Für Besitzer von Doppelhaushälften oder Reihenhäusern ist die Idee oft naheliegend: Warum nicht die gesamte, zusammenhängende Dachfläche für eine große, effiziente Photovoltaikanlage nutzen?

Was technisch einfach klingt, stößt in der Praxis jedoch auf eine entscheidende administrative Hürde. Netzbetreiber fordern in der Regel, dass eine PV-Anlage auf demselben Grundstück (Flurstück) installiert wird, auf dem sich auch der Stromanschluss befindet. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie diese Herausforderung mit einer sauberen rechtlichen Lösung meistern.

Das Kernproblem: Ein Netzanschluss, zwei Grundstücke

Das deutsche Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und die technischen Anschlussregeln (z. B. VDE-AR-N 4105) sehen eine klare Verbindung zwischen dem Anlagenbetreiber, dem Netzanschluss und dem Installationsort vor. Der Netzbetreiber möchte sicherstellen, dass die gesamte Anlage, die über einen Zähler Strom einspeist und bezieht, rechtlich und physisch einer einzigen Einheit zugeordnet ist.

Erstreckt sich eine einzelne Anlage – also eine mit nur einem Wechselrichter und einem Anschlusszähler – über zwei separate Flurstücke, ist diese Einheit aus Sicht des Netzbetreibers nicht mehr gegeben. Deshalb lehnen Netzbetreiber eine Anmeldung einer PV-Anlage in dieser Form in der Regel ab. Die gute Nachricht: Für dieses Szenario gibt es eine etablierte juristische Lösung.

Die juristische Lösung: Die Grunddienstbarkeit

Die saubere und langfristig sichere Lösung für eine grenzüberschreitende PV-Anlage ist die Eintragung einer sogenannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Eine Grunddienstbarkeit ist das offiziell verbriefte Recht, einen Teil eines fremden Grundstücks für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Hierbei gestattet der Eigentümer des einen Grundstücks (des „dienenden Grundstücks“) dem Nachbarn, einen Teil seines Daches für die Installation, den Betrieb und die Wartung von Solarmodulen zu nutzen. Dieser Nachbar ist der Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“, an dem auch der Zähler hängt.

Durch diesen Grundbucheintrag wird die gesamte Dachfläche für den Netzbetreiber rechtlich zu einer Einheit, die untrennbar mit dem einen Netzanschluss verbunden ist. Erfahrungsgemäß ist dies der von Netzbetreibern anerkannte Weg, um die Genehmigung für ein solches Projekt zu erhalten.

Schritt für Schritt zur grenzüberschreitenden PV-Anlage

Der Weg zur gemeinsamen PV-Anlage über zwei Grundstücke erfordert einige formale Schritte, ist aber klar strukturiert.

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1. Nachbarschaftliche Einigung und Vertrag

Grundlage für das Vorhaben ist eine klare Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn. Halten Sie schriftlich fest, wer der Betreiber der Anlage sein wird und wie Kosten und Erträge aufgeteilt werden. Dieser private Vertrag regelt die internen Verhältnisse und dient als Grundlage für den nächsten Schritt.

2. Der Gang zum Notar

Mit Ihrer Vereinbarung gehen Sie zu einem Notar. Dieser setzt eine sogenannte Bestellungsurkunde auf, in der die mit der Grunddienstbarkeit verbundenen Rechte und Pflichten exakt formuliert werden. Wichtige Punkte, die enthalten sein sollten:

• Das Recht zur Installation der Module und der Verkabelung.
• Das Recht, das Nachbargrundstück für Wartung, Reparatur und Reinigung zu betreten.
• Regelungen für den Fall eines Rückbaus der Anlage.

3. Eintragung ins Grundbuch

Der Notar reicht die Bestellungsurkunde beim zuständigen Grundbuchamt ein. Nach der Prüfung wird die Grunddienstbarkeit offiziell im Grundbuch des „dienenden Grundstücks“ eingetragen. Damit ist die Vereinbarung rechtssicher und gilt auch für künftige Eigentümer beider Immobilien.

