Mieterstrom: So nutzen Vermieter Photovoltaik für ihre Mieter

Immobilienbesitzer sind ständig auf der Suche nach Wegen, den Wert ihrer Objekte zu steigern und neue Einnahmequellen zu erschließen. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses eröffnet hierfür eine attraktive Möglichkeit. Sie produziert nicht nur saubere Energie, sondern kann auch direkt an die Mieter verkauft werden – ein Modell, das als Mieterstrom bekannt ist.

Dieser Ansatz senkt die Nebenkosten für die Bewohner, macht Ihre Immobilie attraktiver und leistet zugleich einen wertvollen Beitrag zur Energiewende. Allerdings ist der Weg zum eigenen Mieterstromprojekt mit einigen rechtlichen und administrativen Hürden verbunden. Dieser Beitrag führt Sie durch die verschiedenen Modelle, erläutert die gesetzlichen Rahmenbedingungen und zeigt Ihnen, welche Pflichten und Chancen auf Sie als Vermieter zukommen.

Was genau ist Mieterstrom?

Beim Mieterstrom wird Strom aus einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohngebäudes direkt an die Mieter und andere Verbraucher im selben Gebäude geliefert, ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Der entscheidende Vorteil: Weil Netzentgelte, Umlagen und Steuern teilweise entfallen, kann dieser Strom günstiger angeboten werden als der herkömmliche Tarif des Grundversorgers.

Die rechtliche Grundlage dafür schafft das Mieterstromgesetz (MSG), das 2017 eingeführt und zuletzt 2023 im Rahmen des „Solarpaket I“ überarbeitet wurde. Es fördert solche Projekte durch einen finanziellen Zuschlag. Ziel ist es, auch Bewohner von Mietshäusern aktiv an der Energiewende zu beteiligen und ihnen den Zugang zu preiswerter, erneuerbarer Energie zu ermöglichen.

Die vier gängigsten Mieterstrom-Modelle im Überblick

Als Vermieter müssen Sie nicht zwangsläufig selbst zum Energieversorger werden. Je nach gewünschtem Aufwand und Zielsetzung stehen Ihnen verschiedene Modelle zur Verfügung. Die Wahl des richtigen Modells entscheidet über den administrativen Aufwand und die Rentabilität Ihres Projekts.

1. Das klassische Mieterstrommodell (Vollversorgung)

Bei diesem Modell werden Sie als Vermieter zum vollwertigen Energieversorgungsunternehmen (EVU) für Ihre Mieter.

• So funktioniert es: Sie liefern den Strom vom Dach und sind zusätzlich verpflichtet, den Reststrom aus dem öffentlichen Netz zu beschaffen, wenn die Anlage nicht genügend Strom erzeugt. Ihr Mieter hat nur noch einen einzigen Stromvertrag – mit Ihnen.
• Vorteile: Sie haben die volle Kontrolle über die Preisgestaltung und die Einnahmen. Für dieses Modell können Sie den staatlichen Mieterstromzuschlag beantragen, der die Wirtschaftlichkeit erhöht.
• Pflichten: Der administrative Aufwand ist hoch. Sie müssen sich bei der Bundesnetzagentur als EVU registrieren, komplexe Abrechnungen erstellen, Messkonzepte umsetzen und alle gesetzlichen Meldepflichten erfüllen.

Praxisbeispiel: Ein Vermieter eines 10-Parteien-Hauses installiert eine 30-kWp-Anlage. Er gründet ein kleines Energieversorgungsunternehmen, schließt mit acht Mietern Mieterstromverträge ab und kümmert sich um die Strombeschaffung sowie die jährliche Abrechnung.

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2. Die neue Alternative: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wurde 2023 eingeführt, um Mieterstrom deutlich zu vereinfachen.

• So funktioniert es: Sie als Vermieter (oder ein von Ihnen beauftragter Betreiber) liefern ausschließlich den Solarstrom vom Dach an die teilnehmenden Mieter. Den zusätzlich benötigten Reststrom bezieht jeder Mieter weiterhin über einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl.
• Vorteile: Der bürokratische Aufwand ist minimal. Sie müssen kein Energieversorger werden und sind nicht zur Lieferung von Reststrom verpflichtet. Die Abrechnung des Solarstroms ist deutlich einfacher.
• Nachteile: Für dieses Modell gibt es keinen Mieterstromzuschlag. Die Mieter müssen zwei Stromverträge verwalten (einen für Solarstrom, einen für Netzstrom).

3. Die komfortable Lösung: Energieliefer-Contracting

Wenn Sie den Aufwand komplett auslagern möchten, ist das Contracting-Modell ideal.

• So funktioniert es: Sie verpachten Ihre Dachfläche an einen externen Dienstleister (Contractor). Dieser übernimmt Planung, Finanzierung, Installation und Betrieb der Photovoltaikanlage auf eigenes Risiko. Der Contractor wird zum Energieversorger und schließt die Mieterstromverträge mit Ihren Mietern ab.
• Vorteile: Für Sie entsteht praktisch kein Aufwand. Sie erhalten eine Pacht für Ihr Dach und werten Ihre Immobilie ohne eigenes Investment auf.
• Nachteile: Sie geben die Kontrolle und einen Großteil der Erträge an den Dienstleister ab.

4. Der einfache Einstieg: Allgemeinstrom

Die einfachste Variante verzichtet komplett auf die Belieferung einzelner Mietparteien.

