Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern blicken auf ihre ungenutzten Dachflächen und stellen sich eine entscheidende Frage: Lässt sich hier nicht mehr herausholen als nur Schutz vor Regen und Schnee?

Die Antwort lautet: Ja. Denn mit einem Mieterstrommodell verwandeln Sie Ihr Dach in eine Einnahmequelle, steigern den Wert Ihrer Immobilie und bieten Ihren Mietern einen attraktiven Vorteil – günstigeren, grünen Strom direkt vom eigenen Haus. Doch ab wann rechnet sich diese Investition? Dieser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch eine realistische Wirtschaftlichkeitsanalyse.

Was ist Mieterstrom und warum ist es für Sie als Vermieter interessant?

Beim Mieterstromkonzept wird der auf dem Dach Ihres Gebäudes erzeugte Solarstrom direkt an die Mieter im Haus verkauft, ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Überschüssiger Strom, der nicht vor Ort verbraucht wird, fließt wie bei jeder anderen Photovoltaikanlage ins Netz und wird vergütet.

Für Sie als Vermieter ergeben sich daraus mehrere strategische Vorteile:

• Neue Einnahmequelle: Sie generieren regelmäßige Erträge durch den Stromverkauf und die Einspeisevergütung.
• Wertsteigerung der Immobilie: Ein Gebäude mit eigener, nachhaltiger Energieversorgung und niedrigeren Nebenkosten ist am Markt attraktiver.
• Starke Mieterbindung: Sie bieten Ihren Mietern Strom an, der laut Mieterstromgesetz mindestens 10 % günstiger sein muss als der örtliche Grundversorgungstarif. Ein überzeugendes Argument in Zeiten hoher Energiekosten.
• Positives Image: Sie positionieren sich als moderner und umweltbewusster Vermieter.

Genau diese Kombination aus direkten Einnahmen und der langfristigen Attraktivitätssteigerung der Immobilie ist für viele Eigentümer der entscheidende Anreiz.

Die Wirtschaftlichkeitsrechnung: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Um die Rentabilität eines Mieterstromprojekts zu bewerten, stellt man die einmaligen Investitionskosten und die laufenden Betriebskosten den zu erwartenden Einnahmen gegenüber. Anhand eines Praxisbeispiels für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Parteien zeigen wir Ihnen, wie diese Rechnung aufgeht.

Schritt 1: Die Investitionskosten ermitteln

Die Anfangsinvestition ist der größte Posten. Sie umfasst nicht nur die Solarmodule, sondern die gesamte Technik und Installation.

Typische Kostenblöcke sind:

• Photovoltaikmodule
• Wechselrichter
• Montagesystem für das Dach
• Verkabelung und Installation
• Einrichtung eines intelligenten Messkonzepts (separate Zähler für jede Partei)
• Planung und Anmeldung

Als Faustregel können Sie für eine schlüsselfertige Anlage mit Kosten zwischen 1.200 und 1.600 Euro pro Kilowatt-Peak (kWp) installierter Leistung rechnen. Bei größeren Anlagen sinkt der Preis pro kWp tendenziell.

Rechenbeispiel (Mehrfamilienhaus mit 10 Parteien):

• Anlagengröße: 25 kWp (eine typische Größe für ein solches Gebäude)
• Spezifische Kosten: 1.500 €/kWp
• Kosten für PV-Anlage: 25 kWp * 1.500 € = 37.500 €
• Zusatzkosten für Messkonzept & Verwaltung: ca. 5.000 €
• Gesamtinvestition: 42.500 €

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Schritt 2: Die laufenden Kosten berücksichtigen

Eine Photovoltaikanlage ist wartungsarm, aber nicht kostenfrei. Planen Sie jährliche Ausgaben für den Betrieb ein.

