Mieterstrom und Ladeinfrastruktur: Der Leitfaden für E-Mobilität in Ihrer Immobilie
Immer mehr Mieter steigen auf Elektroautos um und fragen nach einer Lademöglichkeit direkt am Wohnhaus. Was für Immobilienbesitzer zunächst wie eine komplexe Herausforderung klingt, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als eine der größten Chancen der letzten Jahre. Wenn Sie bereits eine Photovoltaikanlage für Mieterstrom betreiben oder darüber nachdenken, halten Sie den Schlüssel zu einer zukunftssicheren und profitablen Immobilie schon in der Hand. Denn die Kombination von Solarstrom vom Dach mit Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge ist nicht nur technisch elegant, sondern auch wirtschaftlich äußerst attraktiv.
Warum Mieterstrom und E-Mobilität die perfekte Kombination sind
Die Elektromobilität ist keine ferne Zukunftsmusik mehr. Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) aus dem Jahr 2023 zeigt, dass über 85 % der Fahrer von Elektrofahrzeugen es bevorzugen, ihr Auto zu Hause oder am Arbeitsplatz zu laden. Dieser Wunsch nach Komfort und Zuverlässigkeit trifft auf den größten Vorteil von Photovoltaik: die Erzeugung von günstigem und sauberem Strom direkt vor Ort.
Wenn Sie den Solarstrom Ihrer Dachfläche nicht nur an Ihre Mieter verkaufen, sondern auch für die Ladesäulen in der Tiefgarage oder auf dem Parkplatz bereitstellen, schaffen Sie eine Win-Win-Situation:
- Gesteigerte Rentabilität: Jede Kilowattstunde Solarstrom, die direkt im Gebäude verbraucht wird – sei es in der Wohnung eines Mieters oder in der Batterie eines E-Autos –, muss nicht teuer aus dem öffentlichen Netz bezogen werden. Das maximiert den Eigenverbrauch und steigert die Gesamtrendite Ihrer PV-Anlage erheblich.
- Erhöhte Attraktivität der Immobilie: Eine moderne Ladeinfrastruktur ist heute ein entscheidendes Vermietungsargument. Sie binden bestehende Mieter, ziehen neue, kaufkräftige Zielgruppen an und werten Ihr Objekt damit nachhaltig auf.
- Zusätzliche Einnahmequelle: Der Verkauf von Ladestrom schafft eine weitere, stabile Einnahmequelle.
Die Erfahrung zeigt, dass Immobilien mit einem durchdachten Energiekonzept, das Photovoltaik, Mieterstrom und E-Mobilität verbindet, am Markt deutlich besser positioniert sind.
Die technische Grundlage: So funktioniert die Integration
Die Verknüpfung von PV-Anlage, Mieterhaushalten und Ladesäulen mag kompliziert klingen, folgt aber einer klaren Logik. Das Ziel ist immer, den selbst erzeugten Solarstrom so intelligent wie möglich zu verteilen.
Die zentralen Komponenten sind:
- Die Photovoltaikanlage: Sie ist die Energiequelle auf dem Dach.
- Die Stromzähler: Ein Hauptzähler misst die gesamte Erzeugung und den Netzbezug, während separate Zähler den Verbrauch der einzelnen Mietparteien und des Allgemeinstroms erfassen.
- Die Ladeinfrastruktur: Dabei handelt es sich in der Regel um AC-Ladestationen (Wallboxen) mit einer Ladeleistung zwischen 3,7 und 22 kW, die für das Laden über Nacht ideal sind. Eine Auswahl geeigneter Wallboxen finden Sie auch im Sortiment von Photovoltaik.info.
- Das Energiemanagementsystem (EMS): Es ist das Gehirn der gesamten Anlage. Es misst in Echtzeit, wie viel Strom die PV-Anlage erzeugt und wie viel im Haus gerade verbraucht wird.
Die zentrale Aufgabe des EMS ist es, den Stromfluss intelligent zu priorisieren:
- Direktverbrauch im Haus: Zuerst versorgt der Solarstrom die Mieter und den Allgemeinstrom (z. B. Treppenhauslicht, Heizungspumpe).
- Laden der Elektroautos: Überschüssiger Solarstrom, der nicht direkt im Haus benötigt wird, fließt gezielt an die angeschlossenen Ladesäulen.
- Netzeinspeisung: Erst wenn der Verbrauch im Haus gedeckt ist und kein E-Auto lädt, wird der restliche Strom ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet.
Ein entscheidender Aspekt ist hierbei das dynamische Lastmanagement. Es stellt sicher, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird, wenn mehrere Fahrzeuge gleichzeitig laden. Das EMS passt die Ladeleistung der einzelnen Wallboxen automatisch an die verfügbare Kapazität an – ein wichtiger Faktor für die Stabilität und Sicherheit des gesamten Systems.
Die Gretchenfrage: Wie wird der Ladestrom fair und gesetzeskonform abgerechnet?
Die verbrauchsgenaue und rechtssichere Abrechnung des Ladestroms ist die zentrale Herausforderung. Einfach eine Pauschale zu verlangen oder die Kosten über die Nebenkostenabrechnung umzulegen, ist in den meisten Fällen weder fair noch gesetzeskonform, sobald der Strom verkauft wird. Hier greift das deutsche Eichrecht, das eine exakte, nachvollziehbare Erfassung und Abrechnung vorschreibt.
Option 1: Separate Stromzähler
Jeder Ladepunkt erhält einen eigenen, geeichten Stromzähler.