• So funktioniert es: Der Solarstrom wird ausschließlich zur Deckung des Strombedarfs der Allgemeinflächen genutzt, zum Beispiel für die Beleuchtung im Treppenhaus, den Aufzug oder die Heizungspumpe.
• Vorteile: Dieses Modell kommt ohne Verträge mit den Mietern und aufwendige Einzelabrechnungen aus. Die Regelungen des Mieterstromgesetzes finden keine Anwendung. Sie senken die umlagefähigen Betriebskosten, was allen Mietern zugutekommt.
• Nachteile: Das Potenzial der Dachfläche wird oft nicht voll ausgeschöpft.

Rechtliche Pflichten und Voraussetzungen für den Mieterstromzuschlag

Wenn Sie sich für das klassische Modell entscheiden und den Mieterstromzuschlag erhalten möchten, müssen Sie eine Reihe von gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Diese sollen vor allem die Rechte der Mieter schützen.

Voraussetzungen für die Förderung:

• Die Photovoltaikanlage befindet sich auf, an oder in dem Wohngebäude.
• Der Strom wird ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz direkt an die Verbraucher geliefert.
• Die Anlage darf eine Leistung von 100 kWp nicht überschreiten.
• Der Preis für den Mieterstrom (Arbeitspreis) muss mindestens 10 % unter dem Tarif des örtlichen Grundversorgers liegen.

Vertragliche Pflichten gegenüber den Mietern:

• Der Mieterstromvertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt sein. Ein Mieter muss frei entscheiden können, ob er das Angebot annimmt.
• Die maximale Laufzeit eines Mieterstromvertrags beträgt ein Jahr. Eine stillschweigende Verlängerung um ein weiteres Jahr ist zulässig.
• Der Vertrag muss klare Angaben zur Stromzusammensetzung, zu Preisen und zur Kündigungsfrist enthalten.

Die Erfahrung zeigt, dass Transparenz und eine klare Kommunikation der Vorteile entscheidend sind, um eine hohe Beteiligungsquote unter den Mietern zu erreichen. Ein gut durchdachtes Projekt berücksichtigt von Anfang an die spätere Abrechnung und Verwaltung.

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Wirtschaftliche Aspekte: Lohnt sich Mieterstrom für Vermieter?

Trotz des administrativen Aufwands kann ein Mieterstromprojekt eine attraktive Investition sein. Die Kosten einer Photovoltaikanlage sind in den letzten Jahren stark gesunken, während die Strompreise gestiegen sind.

Ihre Vorteile als Vermieter:

• Zusätzliche Einnahmequelle: Sie erzielen Erlöse aus dem Stromverkauf an Ihre Mieter und der Einspeisung von Überschüssen.
• Immobilienwertsteigerung: Eine Photovoltaikanlage und das Angebot von günstigem Ökostrom erhöhen die Attraktivität Ihrer Immobilie für potenzielle und bestehende Mieter.
• Beitrag zum Klimaschutz: Sie positionieren sich als moderner und verantwortungsbewusster Vermieter.
• Staatliche Förderung: Der Mieterstromzuschlag im klassischen Modell verbessert die Rendite. Die genauen Regelungen sind Teil des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG).

Viele Anbieter bieten Komplettlösungen an, die speziell auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnitten sind und den Einstieg erleichtern.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was passiert, wenn ein Mieter nicht am Mieterstrom teilnehmen möchte?

Der Mieter hat die freie Wahl seines Energieversorgers. Er kann das Angebot ablehnen und seinen bisherigen Stromanbieter behalten. Ein Zwang zur Teilnahme ist rechtlich unzulässig.

Was geschieht, wenn die PV-Anlage nicht genug Strom produziert (z. B. nachts)?

Im klassischen Mieterstrommodell sind Sie als Vermieter verpflichtet, die lückenlose Stromversorgung sicherzustellen. Dazu kaufen Sie Reststrom aus dem öffentlichen Netz zu und liefern ihn an Ihre Mieter. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) deckt der Mieter seinen restlichen Bedarf selbst über einen separaten Stromvertrag.

Wie kompliziert ist die Abrechnung des Mieterstroms?

Im klassischen Modell ist die Abrechnung anspruchsvoll, da sie der eines Energieversorgers entsprechen muss (inkl. aller Umlagen und Steuern). Bei der GGV ist die Abrechnung einfacher, da nur der gelieferte Solarstrom berechnet wird. In beiden Fällen sind intelligente Messsysteme (Smart Meter) erforderlich.

Lohnt sich Mieterstrom auch für kleine Mehrfamilienhäuser?

Ja, denn insbesondere das neue Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) hat die Hürden gesenkt. Schon für Gebäude mit wenigen Parteien kann es sich lohnen, den Allgemeinstrom zu decken oder den Mietern günstigen Solarstrom anzubieten. Eine 5-kWp-Anlage kann bereits den Allgemeinstrom eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses decken.

Kann ich Mieterstrom mit Ladesäulen für Elektroautos kombinieren?

Ja, das ist eine sehr sinnvolle Kombination. Der Solarstrom kann für die Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage genutzt werden. Dies steigert den Eigenverbrauch, macht das Angebot für Mieter mit E-Autos noch attraktiver und verbessert die Wirtschaftlichkeit der gesamten Anlage.

Fazit: Ein Modell mit Zukunft, aber mit Bedacht zu wählen

Mieterstrom bietet Vermietern eine hervorragende Möglichkeit, in erneuerbare Energien zu investieren, die Attraktivität ihrer Immobilien zu steigern und einen wertvollen Beitrag für Umwelt und Mieter zu leisten. Während das klassische Modell mit seinem Förderzuschlag lockt, erfordert es einen erheblichen administrativen Aufwand.

Die neue Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) ist eine deutlich einfachere und bürokratieärmere Alternative, die den Einstieg für viele Vermieter erst realistisch macht. Welches Modell das richtige für Sie ist, hängt von Ihrer Risikobereitschaft, dem gewünschten Aufwand und der Größe Ihrer Immobilie ab.

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