Praxisbeispiel Mieterstrom: Wie ein Leipziger Mehrfamilienhaus rechtliche Hürden meisterte

Die Dächer deutscher Städte bergen ein enormes, aber weitgehend ungenutztes Potenzial für die Energiewende. Studien zufolge befindet sich zwar über die Hälfte der geeigneten Dachflächen für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern, doch dieses Potenzial wird kaum ausgeschöpft. Grund dafür sind oft komplexe rechtliche Rahmenbedingungen und organisatorische Hürden. Ein Referenzprojekt aus Leipzig zeigt, wie diese Herausforderungen gemeistert werden können und wie sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren.

Was ist Mieterstrom? Eine kurze Einführung

Mieterstrom beschreibt ein Modell, bei dem Strom aus einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und direkt an die Mieter im selben Haus geliefert wird – ohne den Umweg über das öffentliche Stromnetz. Stellen Sie es sich wie eine lokale Energiegemeinschaft im eigenen Haus vor. Der Vermieter oder ein beauftragter Dienstleister wird dabei zum Energieversorger für die teilnehmenden Mieter. Überschüssiger Strom, der nicht vor Ort verbraucht wird, kann ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet werden.

Dieses Konzept ist ein zentraler Baustein, um die Energiewende auch in die Städte zu tragen, wo Einfamilienhäuser mit eigenen PV-Anlagen seltener sind. Mieterstromprojekte sind unerlässlich, um das Ziel der Bundesregierung zu erreichen: bis 2030 eine installierte Photovoltaikleistung von 215 Gigawatt zu schaffen.

Das Leipziger Referenzprojekt im Detail

Im Leipziger Stadtteil Plagwitz stand ein typisches Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit: saniert, voll vermietet und mit einem großen, ungenutzten Flachdach. Die Eigentümergesellschaft suchte angesichts steigender Nebenkosten nach einer Lösung, um die Immobilie zukunftsfähig aufzuwerten und zugleich einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Die Ausgangssituation:

• Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten.
• Jährlicher Gesamtstromverbrauch der Mieter von ca. 28.000 kWh.
• Ein unverschattetes Flachdach mit rund 250 m² nutzbarer Fläche.

Das Ziel:Die Installation einer Photovoltaikanlage, um günstigen und sauberen Strom direkt für die Mieter bereitzustellen, die Betriebskosten zu senken und die Attraktivität des Gebäudes zu steigern.

Die Lösung fand sich in einer 30-kWp-Photovoltaikanlage. Während die technische Installation unkompliziert war, lag die eigentliche Herausforderung in der rechtlichen und administrativen Umsetzung des Mieterstrommodells.

Die größten Hürden: Recht, Bürokratie und Abrechnung

Obwohl der Gesetzgeber Mieterstrom fördert, ist die praktische Umsetzung mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbunden. Das Leipziger Projekt musste folgende zentrale Hürden überwinden:

1. Der Vermieter als Energieversorger:
   Sobald ein Vermieter Strom an seine Mieter verkauft, gilt er rechtlich als Energieversorger. Damit gehen eine Reihe von Pflichten aus dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) einher. Dazu gehören Preisvorgaben, die Gewährleistung einer lückenlosen Stromversorgung und komplexe Abrechnungsmodalitäten – ein Aufwand, der viele Eigentümer erfahrungsgemäß abschreckt.

2. Komplexes Messkonzept:
   Für Mieterstrom ist ein sogenanntes Summenzählermodell erforderlich. Dabei misst ein Hauptzähler den gesamten Stromfluss des Gebäudes, also PV-Erzeugung, Netzbezug und Netzeinspeisung. Zusätzlich benötigt jede teilnehmende Mietpartei einen eigenen Zähler, um den individuellen Verbrauch zu erfassen. Die Koordination mit dem Netzbetreiber zur Installation und Anerkennung dieses Konzepts ist oft ein langwieriger Prozess.

3. Vertragsgestaltung und das Mieterstrom Gesetz
   Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt zwar die Rahmenbedingungen und sieht einen Mieterstromzuschlag als Förderung vor, doch die Verträge mit den Mietern bleiben komplex. Sie müssen transparent darlegen, wie sich der Strompreis zusammensetzt, und dürfen den Mieter nicht schlechter stellen als bei einem herkömmlichen Versorger. Gesetzlich darf der Preis für Mieterstrom 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen.

Im Leipziger Fall entschied sich die Eigentümergesellschaft dazu, für die Abrechnung und administrative Abwicklung einen spezialisierten Dienstleister zu beauftragen. Das reduzierte den internen Aufwand erheblich und stellte eine rechtssichere Umsetzung sicher.