- Vorteile: Eichrechtskonform und transparent.
- Nachteile: Hohe Installationskosten pro Ladepunkt, hoher administrativer Aufwand für die manuelle Ablesung und Abrechnung, unflexibel bei wechselnden Nutzern.
Option 2: Pauschale Abrechnung
Hierbei wird die Nutzung der Ladesäule über eine monatliche Pauschale abgerechnet, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.
- Vorteile: Sehr einfach in der Verwaltung.
- Nachteile: Ungerecht, da Weniglader genauso viel zahlen wie Viellader. Rechtlich nur dann unbedenklich, wenn das Laden als kostenloser Service angeboten wird. Für eine kommerzielle Nutzung ist dieses Modell nicht zu empfehlen.
Option 3: Moderne Lade- und Energiemanagementsysteme (die empfohlene Lösung)
Diese Lösung ist der professionelle Standard für Mehrfamilienhäuser. Die Wallboxen sind mit einem zentralen Backend-System verbunden, wobei sich die Nutzer vor dem Ladevorgang über eine RFID-Karte oder eine Smartphone-App identifizieren.
- Vorteile:
- Kilowattstundengenaue Abrechnung: Jeder Ladevorgang wird exakt erfasst und dem jeweiligen Nutzer zugeordnet. Das System ist eichrechtskonform.
- Automatisierte Abrechnung: Die Rechnungsstellung an die Nutzer erfolgt automatisch, meist monatlich per E-Mail.
- Flexibles Nutzermanagement: Sie können unterschiedliche Nutzergruppen (Mieter, Besucher, externe Dauerparker) anlegen und ihnen individuelle Tarife zuweisen.
- Volle Transparenz: Sowohl Sie als Betreiber als auch Ihre Mieter haben jederzeit einen klaren Überblick über Ladevorgänge und Kosten.
In der Praxis hat sich diese Lösung bewährt, da sie Skalierbarkeit, Rechtssicherheit und minimalen Verwaltungsaufwand optimal vereint.
Wirtschaftlichkeit und Planung: Was müssen Sie beachten?
Die Investition in ein integriertes Energiekonzept zahlt sich langfristig aus. Bei der Planung sollten Sie die Kosten für die Photovoltaikanlage, die Ladesäulen und das Managementsystem berücksichtigen. Bedenken Sie dabei: Die Wirtschaftlichkeit Ihrer PV-Anlage wird durch den zusätzlichen Eigenverbrauch durch E-Fahrzeuge deutlich verbessert.
Als Faustregel können Sie davon ausgehen, dass ein Elektroauto pro Jahr zwischen 2.000 und 4.000 kWh Strom benötigt. Vergleicht man den durchschnittlichen Solarstrompreis von ca. 12 Cent/kWh mit Netzstrompreisen von über 30 Cent/kWh, wird das Einsparpotenzial schnell deutlich.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterstrommodelle bieten zudem eine verlässliche Planungsgrundlage. Der Gesetzgeber fördert gezielt die dezentrale Energieversorgung und den Verbrauch vor Ort, was Ihnen als Immobilienbesitzer zugutekommt.
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Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?
Das Energiemanagementsystem ist intelligent. Wenn nicht genügend Solarstrom verfügbar ist, wird automatisch Strom aus dem öffentlichen Netz bezogen, um den Ladebedarf zu decken. Ihre Mieter stehen also nie ohne Strom da.
Wie viele Ladesäulen kann ich installieren?
Das hängt von der Kapazität Ihres Hausanschlusses ab. Ein gutes dynamisches Lastmanagement ist hier entscheidend, da es die verfügbare Leistung optimal auf die ladenden Fahrzeuge verteilt und eine kostspielige Erweiterung des Netzanschlusses oft vermeiden kann.
Benötige ich eine Genehmigung vom Netzbetreiber?
Ja, Ladeeinrichtungen mit einer Gesamtleistung von mehr als 11 kW sind in der Regel beim zuständigen Netzbetreiber anmelde- und genehmigungspflichtig. Ein qualifizierter Elektrofachbetrieb übernimmt diesen Schritt im Rahmen der Installation.
Was kostet ein professioneller Ladepunkt mit Abrechnungssystem?
Inklusive Installation, intelligenter Wallbox und Anbindung an ein Backend-System sollten Sie mit Kosten zwischen 1.500 € und 2.500 € pro Ladepunkt rechnen. Die genauen Kosten hängen von den baulichen Gegebenheiten vor Ort ab.
Kann ich den Preis für den Ladestrom frei festlegen?
Ja, als Betreiber der Ladeinfrastruktur können Sie den Verkaufspreis für den Ladestrom selbst bestimmen. Der Preis setzt sich in der Regel aus den Gestehungskosten Ihres Solarstroms oder dem Netzbezug sowie einer Servicepauschale für Betrieb, Wartung und Abrechnung zusammen.
Fazit: Eine Investition in die Zukunft Ihrer Immobilie
Die Kombination von Mieterstrom und Ladeinfrastruktur ist mehr als nur eine Reaktion auf die wachsende Nachfrage nach E-Mobilität. Es ist eine strategische Entscheidung, die Ihre Immobilie zukunftssicher macht, ihre Rentabilität steigert und sie für anspruchsvolle Mieter attraktiv positioniert. Mit der richtigen Planung und den passenden Systemkomponenten verwandeln Sie eine regulatorische Anforderung in ein profitables Geschäftsmodell.
Weitere praxisnahe Informationen zur Auswahl der richtigen Komponenten finden Sie direkt auf Photovoltaik.info.
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