Mieterstrom in gemischt genutzten Immobilien: PV-Strom für Wohnungen und Gewerbe
Stellen Sie sich ein typisches städtisches Mehrfamilienhaus vor: Im Erdgeschoss befindet sich eine Bäckerei, die morgens und tagsüber viel Strom verbraucht, darüber liegen Wohnungen, deren Bewohner vor allem abends und am Wochenende Energie benötigen. Der Eigentümer dieses Gebäudes möchte das ungenutzte Dach für eine Photovoltaikanlage nutzen. Doch wie lässt sich der erzeugte Solarstrom fair und gesetzeskonform an die Bäckerei und die Wohnungsmieter verteilen? Dieses Szenario verdeutlicht die Herausforderung und zugleich das enorme Potenzial von Mieterstrom in gemischt genutzten Immobilien.
Dieser Beitrag erklärt die besonderen Spielregeln, die gelten, wenn Sie Solarstrom sowohl an private Haushalte als auch an gewerbliche Mieter liefern möchten. Sie erfahren, welche rechtlichen und steuerlichen Unterschiede zu beachten sind und wie Sie Stromlieferverträge für beide Gruppen erfolgreich gestalten.
Was ist Mieterstrom und warum ist er in gemischten Immobilien so interessant?
Mieterstrom bedeutet, dass Strom von einer Photovoltaikanlage auf dem Dach direkt an die Mieter und andere Verbraucher im selben oder in angrenzenden Gebäuden verkauft wird – und zwar ohne Umweg über das öffentliche Netz. Das schafft eine Win-Win-Situation: Die Mieter erhalten günstigeren und grünen Strom, während der Vermieter eine zusätzliche Einnahmequelle erschließt und den Wert seiner Immobilie steigert.
In gemischt genutzten Gebäuden entfaltet dieses Modell sein volles Potenzial. Der Grund liegt in den unterschiedlichen Verbrauchsprofilen:
- Gewerbemieter (z. B. Büros, Praxen, Läden) benötigen Strom hauptsächlich werktags während der Sonnenstunden.
- Wohnungsmieter verbrauchen Strom vermehrt in den Morgen- und Abendstunden sowie an Wochenenden.
Diese Kombination führt zu einer gleichmäßigeren und höheren Auslastung des Solarstroms direkt vor Ort. In der Praxis lässt sich durch die Mischung unterschiedlicher Lastprofile die Eigenverbrauchsquote einer PV-Anlage oft erheblich steigern. Während der Eigenverbrauch in reinen Wohngebäuden typischerweise bei 30 bis 40 % liegt, klettert er in gemischten Immobilien nicht selten auf über 70 %, was das gesamte Projekt deutlich wirtschaftlicher macht.
Die zwei Welten: Wohn- und Gewerbemieter unter einem Dach
Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Verständnis, dass Wohn- und Gewerbemieter vom Gesetzgeber unterschiedlich behandelt werden. Als Anbieter von Mieterstrom müssen Sie diese Unterschiede kennen und in Ihren Verträgen sowie Abrechnungen berücksichtigen.
Rechtliche und vertragliche Unterschiede
Für die Belieferung von Mietern mit Strom werden Sie rechtlich zu einem Energieversorgungsunternehmen (EVU), wenn auch in kleinem Maßstab. Das bringt Pflichten mit sich, die sich je nach Mietergruppe unterscheiden.
Für Wohnungsmieter:
Private Haushalte genießen einen besonderen Verbraucherschutz, weshalb ihre Stromlieferverträge klar verständlich sein und keine unfairen Klauseln enthalten dürfen. Zu den wichtigsten Punkten gehören:
- Freiwilligkeit: Kein Mieter darf zur Teilnahme am Mieterstrommodell gezwungen werden.
- Preisbindung: Der Mieterstrompreis darf nicht höher sein als der Grundversorgungstarif des örtlichen Anbieters.
- Transparenz: Die Vertragsbedingungen, insbesondere Laufzeit und Kündigungsfristen, müssen klar geregelt sein. Der Stromliefervertrag muss vom Mietvertrag getrennt sein.