Die praktische Umsetzung: Schritt für Schritt zum Erfolg

Das Projekt in Leipzig folgte einem klaren Fahrplan, der als Blaupause für ähnliche Vorhaben dienen kann:

1. Wirtschaftlichkeitsanalyse: Zunächst wurde die Wirtschaftlichkeit geprüft. Eine Analyse des erwarteten Stromertrags (ca. 28.000 kWh pro Jahr) und des Verbrauchsverhaltens der Mieter ergab eine positive Prognose mit einer Amortisationszeit von unter 10 Jahren.
2. Technische Planung: Ein Fachbetrieb plante die Anlagengröße, die Auswahl der Solarmodule und des Wechselrichters sowie die Integration in die Hauselektrik.
3. Rechtliche und administrative Vorbereitung: Es wurden Mieterstromverträge aufgesetzt und die Teilnahmebereitschaft der Mieter abgefragt – im Leipziger Fall entschieden sich 10 von 12 Parteien für das Modell. Parallel dazu erfolgte die Anmeldung des Projekts bei der Bundesnetzagentur und dem lokalen Netzbetreiber.
4. Installation und Inbetriebnahme: Die Montage der Anlage auf dem Dach und die Installation der neuen Zählertechnik dauerten nur wenige Tage.
5. Laufender Betrieb: Seit der Inbetriebnahme versorgt die Anlage die teilnehmenden Mieter mit günstigem Solarstrom. Der beauftragte Dienstleister kümmert sich um die monatliche Abrechnung und die Kommunikation mit dem Netzbetreiber.

Eine Win-win-Situation für Vermieter und Mieter

Das Projekt zeigt eindrücklich die Vorteile des Mieterstrommodells, wenn es professionell umgesetzt wird.

Vorteile für die Mieter:

• Geringere Stromkosten: Die teilnehmenden Mieter sparen durchschnittlich 12 % im Vergleich zum örtlichen Grundversorgungstarif.
• Stabile Preise: Sie werden unabhängiger von den Preisschwankungen am Energiemarkt.
• Aktiver Beitrag zum Klimaschutz: Die Mieter nutzen sauberen Strom, der direkt über ihren Köpfen erzeugt wird.

Vorteile für den Vermieter:

• Zusätzliche Einnahmequelle: Der Verkauf des Solarstroms generiert ein stabiles Einkommen.
• Wertsteigerung der Immobilie: Eine PV-Anlage mit Mieterstromangebot erhöht die Attraktivität und den Wert des Gebäudes.
• Erfüllung von Nachhaltigkeitszielen: Das Projekt ist ein klares Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und verbessert die ESG-Bilanz der Immobilie.

Zusätzlich profitieren Vermieter vom staatlichen Mieterstromzuschlag. Diese Form der Photovoltaik Förderung wird für jede an die Mieter gelieferte Kilowattstunde Solarstrom gezahlt.

FAQ – Häufige Fragen zum Mieterstrom

Muss jeder Mieter am Mieterstrommodell teilnehmen?
Nein, die Teilnahme ist für Mieter immer freiwillig. Jeder kann seinen Stromanbieter weiterhin frei wählen. Wer nicht teilnimmt, wird wie gewohnt über das öffentliche Netz versorgt.

Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint oder nachts?
Die Stromversorgung ist jederzeit gesichert. Wenn die Photovoltaikanlage nicht genügend Strom erzeugt, etwa nachts oder bei schlechtem Wetter, wird der fehlende Strom automatisch und unterbrechungsfrei aus dem öffentlichen Netz bezogen. Der Mieter bemerkt davon nichts.

Wer ist für die Abrechnung zuständig?
Die Abrechnung des verbrauchten Stroms – sowohl Solar- als auch Netzstrom – übernimmt der Vermieter oder ein von ihm beauftragter externer Dienstleister. Der Mieter erhält eine einzige, transparente Stromrechnung.

Lohnt sich Mieterstrom auch für kleinere Mehrfamilienhäuser?
Ja. Durch die in den letzten Jahren stark gefallenen Preise für Solarmodule und die verbesserten gesetzlichen Rahmenbedingungen werden Mieterstromprojekte zunehmend auch für kleinere Gebäude mit sechs bis zehn Wohneinheiten wirtschaftlich interessant.

Das Leipziger Referenzprojekt beweist: Mieterstrom ist trotz administrativer Hürden ein zukunftsfähiges und profitables Modell für die städtische Energiewende. Es schafft eine direkte Verbindung zwischen Erzeugern und Verbrauchern und lässt Mieter aktiv an der Energiewende teilhaben.

Weitere praxisnahe Informationen zur Planung und Umsetzung von Photovoltaik-Projekten finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Der dazugehörige Shop bietet zudem Komplettsets und Komponenten, die auf typische Anlagengrößen für Mehrfamilienhäuser abgestimmt sind.