Mieterstrom gilt als eines der Zukunftsmodelle für die städtische Energiewende

Solarstrom vom eigenen Dach, direkt und günstig an die Bewohner des Hauses geliefert – ein Konzept mit Vorteilen für alle Beteiligten. Doch was passiert, wenn der Betreiber der Anlage, oft der Vermieter selbst, in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder sogar Insolvenz anmelden muss? Zwar ist dieses Szenario selten, doch es kann die Stabilität des gesamten Projekts gefährden. Deshalb ist eine vorausschauende Planung entscheidend, um die Investition des Vermieters ebenso wie die Stromversorgung der Mieter zu schützen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Risiken bei einer Insolvenz im Mieterstromkontext bestehen und mit welchen rechtlichen und vertraglichen Mechanismen Sie sich wirksam absichern können.

Die Grundlagen: Wie funktioniert ein Mieterstrommodell?

Bevor wir uns den Risiken zuwenden, werfen wir einen kurzen Blick auf die Funktionsweise. Beim Mieterstrom wird eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses installiert. Der dort erzeugte Strom wird nicht vollständig ins öffentliche Netz eingespeist, sondern direkt an die Mieter im Gebäude verkauft.

Dieser Direktverkauf hat entscheidende Vorteile:

• Geringere Kosten: Da Netzentgelte, Stromsteuer und diverse Umlagen entfallen, ist der Solarstrom vom Dach in der Regel günstiger als Strom vom externen Energieversorger.
• Preisstabilität: Die Strompreise sind nicht den Schwankungen des Marktes unterworfen, was für die Mieter Planungssicherheit schafft.
• Klimaschutz vor Ort: Die Bewohner nutzen saubere Energie und tragen aktiv zur Energiewende bei.

Für den Vermieter entstehen so eine neue Einnahmequelle und eine Wertsteigerung seiner Immobilie. Solche nachhaltigen Angebote steigern erfahrungsgemäß auch die Attraktivität von Mietobjekten deutlich.

Das unterschätzte Risiko: Die Insolvenz im Mieterstromprojekt

Mieterstromprojekte stehen meist auf einer soliden finanziellen Basis, dennoch ist ein Insolvenzrisiko nie vollständig auszuschließen. Wo die kritischen Punkte liegen, zeigt eine eingehende Studie der Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) Berlin in Kooperation mit der DGS Franken. Dabei lassen sich grundsätzlich zwei Szenarien unterscheiden.

Szenario 1: Der Anlagenbetreiber (Vermieter) wird insolvent

Im klassischen Fall ist der Eigentümer des Gebäudes zugleich Betreiber der PV-Anlage und damit Stromlieferant für seine Mieter. Meldet er Insolvenz an, übernimmt ein Insolvenzverwalter die Geschäfte. Dieser hat das Recht, bestehende Verträge – also auch die Mieterstromlieferverträge – entweder fortzuführen oder zu kündigen.

Die Konsequenzen:

• Kündigung der Lieferverträge: Entscheidet sich der Verwalter für eine Kündigung, um die Insolvenzmasse zu entlasten, endet die Stromlieferung vom Dach.
• Rückfall in die Grundversorgung: Die Mieter fallen automatisch in die sogenannte Grundversorgung des örtlichen Energieversorgers. Diese ist gesetzlich garantiert, sodass niemand im Dunkeln sitzt. Allerdings ist der Grundversorgungstarif oft deutlich teurer als der Mieterstromtarif oder andere Wahltarife.
• Vertrauensverlust: Für die Mieter ist diese Situation natürlich unbefriedigend. Der plötzliche Preisanstieg kann das Verhältnis zum Vermieter nachhaltig belasten und dem Image von Mieterstrom schaden.

Zwar schützt das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) den Anspruch auf den Mieterstromzuschlag auch im Insolvenzfall, doch das nützt wenig, wenn die eigentliche Stromlieferung eingestellt wird.

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Szenario 2: Ein gewerblicher Großmieter fällt aus

Ein oft übersehenes Risiko betrifft Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen neben Wohnungen auch Gewerbeflächen vermietet sind. Oft ist ein großer Gewerbemieter – ein sogenannter „Ankermieter“ wie ein Supermarkt oder eine Arztpraxis – der Hauptabnehmer des Solarstroms. Die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts hängt dann von diesem einen Kunden ab.

Die Konsequenzen:

• Wegfall des Hauptabnehmers: Wird dieser Großmieter insolvent oder zieht aus, bricht ein Großteil der Einnahmen aus dem Stromverkauf weg.
• Finanzielle Schieflage: Die laufenden Kosten für gewerbliche Photovoltaikanlagen, zum Beispiel Finanzierung und Wartung, bleiben bestehen. Fallen diese Einnahmen weg, gerät die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts in Gefahr – was im schlimmsten Fall zur Insolvenz des Vermieters als Anlagenbetreiber führen kann.

