PV-Anlage in der WEG: Genehmigung, Baurecht und Beschlüsse einfach erklärt

Der Wunsch nach einer eigenen Photovoltaikanlage zur Senkung der Stromkosten und für mehr Unabhängigkeit ist bei vielen Wohnungseigentümern groß. Wer in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) lebt, steht jedoch vor einer besonderen Herausforderung: Das Dach oder die Fassade gehören nicht Ihnen allein, sondern sind Gemeinschaftseigentum. Dieser Artikel führt Sie durch den Prozess und erklärt, wie Sie die Hürden von WEG-Recht und öffentlichem Baurecht meistern, um Ihren Traum von sauberem Solarstrom zu verwirklichen.

Der Traum vom eigenen Solarstrom: Warum die WEG eine entscheidende Rolle spielt

Anders als bei einem Einfamilienhaus, wo der Eigentümer allein entscheidet, sind bei einem Mehrfamilienhaus die meisten baulich relevanten Teile Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen nicht nur das Dach und die Außenwände, sondern oft auch Balkonbrüstungen oder die Bausubstanz von Dachterrassen.

Jede bauliche Veränderung an diesen Flächen – und dazu gehört die Montage einer PV-Anlage – betrifft die Rechte aller Miteigentümer. Der entscheidende erste Schritt ist daher, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Ohne einen gültigen Beschluss der WEG dürfen Sie nicht mit der Installation beginnen, selbst wenn Sie eine Baugenehmigung von der Stadt hätten.

Praxisbeispiel: Sie bewohnen die Dachgeschosswohnung und möchten auf der Dachfläche direkt über Ihnen eine Anlage errichten. Obwohl die Fläche räumlich Ihrer Wohnung zugeordnet scheint, ist das Dach als Ganzes zwingend Gemeinschaftseigentum. Eine Installation ohne WEG-Beschluss wäre eine unzulässige bauliche Veränderung und kann zum Rückbau auf Ihre Kosten führen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Ihr Wegbereiter

Eine Gesetzesänderung im Jahr 2020 hat die Rechte einzelner Eigentümer erheblich gestärkt. Seitdem gehören Solaranlagen zu den sogenannten „privilegierten Maßnahmen“ (§ 20 Abs. 2 WEG) – ein entscheidender Vorteil für Sie.

Konkret bedeutet das: Sie haben als einzelner Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass Ihnen die Installation einer „angemessenen“ Photovoltaikanlage gestattet wird. Die Gemeinschaft kann Ihren Wunsch nicht mehr mit einer einfachen Mehrheit ablehnen. Sie kann jedoch über das „Wie“ der Ausführung mitentscheiden, um sicherzustellen, dass die Interessen aller Eigentümer gewahrt bleiben.

Die Diskussion in der Eigentümerversammlung verlagert sich also von der Frage, ob eine Anlage gebaut wird, zur Frage, wie sie umgesetzt wird. Dabei geht es um technische Details, die Wahl der Handwerker oder die optische Gestaltung.

Die Erfahrung zeigt: Ein gut vorbereiteter Antrag, der bereits technische Lösungen für potenzielle Bedenken (z. B. Dachdichtigkeit, Kabelführung) aufzeigt, beschleunigt die Zustimmung erheblich.

Der richtige Weg zum WEG-Beschluss: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Ein strukturierter Ansatz ist der Schlüssel zum Erfolg. Die folgenden Schritte helfen Ihnen, die Gemeinschaft von Ihrem Vorhaben zu überzeugen und einen rechtssicheren Beschluss zu erhalten.

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Schritt 1: Das Gespräch mit der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung ist Ihr erster und wichtigster Ansprechpartner. Informieren Sie den Verwalter frühzeitig über Ihr Vorhaben. Er kennt die Teilungserklärung, bisherige Beschlüsse und die technischen Gegebenheiten des Gebäudes. Zudem kann er Ihnen helfen, Ihr Anliegen formell korrekt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.

