Der Mieterstromvertrag: Wichtige Klauseln und rechtliche Fallstricke für Vermieter
Als Eigentümer einer Immobilie mit Photovoltaikanlage stehen Sie vor einer attraktiven Möglichkeit: Sie können den selbst erzeugten Solarstrom direkt an Ihre Mieter verkaufen. Dieses Modell, bekannt als Mieterstrom, schafft eine Win-win-Situation. Ihre Mieter profitieren von günstigem Ökostrom und Sie erschließen eine neue, stabile Einnahmequelle. Doch der Weg dorthin führt über ein zentrales Dokument: den Mieterstromvertrag. Denn ein fehlerhafter Vertrag kann schnell zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Dieser Beitrag erklärt Ihnen die entscheidenden Klauseln und zeigt, welche Fallstricke Sie unbedingt vermeiden sollten.
Was ist ein Mieterstromvertrag?
Ein Mieterstromvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Ihnen als Vermieter (und Stromlieferant) und Ihrem Mieter (dem Stromkunden). Er regelt die Lieferung von Strom, der auf oder an Ihrem Gebäude erzeugt wird. Wichtig ist dabei die rechtliche Trennung: Der Mieterstromvertrag ist ein eigenständiger Liefervertrag und darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) schreibt hier klare Regeln vor, die Sie als Stromlieferant einhalten müssen. Ein korrekt aufgesetzter Vertrag schützt beide Seiten und schafft eine transparente Grundlage für die Stromlieferung.
Die Erfahrung zeigt, dass ein fairer und verständlicher Vertrag die Akzeptanz bei den Mietern deutlich erhöht und die Basis für eine langfristige, partnerschaftliche Energieversorgung legt.
Die 7 wichtigsten Klauseln in jedem Mieterstromvertrag
Ein rechtssicherer Mieterstromvertrag muss bestimmte Elemente enthalten, um gesetzlichen Anforderungen zu genügen und späteren Konflikten vorzubeugen. Achten Sie besonders auf die folgenden Punkte.
1. Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen
Die Flexibilität des Vertrags ist für Mieter ein entscheidender Faktor. Das Gesetz setzt hier klare Grenzen:
- Maximale Erstlaufzeit: Die anfängliche Vertragslaufzeit darf 24 Monate nicht überschreiten.
- Stillschweigende Verlängerung: Nach Ablauf der Erstlaufzeit darf sich der Vertrag um maximal 12 weitere Monate verlängern.
- Kündigungsfrist: Die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter darf höchstens drei Monate betragen.
Praxisbeispiel: Ein Mieter zieht nach 18 Monaten aus. In diesem Fall muss der Vertrag ein Sonderkündigungsrecht vorsehen, das an den Auszug geknüpft ist. Ohne diese Klausel wäre der Mieter an einen Stromvertrag für eine Wohnung gebunden, in der er nicht mehr lebt – eine rechtlich unhaltbare Situation.
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Ab 1.299,00 €2. Preisgestaltung und Preisanpassungen
Der Preis ist oft der Hauptgrund für Mieter, sich für Mieterstrom zu entscheiden. Das Gesetz schreibt vor, dass der Preis für Mieterstrom (Arbeitspreis und Grundpreis) nicht mehr als 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen darf.
Eine Preisanpassungsklausel ist üblich, muss aber transparent sein. Vage Formulierungen wie „Anpassung an die Marktlage“ sind unwirksam. Die Klausel muss klar definieren, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Preiserhöhung möglich ist, zum Beispiel gekoppelt an die Entwicklung des Grundversorgungstarifs.
3. Umfang der Stromlieferung (inkl. Reststrom)
Ihre PV-Anlage produziert nicht rund um die Uhr Strom, beispielsweise nachts oder an sehr bewölkten Tagen. Sie sind jedoch gesetzlich verpflichtet, eine lückenlose Stromversorgung sicherzustellen. Der Vertrag muss daher klar regeln, wie der sogenannte Reststrom bezogen wird. In der Regel schließen Sie als Vermieter einen Vertrag mit einem Energieversorger, der die Versorgung sicherstellt, wenn Ihre Anlage nicht liefert. Für den Mieter ändert sich nichts; er erhält weiterhin eine einzige Stromrechnung von Ihnen.
4. Das strikte Kopplungsverbot
Dies ist einer der häufigsten und gravierendsten Fehler. Der Abschluss eines Mieterstromvertrags darf niemals Bedingung für den Abschluss oder Fortbestand des Mietvertrags sein. Mieter haben in Deutschland das Recht auf freie Wahl ihres Stromanbieters. Ein Verstoß gegen dieses Kopplungsverbot (§ 42a Abs. 2 EnWG) macht den Mieterstromvertrag anfechtbar.
5. Abrechnung und Messkonzept
Für eine transparente Abrechnung ist ein geeignetes Messkonzept unerlässlich. Jede Mietpartei, die Mieterstrom bezieht, benötigt einen eigenen, geeichten Stromzähler, der den Verbrauch exakt erfasst. Der Vertrag sollte festlegen, dass die Abrechnung mindestens einmal jährlich erfolgt und alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthält, ähnlich wie bei einer herkömmlichen Stromrechnung.