Absicherungsstrategien: So schützen Sie Ihr Projekt und Ihre Mieter

Glücklicherweise gibt es praxiserprobte Strategien, um diese Risiken zu minimieren. Eine durchdachte Planung von Anfang an ist der beste Schutz.

1. Sorgfältige vertragliche Gestaltung

Das Fundament bilden die Mieterstromlieferverträge. In ihnen lassen sich Vorkehrungen für den Ernstfall treffen.

• Fortführungsklauseln: Vertraglich lässt sich festlegen, dass im Insolvenzfall ein vorab benannter Dritter (z. B. ein Energieversorger oder ein spezialisierter Dienstleister) die Stromlieferung zu den vereinbarten Konditionen nahtlos übernimmt.
• Klare Regelungen zur Kündigung: Die Verträge sollten eindeutig regeln, unter welchen Umständen eine Kündigung möglich ist, um den Mietern Sicherheit zu geben.

2. Alternative Betreibermodelle

Der Vermieter muss die Anlage nicht zwangsläufig selbst betreiben. Alternative Modelle können das Risiko verlagern.

• Contracting-Modell (Drittbetreiber): Ein externer Energiedienstleister pachtet die Dachfläche, finanziert, installiert und betreibt die PV-Anlage auf eigenes Risiko. Der Vermieter stellt lediglich sein Dach zur Verfügung und erhält dafür eine Pacht. Eine Insolvenz des Vermieters hat in diesem Fall keine Auswirkungen auf die Stromlieferverträge zwischen dem Dienstleister und den Mietern. Dieses Modell ist beliebt, da es den administrativen Aufwand minimiert und das Betreiberrisiko vollständig auslagert.
• Gründung einer Projektgesellschaft: Bei größeren Projekten kann es sinnvoll sein, eine separate Gesellschaft (z. B. eine GmbH & Co. KG) nur für den Betrieb der PV-Anlage zu gründen. Diese juristische Trennung schützt das Immobilienvermögen des Vermieters im Falle einer Insolvenz der Betreibergesellschaft – und umgekehrt.

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3. Transparente Kommunikation mit den Mietern

Offenheit schafft Vertrauen. Vermieter sollten ihre Mieter von Beginn an darüber aufklären, dass ihre Stromversorgung durch die gesetzliche Grundversorgung jederzeit gesichert ist. Diese Transparenz nimmt Ängste und stärkt die Akzeptanz für das Mieterstrommodell, auch wenn die Risiken offen angesprochen werden.

FAQ – Häufige Fragen zum Insolvenzrisiko bei Mieterstrom

Fällt bei einer Insolvenz des Vermieters sofort der Strom aus?
Nein, die Stromversorgung ist zu keinem Zeitpunkt gefährdet. Das Energiewirtschaftsgesetz stellt sicher, dass jeder Haushalt automatisch vom lokalen Grundversorger beliefert wird, sollte der bisherige Lieferant ausfallen. Dieser Übergang geschieht nahtlos.

Bin ich als Mieter verpflichtet, den teureren Grundversorgungstarif zu akzeptieren?
Sie fallen dann zunächst automatisch in den Grundversorgungstarif. Sie haben jedoch jederzeit das Recht, den Anbieter zu wechseln und sich einen günstigeren Tarif auf dem freien Markt zu suchen. Die Kündigungsfristen in der Grundversorgung sind sehr kurz.

Lohnt sich Mieterstrom trotz dieses Risikos überhaupt noch?
Ja, absolut. Das Insolvenzrisiko ist statistisch sehr gering und lässt sich mit den genannten Strategien gut beherrschen. Die finanziellen und ökologischen Vorteile von Mieterstrom überwiegen bei Weitem. Eine sorgfältige Planung ist, wie bei jeder Investition, der Schlüssel zum Erfolg.

Wer hilft bei der Gestaltung sicherer Mieterstromverträge?
Für die Ausarbeitung rechtssicherer Verträge sollten Sie sich an auf Energierecht spezialisierte Anwälte oder erfahrene Beratungsunternehmen wenden. Diese Experten kennen die Fallstricke und können ein passendes Vertragswerk für Ihr individuelles Projekt erstellen.

Fazit: Mit Planung und Weitsicht zum sicheren Mieterstromprojekt

Die Insolvenz eines Beteiligten ist ein ernst zu nehmendes, aber beherrschbares Risiko bei Mieterstromprojekten. Vermieter, die sich frühzeitig mit den möglichen Szenarien auseinandersetzen und die richtigen vertraglichen wie organisatorischen Weichen stellen, schaffen eine sichere und profitable Investition. Für Mieter bleibt die Gewissheit, dass ihre Stromversorgung in jedem Fall gesichert ist.

Gut geplante Projekte für Photovoltaik auf Mietshäusern bleiben somit eine Win-win-Situation: Sie senken die Nebenkosten für Mieter, schaffen eine neue Einnahmequelle für Vermieter und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.

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