Dazu gehören:

• Versicherung (z. B. Haftpflicht, Ertragsausfall)
• Wartung und technische Überwachung
• Verwaltung und Abrechnung des Mieterstroms
• Reparaturrücklagen (z. B. für den Austausch eines Wechselrichters nach 10–15 Jahren)

Als praxisnaher Richtwert können Sie für die jährlichen Betriebskosten von 1 bis 1,5 % der ursprünglichen Investitionskosten ausgehen.

Rechenbeispiel (fortgesetzt):

• Jährliche Betriebskosten: 1,5 % von 42.500 € = 637,50 €

Schritt 3: Die Einnahmen kalkulieren

Hier wird es interessant, denn Ihre Einnahmen speisen sich aus mehreren Quellen. Die mit Abstand wichtigste ist der direkte Stromverkauf an Ihre Mieter.

Einnahmequelle 1: Stromverkauf an die Mieter

Dies ist Ihr finanzieller Haupttreiber. Der Strompreis für Haushaltskunden lag laut Statista 2024 bei durchschnittlich 42,22 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Nehmen wir an, der örtliche Grundversorger verlangt 40 ct/kWh. Sie könnten Ihren Mietern einen attraktiven Tarif von 35 ct/kWh anbieten und liegen damit komfortabel unter der gesetzlichen Vorgabe.

• Jährliche Stromerzeugung: Laut Fraunhofer ISE erzeugt eine Anlage in Deutschland je nach Standort und Ausrichtung 900 bis 1.100 kWh pro kWp. Wir rechnen konservativ mit 950 kWh.
  • 25 kWp * 950 kWh/kWp = 23.750 kWh pro Jahr
• Direktverbrauch durch Mieter (Eigenverbrauchsquote): Hier liegt der entscheidende Hebel für Ihre Rentabilität, denn je mehr Strom direkt im Haus verbraucht wird, desto besser. In einem Mehrfamilienhaus ist dieser Wert oft hoch, weshalb wir eine realistische Quote von 60 % annehmen.
  • 23.750 kWh * 60 % = 14.250 kWh
• Einnahmen aus Mieterstrom:
  • 14.250 kWh * 0,35 €/kWh = 4.987,50 € pro Jahr

Einnahmequelle 2: Einspeisevergütung für Überschussstrom

Der Strom, der nicht im Haus verbraucht wird (in unserem Beispiel 40 %), fließt ins öffentliche Netz. Dafür erhalten Sie eine staatlich garantierte Vergütung. Diese liegt laut Bundesnetzagentur (Stand Februar 2024) für Anlagenteile über 10 kWp bei ca. 7 Cent/kWh. Wir rechnen mit einem Mittelwert von 7,5 ct/kWh.

• Überschussstrom: 23.750 kWh * 40 % = 9.500 kWh
• Einnahmen aus Einspeisung:
  • 9.500 kWh * 0,075 €/kWh = 712,50 € pro Jahr

Einnahmequelle 3: Mieterstromzuschlag

Zusätzlich belohnt der Staat den Verkauf an Mieter mit dem Mieterstromzuschlag. Dieser variiert je nach Anlagengröße und liegt für eine 25-kWp-Anlage bei etwa 2,2 ct/kWh.

• Zusätzliche Einnahmen durch Zuschlag:
  • 14.250 kWh (an Mieter verkauft) * 0,022 €/kWh = 313,50 € pro Jahr

Die Amortisationszeit berechnen: Wann ist der Break-Even-Point erreicht?

Fassen wir nun alle Zahlen zusammen, um zu berechnen, wann sich Ihre Investition amortisiert.

Zusammenfassung der Berechnung:

• Gesamteinnahmen pro Jahr:
  • 4.987,50 € (Mieter) + 712,50 € (Netz) + 313,50 € (Zuschlag) = 6.013,50 €
• Jährlicher Gewinn (vor Steuern):
  • 6.013,50 € (Einnahmen) – 637,50 € (Betriebskosten) = 5.376 €
• Amortisationszeit:
  • 42.500 € (Gesamtinvestition) / 5.376 € (Jährlicher Gewinn) = ca. 7,9 Jahre

Nach knapp acht Jahren hat sich die Anlage in diesem realistischen Szenario vollständig bezahlt gemacht. Ab diesem Zeitpunkt erwirtschaften Sie für die restliche Lebensdauer der Anlage von insgesamt 25–30 Jahren reinen Gewinn.