Die Umsetzung der verschiedenen Mieterstrommodelle erfordert hier besondere Sorgfalt, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.
Für Gewerbemieter:
Gewerbliche Kunden gelten als geschäftserfahren, weshalb der Gesetzgeber ihnen mehr Vertragsfreiheit einräumt. Hier können individuellere Vereinbarungen getroffen werden, zum Beispiel:
- Flexible Preismodelle: Anstelle eines festen Arbeitspreises können Tarife vereinbart werden, die sich am Lastprofil des Gewerbes orientieren.
- Leistungspreise: Für Betriebe mit hohen, kurzen Stromspitzen (z. B. durch Maschinen) kann ein separater Leistungspreis sinnvoll sein.
- Längere Vertragslaufzeiten: Oft werden Laufzeiten von mehreren Jahren vereinbart, um beiden Seiten Planungssicherheit zu geben.
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Ab 2.099,00 €Steuerliche Besonderheiten und die EEG-Umlage
Die Lieferung von Strom ist eine gewerbliche Tätigkeit – mit steuerlichen Konsequenzen, die Sie von Anfang an bedenken sollten.
- Gewerbesteuer: Die Einnahmen aus dem Stromverkauf sind gewerbesteuerpflichtig. Eine besondere Falle ist die sogenannte „gewerbliche Infizierung“: Übersteigen die Stromerlöse eine bestimmte Geringfügigkeitsgrenze (aktuell 1,2 % der Gesamtmieteinnahmen oder ein Betrag von 24.500 € pro Jahr), kann das Finanzamt Ihre gesamten Mieteinnahmen als gewerblich einstufen. Dies lässt sich durch die Gründung einer separaten Betreibergesellschaft (z. B. eine GmbH oder GbR) vermeiden.
- Umsatzsteuer: Auf den verkauften Strom müssen Sie Umsatzsteuer abführen.
- EEG-Umlage: Die Regelungen zur EEG-Umlage sind komplex. Für Mieterstrom an Wohnungen gilt: Erfüllen Sie die Voraussetzungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG), profitieren Sie vom Mieterstromzuschlag und zahlen eine reduzierte EEG-Umlage. Für Gewerbekunden gelten je nach Verbrauchsmenge und Vertragsgestaltung oft andere Regeln. Eine genaue Prüfung ist hier unerlässlich, um Nachzahlungen zu vermeiden.
Praktische Umsetzung: Von der Planung bis zur Abrechnung
Ein erfolgreiches Mieterstromprojekt in einer gemischt genutzten Immobilie steht und fällt mit der technischen und administrativen Umsetzung.
Das richtige Messkonzept ist entscheidend
Um den erzeugten und verbrauchten Strom korrekt zu erfassen und abzurechnen, ist ein intelligentes Messkonzept erforderlich. In der Regel kommt das sogenannte Summenzählermodell zum Einsatz. Dabei misst ein Hauptzähler den gesamten Strombezug aus dem öffentlichen Netz. Unterzähler erfassen den Verbrauch jedes einzelnen Mieters (egal ob Wohn- oder Gewerbeeinheit) sowie den produzierten Solarstrom. Eine Software errechnet dann, wie viel Solarstrom jeder Mieter verbraucht hat und wie viel Reststrom aus dem Netz bezogen wurde.
Eine besondere Herausforderung stellt dabei die komplexe Abrechnung für die unterschiedlichen Nutzergruppen dar, denn sie muss exakt, nachvollziehbar und gesetzeskonform sein.
Gestaltung der Stromlieferverträge
Wie schon erläutert, benötigen Sie für Wohn- und Gewerbemieter separate, angepasste Verträge.
- Praxisbeispiel Wohnmieter: Ein Vertrag für einen Wohnungsmieter könnte einen festen Arbeitspreis von 35 Cent/kWh vorsehen, der für 12 Monate garantiert wird. Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat.
- Praxisbeispiel Gewerbemieter: Der Vertrag mit der Bäckerei könnte einen günstigeren Arbeitspreis von 32 Cent/kWh für den Strombezug zwischen 8 und 16 Uhr beinhalten, um den Verbrauch von Solarstrom zu fördern. Die Vertragslaufzeit beträgt drei Jahre.