4. Kommunikation mit dem Netzbetreiber

Legen Sie dem Netzbetreiber den aktuellen Grundbuchauszug vor, aus dem die eingetragene Grunddienstbarkeit hervorgeht. Damit weisen Sie nach, dass die Installation auf dem Nachbardach rechtlich abgesichert ist und die gesamte Anlage als eine Einheit betrachtet werden kann. Der Anmeldung der PV-Anlage steht nun nichts mehr im Wege.

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Kosten und Nutzen abwägen

Für die Einrichtung einer Grunddienstbarkeit fallen Kosten an. Rechnen Sie mit Notar- und Grundbuchgebühren, die sich am Wert der Dienstbarkeit orientieren. In der Regel liegen diese Kosten in einem überschaubaren Rahmen von etwa 300 bis 600 Euro.

Diese Investition lohnt sich jedoch fast immer. Die Alternative wäre die Installation von zwei getrennten, kleineren Anlagen – eine auf jedem Dach. Das würde bedeuten:

• Zwei Wechselrichter
• Doppelte Installations- und Gerüstkosten
• Zwei separate Anmeldeprozesse und Zähler

Eine einzelne, größere Anlage ist nicht nur günstiger in der Anschaffung, sondern arbeitet oft auch effizienter. Gerade für eine PV-Anlage auf dem Reihenhaus kann sich dieses Modell für mehrere Parteien lohnen, um die verfügbare Dachfläche optimal auszunutzen.

Häufige Fragen (FAQ) zur PV-Anlage über Grundstücksgrenzen

Was passiert, wenn einer der Nachbarn sein Haus verkauft?

Die Grunddienstbarkeit ist an das Grundstück gebunden, nicht an den Eigentümer. Sie bleibt daher auch nach einem Verkauf einer oder beider Immobilien bestehen und bietet allen Parteien langfristige Rechtssicherheit.

Wer ist der offizielle Betreiber der Anlage?

Betreiber ist immer die Person, auf deren Grundstück der Stromzähler der Anlage installiert ist und die den Vertrag mit dem Netzbetreiber schließt. Das ist der Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“.

Wie wird der erzeugte Strom untereinander aufgeteilt?

Die Aufteilung des Stroms oder der Erträge ist eine rein private Angelegenheit zwischen den Nachbarn. Eine Möglichkeit ist, einen privaten Unterzähler zu installieren, um den Verbrauch des Nachbarn zu messen und intern abzurechnen. Das Ziel ist meist, den gemeinsamen Eigenverbrauch zu maximieren.

Ist dieses Vorgehen auch für Garagen oder Carports an der Grundstücksgrenze möglich?

Ja, das Prinzip ist identisch. Steht eine Garage oder ein Carport exakt auf der Grundstücksgrenze oder soll das Dach des Nachbargebäudes mitgenutzt werden, sichert die Grunddienstbarkeit das Vorhaben rechtlich ab.

Was ist die Alternative, wenn mein Nachbar nicht zustimmt?

Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt nur die Installation von zwei vollständig getrennten Anlagen. Jede Anlage wird dann auf dem jeweiligen Grundstück installiert und an den eigenen Hausanschluss angeschlossen. Das ist zwar unkomplizierter, aber in der Regel teurer und weniger effizient.

Fazit: Eine saubere Lösung für eine komplexe Situation

Eine Photovoltaikanlage über zwei Grundstücke hinweg zu betreiben, ist eine exzellente Möglichkeit, Dachflächen optimal zu nutzen und Kosten zu sparen. Der anfängliche administrative Aufwand über Notar und Grundbuchamt schafft die notwendige rechtliche Grundlage und sorgt für langfristige Sicherheit für alle Beteiligten. Die Grunddienstbarkeit ist der Schlüssel, um den verständlichen Anforderungen der Netzbetreiber gerecht zu werden und das gemeinsame Energieprojekt erfolgreich umzusetzen.

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