Welche Faktoren beeinflussen die Rentabilität entscheidend?

Die obige Rechnung dient als Beispiel. Ihre individuelle Rentabilität hängt von mehreren Schlüsselfaktoren ab:

1. Teilnahmequote der Mieter: Dies ist der wichtigste Faktor. Je mehr Mieter mitmachen, desto höher ist die Eigenverbrauchsquote und desto schneller rechnet sich die Anlage.
2. Anlagengröße und Investitionskosten: Größere Anlagen sind pro kWp günstiger in der Anschaffung. Holen Sie sich immer mehrere Angebote ein.
3. Stromverbrauch im Gebäude: Der Stromverbrauch Ihrer Mieter bestimmt das Potenzial. Ein Haus mit vielen Familien und Homeoffice-Nutzern hat einen höheren Verbrauch als eines mit Single-Haushalten.
4. Staatliche Rahmenbedingungen: Änderungen bei der Einspeisevergütung oder beim Mieterstromgesetz können die Kalkulation beeinflussen.
5. Fördermöglichkeiten: Prüfen Sie unbedingt, welche Fördermöglichkeiten für Photovoltaik von Bund, Ländern oder Kommunen zur Verfügung stehen. Diese können die Investitionskosten senken und die Amortisationszeit deutlich verkürzen.

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FAQ: Häufige Fragen zur Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom

Was passiert, wenn ein Mieter auszieht?
Der Mieterstromvertrag ist in der Regel an den Mietvertrag gekoppelt und endet mit diesem. Dem neuen Mieter kann dann ein Angebot unterbreitet werden, dem Mieterstrommodell beizutreten.

Müssen alle Mieter am Modell teilnehmen?
Nein, die Teilnahme ist für Mieter freiwillig. Jeder Mieter behält das Recht, seinen Stromanbieter frei zu wählen. Ihr Ziel als Vermieter ist es aber, durch einen attraktiven Preis eine möglichst hohe Teilnahmequote zu erreichen.

Wer kümmert sich um die Stromabrechnung?
Die Stromabrechnung mit den Mietern ist ein wichtiger administrativer Aspekt. Sie können dies selbst übernehmen, was allerdings komplex sein kann, oder einen spezialisierten Dienstleister damit beauftragen. Die Kosten hierfür sind in den Betriebskosten bereits berücksichtigt.

Welche steuerlichen Aspekte muss ich beachten?
Die Einnahmen aus dem Stromverkauf müssen als gewerbliche Einkünfte versteuert werden. Klären Sie die steuerlichen Details am besten mit einem Steuerberater, um alle Aspekte korrekt zu behandeln.

Fazit: Mieterstrom als Win-Win-Situation mit solider Rendite

Die Investition in Photovoltaik im Mehrfamilienhaus über ein Mieterstrommodell ist mehr als nur ein Beitrag zum Klimaschutz. Es ist eine unternehmerische Entscheidung, die sich bei sorgfältiger Planung finanziell auszahlt. Mit realistischen Amortisationszeiten von 8 bis 12 Jahren ist es eine attraktive und langfristig stabile Kapitalanlage.

Sie schaffen eine klassische Win-Win-Situation: Ihre Mieter profitieren von günstiger und grüner Energie, während Sie eine neue, nachhaltige Einnahmequelle erschließen und den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Weitere praxisnahe Informationen zur Auswahl der richtigen Komponenten finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Im Shop von Photovoltaik.info finden Sie Komplettsets, die auf typische Anlagengrößen abgestimmt sind.