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5.299,00 €6. Regelungen bei Auszug des Mieters
Wie bereits erwähnt, ist ein Sonderkündigungsrecht bei Auszug unerlässlich. Die Kündigungsfrist sollte in diesem Fall kurz sein, üblicherweise zwei bis vier Wochen. Dies gibt Ihnen als Vermieter Planungssicherheit, um den Zählerstand abzulesen und die Endabrechnung zu erstellen.
7. Datenschutz
Als Stromlieferant verarbeiten Sie Verbrauchsdaten Ihrer Mieter. Der Vertrag sollte einen kurzen Hinweis enthalten, dass diese Daten gemäß der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) vertraulich behandelt und ausschließlich für die Zwecke der Vertragsabwicklung und Abrechnung verwendet werden.
Typische rechtliche Fallstricke – und wie Sie sie vermeiden
Einige Fehler können teuer werden oder zu Unzufriedenheit bei den Mietern führen. Hier sind die häufigsten Fallstricke in der Praxis:
Fehler 1: Das Kopplungsverbot missachten
Bieten Sie niemals den Mietvertrag nur in Verbindung mit dem Mieterstromvertrag an. Auch indirekter Druck, wie die Verknüpfung von Mieterstrom mit anderen Vorteilen (z. B. einem besseren Stellplatz), ist rechtlich heikel. Der Mieter muss immer die freie Wahl haben.
Fehler 2: Intransparente Preisklauseln
Vermeiden Sie unklare Formulierungen für Preisanpassungen. Ein konkretes Beispiel: Eine Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie festlegt, dass der Preis beispielsweise um den gleichen Prozentsatz steigt wie der des lokalen Grundversorgers.
Fehler 3: Fehlender oder unklarer Reststromlieferant
Stellen Sie sicher, dass die Versorgungssicherheit vollständig geklärt ist, bevor Sie den ersten Vertrag anbieten. Ein Stromausfall, weil die Reststromlieferung nicht vertraglich geregelt ist, fällt auf Sie als Lieferant zurück und kann zu Schadensersatzforderungen führen.
Fehler 4: Formale Fehler und fehlende Informationspflichten
Als Energieversorger unterliegen Sie bestimmten Informationspflichten. Dazu gehören unter anderem klare Angaben zur Stromkennzeichnung (also dem Anteil erneuerbarer Energien), zu den Vertragsbedingungen und zu Schlichtungsstellen bei Streitigkeiten. Viele Musterverträge, die von Verbänden angeboten werden, decken diese Punkte ab.
Der Mieterstromzuschlag als finanzielle Stütze
Ein wesentlicher Anreiz für die Umsetzung von Mieterstromprojekten ist der Mieterstromzuschlag. Diesen erhalten Sie für jede Kilowattstunde Solarstrom, die Sie an Ihre Mieter liefern. Die genaue Höhe hängt vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme und der Größe Ihrer Anlage ab. Dieser Zuschlag kompensiert den organisatorischen Aufwand und macht das Modell wirtschaftlich zusätzlich attraktiv.
FAQ – Häufige Fragen zum Mieterstromvertrag
Hier finden Sie Antworten auf Fragen, die uns bei Photovoltaik.info häufig von Vermietern gestellt werden.
Muss mein Mieter den Mieterstromvertrag unterschreiben?
Nein, es besteht keine Pflicht. Jeder Mieter hat das Recht auf freie Wahl seines Stromanbieters. Mieterstrom ist ein freiwilliges Angebot, das durch attraktive Konditionen überzeugen sollte.
Was passiert, wenn die PV-Anlage ausfällt oder gewartet wird?
Die Stromversorgung Ihrer Mieter ist jederzeit gewährleistet. In solchen Fällen springt automatisch der vertraglich vereinbarte Reststromlieferant ein. Ihre Mieter bemerken davon nichts.
Wie hoch darf der Preis für den Mieterstrom sein?
Der Gesamtpreis (Arbeits- und Grundpreis) darf nicht höher sein als 90 % des Preises in der örtlichen Grundversorgung. Dies ist eine gesetzliche Obergrenze zum Schutz der Mieter.
Was ist, wenn ein Mieter keinen Mieterstrom möchte?
In diesem Fall schließt der Mieter einfach einen Vertrag mit einem beliebigen anderen Stromanbieter ab. Er wird dann weiterhin über das allgemeine Netz versorgt. Für Sie als Vermieter entsteht dadurch kein direkter Nachteil; Sie generieren lediglich für diesen Haushalt keine Einnahmen aus Mieterstrom.
Kann ich den Vertrag auch für ein Balkonkraftwerk nutzen?
Nein, das klassische Mieterstrommodell ist für größere Dachanlagen konzipiert, die mehrere Parteien versorgen. Ein Balkonkraftwerk dient in der Regel der Eigenversorgung innerhalb einer Wohnung und erfordert keinen Mieterstromvertrag.
Fazit: Ein fairer Vertrag als Schlüssel zum Erfolg
Mieterstrom ist eine hervorragende Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, Ihre Mieter an sich zu binden und einen aktiven Beitrag zur Energiewende zu leisten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einem rechtssicheren, transparenten und fairen Mieterstromvertrag. Wenn Sie die gesetzlichen Rahmenbedingungen beachten und die genannten Fallstricke vermeiden, schaffen Sie die vertrauensvolle Basis für Ihr Mieterstromprojekt.
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