Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus: Hürden und Lösungen für den Mieterstrom

Die Dächer deutscher Mehrfamilienhäuser sind eine riesige, ungenutzte Ressource für die Energiewende. Studien schätzen das Potenzial auf 37 bis 67 Gigawatt Peak – genug, um Millionen Haushalte mit sauberem Strom zu versorgen und bis zu 14,5 Millionen Tonnen CO₂ pro Jahr einzusparen. Doch viele Eigentümer von Bestandsgebäuden, insbesondere aus den 60er- bis 90er-Jahren, zögern. Der Grund: Die Nachrüstung einer Photovoltaikanlage für die direkte Versorgung der Mieter ist oft komplexer als gedacht. Dieser Artikel beleuchtet die typischen technischen und rechtlichen Hürden und zeigt praxiserprobte Lösungswege.

Das Grundprinzip: Was ist das Mieterstrommodell?

Die Idee hinter dem Mieterstrom ist einfach und überzeugend: Der auf dem Dach des Hauses erzeugte Solarstrom wird direkt an die Mieter im Gebäude verkauft – ohne Umweg über das öffentliche Netz. Das hat Vorteile für beide Seiten: Mieter erhalten günstigeren und grünen Strom, während der Vermieter eine neue Einnahmequelle erschließt und den Wert seiner Immobilie steigert.

Wird nicht der gesamte Solarstrom direkt im Haus verbraucht, fließt der Überschuss ins öffentliche Netz und wird vergütet. Benötigen die Mieter mehr Strom, als die Anlage gerade produziert, etwa nachts oder an bewölkten Tagen, beziehen sie diesen wie gewohnt vom Energieversorger aus dem Netz. Das Mieterstrommodell ist also kein Autarkiekonzept, sondern eine intelligente Kombination aus Eigenverbrauch und Netzbezug.

Die Erfahrung zeigt, dass dieses Angebot für Mieter sehr attraktiv ist. Sie profitieren von stabilen und oft niedrigeren Strompreisen, denn der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Preis für den Mieterstrom unter dem des örtlichen Grundversorgers zu halten.

Technische Herausforderungen im Altbau: Mehr als nur Module auf dem Dach

Gerade bei Mehrfamilienhäusern, die vor den 2000er-Jahren gebaut wurden, stößt die Planung einer PV-Anlage schnell auf handfeste technische Hindernisse. Die Herausforderungen liegen dabei weniger bei den Solarmodulen selbst als in der bestehenden Infrastruktur des Gebäudes.

Zustand von Dach und Statik

Bevor auch nur ein Modul montiert wird, muss das Dach gründlich geprüft werden. Bei älteren Gebäuden sind oft Flachdächer mit Bitumenbahnen oder Steildächer mit alter Eindeckung vorhanden.

• Statik: Eine PV-Anlage bringt zusätzliches Gewicht auf das Dach – je nach System zwischen 15 und 25 kg pro Quadratmeter. Ein Statiker muss prüfen, ob die Dachkonstruktion diese Last tragen kann.
• Dachhaut: Ist die Dacheindeckung oder die Abdichtung bereits porös oder am Ende ihrer Lebensdauer? Eine Sanierung vor der PV-Installation ist dringend zu empfehlen. Eine Anlage hat eine Lebensdauer von 25 Jahren und mehr; in dieser Zeit sollte das Dach darunter nicht erneuert werden müssen.
• Schadstoffe: Insbesondere bei Gebäuden aus den 60er- bis 80er-Jahren kann Asbest in der Dacheindeckung ein Thema sein. Dies muss vorab von Fachleuten geprüft werden, da eine Sanierung mit hohen Kosten verbunden ist.

Praxisbeispiel: Ein Eigentümer eines 12-Parteien-Hauses aus dem Jahr 1978 plant eine PV-Anlage. Die Prüfung ergibt, dass die Bitumenabdichtung des Flachdachs in den nächsten fünf Jahren erneuert werden muss. Die wirtschaftlichste Entscheidung ist, die Dachsanierung vorzuziehen und sie direkt mit der Installation der PV-Unterkonstruktion zu kombinieren.

Das Nadelöhr: Die elektrische Infrastruktur

Die größte und oft teuerste Hürde bei Bestandsbauten ist die Elektrik. Die Zählerschränke und Leitungen aus dieser Zeit sind für die Anforderungen des Mieterstroms meist nicht ausgelegt.

• Zählerschränke: In den Kellern von Altbauten finden sich häufig alte Zählerplätze, die schlicht keinen Platz für die zusätzlichen Zähler des Mieterstrommodells bieten. Jede Mietpartei und die PV-Anlage selbst benötigen separate Messeinrichtungen.
• Messkonzept: Für Mieterstrom ist ein Kaskadenmesskonzept oder eine Summationszählung erforderlich. So wird sichergestellt, dass der Eigenverbrauch korrekt erfasst und der Reststrombezug sauber getrennt wird. Alte Zählerschränke sind dafür technisch nicht vorbereitet.
• Steigleitungen (Strangsanierung): Oft sind nicht nur die Zählerplätze, sondern auch die gesamten elektrischen Steigleitungen im Haus veraltet. Eine PV-Anlage kann der Anlass sein, eine ohnehin anstehende Strangsanierung durchzuführen. Das ist zwar eine größere Investition, sichert aber die elektrische Versorgung des Gebäudes für die nächsten Jahrzehnte und steigert den Immobilienwert erheblich.