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6.299,00 €Abrechnung: Eine häufige Hürde
Die monatliche oder jährliche Abrechnung muss alle Anforderungen einer professionellen Stromrechnung erfüllen. Dazu gehören die genaue Aufschlüsselung von Solarstromanteil, Netzbezug, Steuern und Abgaben. Viele Immobilieneigentümer lagern diese Aufgabe an spezialisierte Dienstleister aus. Diese übernehmen die komplette Abrechnung und Kommunikation mit den Mietern, was den administrativen Aufwand für den Vermieter erheblich reduziert.
Die Zukunft: Gemischte Immobilien als virtuelle Kraftwerke
Die Kombination aus Solarstromerzeugung, diversen Verbrauchern und potenziell auch Stromspeichern sowie Ladesäulen für Elektroautos macht eine gemischt genutzte Immobilie zu einem kleinen, intelligenten Energieknotenpunkt. In der Fachwelt spricht man hier von einem „virtuellen Kraftwerk“. Solche Gebäude können nicht nur ihren eigenen Energiebedarf optimieren, sondern zukünftig auch Dienstleistungen für das öffentliche Stromnetz erbringen und so zusätzliche Erlöse generieren. Die Investition in ein durchdachtes Mieterstromkonzept ist daher auch eine Investition in die Zukunftsfähigkeit Ihrer Immobilie.
Häufige Fragen (FAQ) zum Mieterstrom in gemischten Gebäuden
Muss ich als Vermieter ein Gewerbe für den Stromverkauf anmelden?
Ja, der Verkauf von Strom ist eine gewerbliche Tätigkeit und erfordert in der Regel eine Gewerbeanmeldung.
Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?
Die Stromversorgung ist jederzeit sichergestellt. Reicht der Solarstrom nicht aus, wird automatisch und unterbrechungsfrei zusätzlicher Strom aus dem öffentlichen Netz bezogen. Die Mieter merken davon nichts.
Sind meine Mieter verpflichtet, den Solarstrom zu beziehen?
Nein, die Teilnahme am Mieterstrom ist für alle Mieter freiwillig. Jeder kann seinen Stromanbieter weiterhin frei wählen.
Wie wird der Strompreis für die Mieter festgelegt?
Der Preis für den Solarstrom wird vom Vermieter festgelegt. Er muss jedoch laut Gesetz günstiger sein als der Grundversorgungstarif des örtlichen Stadtwerks. In der Praxis ist er meist noch attraktiver, um einen Anreiz zur Teilnahme zu schaffen.
Lohnt sich das auch für kleinere Gebäude mit nur wenigen Parteien?
Ja, durch gestiegene Strompreise und gefallene Kosten für PV-Anlagen rechnen sich Mieterstrommodelle auch für kleinere Gebäude mit beispielsweise einer Gewerbeeinheit und vier bis sechs Wohnungen. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedoch immer zu empfehlen.
Fazit: Eine lohnende Investition mit Planungsbedarf
Mieterstrom in gemischt genutzten Immobilien ist eine äußerst attraktive Möglichkeit, um ungenutzte Dachflächen wirtschaftlich zu betreiben, Mieter an die Immobilie zu binden und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten. Die komplementären Verbrauchsprofile von Wohn- und Gewerbeeinheiten ermöglichen eine besonders hohe Ausnutzung des selbst erzeugten Solarstroms.
Der Erfolg hängt jedoch von einer sorgfältigen Planung ab. Die unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen für Privat- und Geschäftskunden, die steuerlichen Aspekte sowie die technische Umsetzung von Messung und Abrechnung erfordern Fachwissen. Mit der richtigen Beratung und einem durchdachten Konzept verwandeln Sie Ihre Immobilie in ein kleines, effizientes Kraftwerk, von dem alle Beteiligten profitieren.
Weitere praxisnahe Informationen zur Planung von Mieterstromprojekten und zur Auswahl der richtigen Komponenten finden Sie direkt auf Photovoltaik.info.