Schritt 2: Einholung von Angeboten und Planung

Gehen Sie niemals mit einer vagen Idee in die Eigentümerversammlung. Ein konkreter und durchdachter Plan schafft Vertrauen. Holen Sie Angebote von Fachbetrieben ein und lassen Sie sich eine erste Planungsskizze erstellen. Die Unterlagen für die WEG sollten folgende Punkte klären:

• Standort und Größe: Wo genau auf dem Dach oder an der Fassade sollen die Module montiert werden?
• Technische Umsetzung: Wie werden die Module befestigt und die Kabel ins Haus geführt?
• Kosten: Wer trägt die Kosten für Anschaffung, Installation, Wartung und Versicherung? Diese Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Anlage nutzt.
• Haftung: Wer haftet für eventuelle Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. durch eine Undichtigkeit am Dach)?

Eine typische 8-kWp-Anlage für ein Mehrfamilienhaus kann je nach Komplexität zwischen 12.000 und 18.000 € kosten. Transparenz bei diesen Zahlen ist entscheidend für die Akzeptanz.

Schritt 3: Der formelle Antrag zur Eigentümerversammlung

Reichen Sie Ihren Antrag schriftlich und fristgerecht bei der Hausverwaltung ein, damit Ihr Vorhaben auf die Tagesordnung gesetzt wird. Der Beschlussantrag sollte alle wichtigen Punkte abdecken, über die abgestimmt werden muss:

• Die Gestattung der Errichtung und des Betriebs der Anlage.
• Die genaue Festlegung des Standorts.
• Die Regelung zur Kosten- und Haftungsübernahme.
• Die Verpflichtung zum Rückbau bei einem Wohnungsverkauf oder am Ende der Lebensdauer der Anlage.

Schritt 4: Die Beschlussfassung in der Versammlung

In der Versammlung stellen Sie Ihr Vorhaben vor. Seien Sie auf Rückfragen vorbereitet. Dank der Gesetzesreform genügt für die Genehmigung einer privilegierten Maßnahme eine einfache Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stimmen.

Szenario aus der Praxis: Ein Miteigentümer äußert Bedenken wegen der Dachabdichtung. Dem begegnen Sie, indem Ihr Beschlussantrag vorsieht, dass die Montage nur durch einen zertifizierten Dachdeckerbetrieb begleitet wird. Solche Kompromisse sichern oft die notwendige Zustimmung.

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Baurecht: Die zweite Hürde nach dem WEG-Beschluss

Haben Sie den positiven WEG-Beschluss in der Tasche, ist der privatrechtliche Teil erledigt. Nun folgt der öffentlich-rechtliche Teil: die Prüfung der baurechtlichen Vorschriften. Wichtig ist: Der WEG-Beschluss ersetzt keine Baugenehmigung – und umgekehrt.

In den meisten Bundesländern sind PV-Anlagen auf Dächern „verfahrensfrei“, das heißt, Sie benötigen keinen formellen Bauantrag. Aber Achtung: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelfrei! Sie müssen dennoch alle geltenden Vorschriften einhalten, insbesondere:

• Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde fast immer erforderlich.
• Bebauungsplan: Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan Vorgaben zur Gestaltung von Dächern machen, die auch PV-Anlagen betreffen können.
• Brandschutz: Insbesondere bei Reihenhäusern oder nahe an der Grundstücksgrenze müssen oft Mindestabstände zu Brandwänden eingehalten werden.
• Statik: Die Dachkonstruktion muss das zusätzliche Gewicht der Anlage sicher tragen können.

Als Bauherr sind Sie in der Pflicht, diese Punkte vor der Installation zu prüfen. Eine kurze Anfrage beim zuständigen Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde schafft hier schnell Klarheit.

Typische Fallstricke und wie Sie diese umgehen

Auf dem Weg zur eigenen PV-Anlage in der WEG gibt es einige klassische Stolpersteine, die Sie mit guter Vorbereitung vermeiden können.

