Ihr Mieter muss dem Strombezug freiwillig zustimmen. Er hat jederzeit das Recht, seinen Stromanbieter frei zu wählen und kann nicht gezwungen werden, Ihren Solarstrom zu beziehen.

2. Stromliefervertrag: Schließen Sie einen einfachen, schriftlichen Vertrag mit Ihrem Mieter. Darin sollten der Arbeitspreis (Preis pro kWh), die Laufzeit und die Kündigungsfristen geregelt sein.

3. Reststrombezug: Ihr Mieter benötigt weiterhin einen Vertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl, um Strom zu beziehen, wenn die Sonne nicht scheint (z. B. nachts). Ihre Lieferung ergänzt also die Versorgung aus dem Netz, ersetzt sie aber nicht vollständig.

Technische Voraussetzungen: Messung und Abrechnung

Die Grundlage für eine faire Abrechnung ist eine präzise Messung. Das Gesetz schreibt vor, dass der an den Mieter gelieferte Strom über einen geeichten Zähler erfasst werden muss. Ein einfacher, ungeeichter Zwischenzähler genügt den rechtlichen Anforderungen nicht.

In der Praxis bedeutet das: Zusätzlich zum Hauptzähler des Hauses und Ihrem Erzeugungszähler wird ein separater, geeichter Stromzähler für die Wohnung des Mieters installiert. Dieser misst exakt, wie viel Strom der Mieter aus Ihrer Anlage und wie viel er aus dem öffentlichen Netz bezieht. Die Installation eines solchen Zählers durch einen Elektriker ist eine unkomplizierte und einmalige Maßnahme.

Steuern und Finanzen: Die entscheidenden Vereinfachungen

Hier liegt der größte Vorteil für private Vermieter. In den letzten Jahren hat der Gesetzgeber die steuerlichen Rahmenbedingungen für kleine Photovoltaikanlagen massiv vereinfacht, was das Modell der Direktlieferung erst richtig attraktiv macht.

1. Keine Einkommensteuer: Seit 2023 sind Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu einer Leistung von 30 Kilowatt-Peak (kWp) vollständig von der Einkommensteuer befreit. Das gilt sowohl für die Einspeisevergütung als auch für den an Mieter verkauften Strom. Sie müssen diese Einnahmen also nicht mehr in Ihrer Steuererklärung angeben.

2. Wegfall der EEG-Umlage: Eine weitere Hürde fiel bereits Mitte 2022: die EEG-Umlage. Früher musste auf direkt gelieferten Strom eine anteilige Umlage abgeführt werden, was die Abrechnung verkomplizierte. Da diese Umlage komplett abgeschafft wurde, entfällt dieser bürokratische Schritt vollständig.

3. Gewerbesteuer: Die Sorge vor einer Gewerbesteuerpflicht ist bei Anlagen dieser Größenordnung in der Regel unbegründet. Solange die Anlage auf einem privat genutzten Gebäude installiert ist und die 30-kWp-Grenze nicht überschreitet, fällt keine Gewerbesteuer an.

Diese Regelungen reduzieren den administrativen Aufwand auf ein Minimum und sorgen für finanzielle Klarheit.

Die Preisgestaltung: Fairer Preis für Mieter und Vermieter

Wie legen Sie den richtigen Preis fest? Ein fairer und transparenter Ansatz ist der Schlüssel für ein gutes Mietverhältnis. Der Preis sollte sich zwischen zwei Werten orientieren:

• Untergrenze: Die aktuelle Einspeisevergütung. Alles, was Sie darüber einnehmen, ist ein Gewinn für Sie.

• Obergrenze: Der aktuelle Arbeitspreis des örtlichen Grundversorgers. Der Preis für Ihren Mieter muss attraktiv genug sein, damit er einen klaren Vorteil hat.

Viele Vermieter entscheiden sich für einen Preis, der etwa 10–20 % unter dem des lokalen Anbieters liegt. So profitieren beide Seiten spürbar. Es empfiehlt sich, den Strompreis im Liefervertrag festzuschreiben, aber eine Klausel zur Anpassung (z. B. einmal jährlich) zu integrieren, um auf Marktveränderungen reagieren zu können.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?
Ihr Mieter ist zu keiner Zeit unversorgt. Für den Strombedarf, den Ihre PV-Anlage nicht decken kann (nachts, an wolkigen Tagen), bezieht er Strom über seinen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger aus dem öffentlichen Netz.

Muss mein Mieter den Strom von mir kaufen?
Nein. Das Prinzip der freien Anbieterwahl gilt uneingeschränkt. Das Angebot ist freiwillig. Ein guter Preis und die Vorteile von grünem Strom sind jedoch meist überzeugende Argumente.

Wie kompliziert ist die Abrechnung?
Die Abrechnung ist unkompliziert. Einmal im Jahr lesen Sie den Zählerstand ab und erstellen eine einfache Rechnung. Diese sollte den Verbrauch in kWh, den vereinbarten Preis pro kWh und den Gesamtbetrag enthalten. Vorlagen dafür sind leicht zu finden.

Gibt es noch einfachere Modelle für Mieter, selbst aktiv zu werden?
Ja. Für Mieter, die selbst Solarstrom erzeugen möchten, ist die Anmeldung eines Balkonkraftwerks eine sehr einfache Alternative, um einen Teil ihres Strombedarfs zu decken.

Zusammenfassung: Die Vorteile auf einen Blick

Die direkte Stromlieferung an einen Mieter im Zweifamilienhaus ist ein faires Modell, das die Komplexität des offiziellen Mieterstromgesetzes elegant umgeht.

Vorteile für Sie als Vermieter:

• Höhere Rendite Ihrer Photovoltaikanlage im Vergleich zur reinen Einspeisung.
• Keine Einkommensteuer auf die Einnahmen (bis 30 kWp).
• Minimaler administrativer Aufwand.
• Stärkung des Mietverhältnisses durch ein attraktives Angebot.

Vorteile für Ihren Mieter:

• Günstigerer Strompreis als vom Energieversorger.
• Bezug von sauberem, lokal erzeugtem Ökostrom.
• Mehr Transparenz über die Herkunft der Energie.

Die richtige Dimensionierung Ihrer Anlage ist entscheidend, damit sowohl für Ihren Eigenverbrauch als auch für die Belieferung des Mieters genügend Solarstrom zur Verfügung steht. Nutzen Sie gerne unseren kostenlosen Photovoltaik Rechner, um eine erste Schätzung für Ihr Dach zu erhalten.

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