Viele unserer Kunden bei Photovoltaik.info sind überrascht, dass die Erneuerung des Zählerschranks und teils der Leitungen den größten Kostenblock ausmachen kann – oft mehr als die PV-Module selbst.

Rechtliche und administrative Komplexität

Neben der Technik ist die Bürokratie eine weitere Hürde. Als Betreiber einer Mieterstromanlage werden Sie rechtlich zum Energieversorger für Ihre Mieter.

Abrechnung und Vertragsmanagement

Sie müssen den Stromverbrauch jeder einzelnen Mietpartei exakt messen, abrechnen und dabei alle gesetzlichen Vorgaben für Stromrechnungen einhalten. Das umfasst:

• Trennung von Solarstrom und Netzstrom auf der Rechnung
• Umgang mit Mieterwechseln
• Sicherstellung der freien Wahl des Netzstromanbieters für die Mieter

Diese Aufgaben sind ohne spezialisierte Dienstleister oder Software kaum zu bewältigen.

Eine einfachere Alternative: Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Mit dem „Solarpaket I“ wurde 2024 eine Vereinfachung eingeführt: die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Dieses Modell reduziert den bürokratischen Aufwand erheblich:

• Kein Energieversorger-Status: Der Vermieter tritt nicht mehr selbst als Stromlieferant auf, sondern stellt die Anlage der Hausgemeinschaft zur Verfügung.
• Einfachere Abrechnung: Die Aufteilung des Solarstroms auf die Parteien erfolgt über einen festen oder dynamischen Schlüssel und wird in der Regel über die Nebenkostenabrechnung abgewickelt.
• Reststrom: Jeder Mieter behält seinen eigenen Stromvertrag mit einem beliebigen Versorger für den Reststrombezug.

Für viele Eigentümer von Bestandsgebäuden ist die GGV der praxistauglichere Weg, um Solarstrom unkompliziert an die Bewohner weiterzugeben.

Strategische Planung ist der Schlüssel zum Erfolg

Die Nachrüstung einer PV-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus ist kein Projekt, das man nebenbei umsetzt. Eine sorgfältige Planung ist entscheidend.

Ein typischer Fahrplan könnte so aussehen:

1. Bestandsaufnahme: Lassen Sie den Zustand von Dach und elektrischer Infrastruktur von Fachleuten bewerten.
2. Modellwahl: Entscheiden Sie sich auf Basis der Gegebenheiten für das klassische Mieterstrommodell, die einfachere GGV oder als Alternative die Volleinspeisung, bei der der gesamte Strom an den Netzbetreiber verkauft wird.
3. Wirtschaftlichkeitsberechnung: Kalkulieren Sie alle Kosten, einschließlich eventueller Sanierungen, und die zu erwartenden Einnahmen. Berücksichtigen Sie dabei auch staatliche Förderungen.
4. Partnerwahl: Suchen Sie sich einen erfahrenen Installateur und gegebenenfalls einen Dienstleister für die Abrechnung.

Wenn Sie Ihre Photovoltaikanlage planen, denken Sie langfristig. Die Investition in eine moderne Elektrik und ein saniertes Dach zahlt sich über die Lebensdauer der Anlage und darüber hinaus aus.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was passiert, wenn ein Mieter nicht am Mieterstrom teilnehmen möchte?

Die Teilnahme am Mieterstrom ist für Mieter freiwillig. Wer nicht teilnehmen möchte, bezieht seinen Strom wie bisher komplett von einem externen Versorger. Die technische Infrastruktur muss dies ermöglichen. Bei der GGV nehmen in der Regel alle Parteien teil, die dem Modell zustimmen.

Wer ist für den Betrieb und die Wartung der Anlage verantwortlich?

Der Eigentümer des Gebäudes ist als Anlagenbetreiber für Instandhaltung, Wartung und Versicherung der PV-Anlage verantwortlich.

Was kostet eine PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus?

Die Kosten sind sehr individuell. Als Faustregel können Sie für eine typische Anlage mit 20 kWp auf einem 10-Parteien-Haus mit Kosten zwischen 30.000 und 45.000 Euro für die reine PV-Technik rechnen. Hinzu kommen die oft erheblichen Kosten für die Ertüchtigung der Elektrik und eventuelle Dacharbeiten. Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Was kostet eine PV-Anlage?“.

Ist die Vermietung an Mieter mit dem Mieterstrommodell noch attraktiv?

Ja, sehr sogar. Sie bieten Ihren Mietern einen echten Mehrwert durch günstigeren, grünen Strom direkt vom Dach. Das kann ein entscheidender Vorteil bei der Neuvermietung sein und die Mieterbindung stärken.

Fazit: Komplex, aber lohnenswert

Die Installation von Photovoltaik auf Bestands-Mehrfamilienhäusern ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die weit über die reine Modulmontage hinausgeht. Technische Hürden in der Elektrik und rechtliche Rahmenbedingungen erfordern eine sorgfältige, vorausschauende Planung. Doch der Aufwand lohnt sich: Sie leisten einen wertvollen Beitrag zur Energiewende, steigern den Wert Ihrer Immobilie und schaffen ein attraktives Angebot für Ihre Mieter. Mit neuen, einfacheren Modellen wie der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung wird der Weg dorthin zudem immer leichter.

Weitere praxisnahe Informationen zur Auswahl der richtigen Komponenten und zur detaillierten Planung finden Sie direkt auf Photovoltaik.info.