Fallstrick 1: Unvollständiger Beschlussantrag

Wenn wichtige Punkte wie die Haftung oder die Rückbaupflicht im WEG-Beschluss nicht geregelt sind, führt das später leicht zu Streitigkeiten. Schlimmstenfalls kann ein unklarer Beschluss von anderen Eigentümern angefochten und für ungültig erklärt werden.

Fallstrick 2: Sondernutzungsrechte falsch interpretiert

Ein Sondernutzungsrecht, beispielsweise für eine Dachterrasse oder einen Gartenanteil, erlaubt Ihnen die alleinige Nutzung dieser Fläche. Dies macht Sie aber nicht zum Eigentümer der Bausubstanz. Das Fundament der Terrasse oder die darunterliegende Dachabdichtung bleiben Gemeinschaftseigentum. Daher benötigen Sie auch hier für die Installation von Solarmodulen einen Gestattungsbeschluss der WEG.

Fallstrick 3: Die Gemeinschaftsanlage als Alternative übersehen

Manchmal ist es einfacher, die Gemeinschaft von einem größeren Projekt zu überzeugen, von dem alle profitieren. Eine große PV-Anlage für das gesamte Haus kann den Allgemeinstrom (z. B. für Treppenhauslicht, Aufzug) decken oder allen Parteien günstigen Mieterstrom liefern. Informationen zu solchen Modellen finden Sie unter dem Stichwort Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser. Viele Eigentümer entscheiden sich für diesen Weg, da er die Kosten aufteilt und den Nutzen für die Gemeinschaft maximiert.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur PV-Anlage in der WEG

Was kann ich tun, wenn die WEG meinen Antrag trotzdem ablehnt?
Da es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt, muss die WEG triftige Gründe für eine Ablehnung vorbringen. Eine pauschale Verweigerung ist nicht mehr zulässig. Suchen Sie zunächst das Gespräch und versuchen Sie, die Bedenken auszuräumen. Als letzter Schritt bleibt die Möglichkeit, Ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen.

Wer haftet, wenn durch die Anlage ein Schaden am Dach entsteht?
In der Regel haftet der Eigentümer, der die Anlage errichten lässt und betreibt. Der WEG-Beschluss sollte diesen Punkt klar regeln und idealerweise den Nachweis einer Betreiber-Haftpflichtversicherung fordern.

Darf ich ein Balkonkraftwerk ohne Genehmigung installieren?
Auch Balkonkraftwerke sind Solaranlagen und damit privilegierte Maßnahmen. Eine Anbringung, die nicht in die Bausubstanz (z. B. Fassade, Balkonbrüstung) eingreift, ist oft ohne Beschluss möglich. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch optische Vorgaben enthalten. Um Konflikte zu vermeiden, ist es dennoch ratsam, die Hausverwaltung zumindest zu informieren.

Wie werden die Kosten verteilt?
Bei einer Anlage, die nur ein Eigentümer nutzt, trägt dieser alle Kosten allein. Bei einer Gemeinschaftsanlage werden die Kosten üblicherweise nach den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt, die sich beteiligen.

Fazit: Gute Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Photovoltaikanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften haben sich deutlich verbessert. Der Anspruch auf Genehmigung stärkt Ihre Position als Eigentümer erheblich. Der Erfolg Ihres Vorhabens hängt jedoch von transparenter Kommunikation, sorgfältiger Planung und einem rechtssicheren WEG-Beschluss ab. Wenn Sie die Interessen der Gemeinschaft berücksichtigen und Ihr Projekt professionell präsentieren, steht Ihrem eigenen Solarstrom vom Dach des Mehrfamilienhauses kaum noch etwas im Wege.

Sie möchten Ihre individuelle Situation besser einschätzen? Auf Photovoltaik.info finden Sie weiterführende Informationen und neutrale Fachartikel, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen.