PV-Anlage für die WEG: Der Leitfaden zur Anmeldung und zum Betrieb

Immer mehr Eigentümergemeinschaften (WEG) entdecken das Potenzial ihres gemeinsamen Daches: Eine Photovoltaikanlage kann nicht nur die Nebenkosten für alle senken, sondern auch einen wertvollen Beitrag zur Energiewende leisten. Doch während die Installation auf einem Einfamilienhaus vergleichsweise unkompliziert ist, sind mit einem Mehrfamilienhaus besondere Anforderungen verbunden. Der Weg von der Idee bis zur Inbetriebnahme erfordert hier deshalb klare Absprachen und ein strukturiertes Vorgehen.

Dieser Leitfaden führt Sie durch alle Besonderheiten – von der Planung über die Beschlussfassung bis zur Anmeldung der PV-Anlage.

Die Grundlage: Warum eine WEG anders entscheidet

Der entscheidende Unterschied zu einem Einfamilienhaus liegt im Eigentumsrecht. Das Dach eines Mehrfamilienhauses ist Gemeinschaftseigentum, weshalb kein einzelner Eigentümer eigenmächtig eine Solaranlage installieren darf. Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen formellen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Glücklicherweise hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2020 die Hürden für solche Modernisierungsmaßnahmen gesenkt. Da die Installation einer Photovoltaikanlage als sogenannte privilegierte Maßnahme gilt, genügt heute in der Regel eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen.

Der erste Schritt: Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Ein gut vorbereiteter Beschluss legt den Grundstein für ein erfolgreiches Projekt. Bevor Sie das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen, sollten Sie bereits erste Informationen einholen.

Für einen fundierten Beschluss sind vor allem folgende Punkte entscheidend:

• Angebote einholen: Legen Sie mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote von Fachbetrieben vor. Diese sollten die geplante Anlagengröße (in kWp), die voraussichtlichen Kosten und eine Ertragsprognose enthalten.
• Betriebsmodell festlegen: Die zentrale Entscheidung ist, wie der erzeugte Solarstrom genutzt werden soll. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Abrechnung und den administrativen Aufwand.
• Finanzierung klären: Soll die Anlage aus der Instandhaltungsrücklage, über eine einmalige Sonderumlage aller Eigentümer oder durch einen Kredit finanziert werden?

Die drei gängigsten Betriebsmodelle für eine WEG-Anlage

Die Art der Stromnutzung ist entscheidend für den gesamten administrativen Prozess. In der Praxis haben sich drei Modelle besonders bewährt.

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1. Versorgung des Allgemeinstroms

Dies ist die einfachste und unbürokratischste Lösung. Der Solarstrom versorgt ausschließlich die allgemeinen Verbraucher im Haus.

• Praxisbeispiel: Der Strom von der PV-Anlage versorgt die Treppenhausbeleuchtung, den Aufzug, die Klingelanlage oder die Tiefgaragenlüftung. Das senkt die gemeinsamen, von allen Eigentümern getragenen Stromkosten (Hausstrom).
• Überschuss: Strom, der nicht direkt verbraucht wird, wird ins öffentliche Netz eingespeist und über die Einspeisevergütung vergütet.
• Vorteil: Geringer Verwaltungsaufwand, da keine Einzelabrechnungen mit den Bewohnern nötig sind.

2. Mieterstrommodell (Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung)

Bei diesem Modell wird die WEG selbst zum Stromversorger für die Bewohner des Hauses. Der auf dem Dach erzeugte Strom wird direkt an die einzelnen Eigentümer oder Mieter verkauft – meist zu einem Preis, der unter dem des lokalen Energieversorgers liegt.

• Praxisbeispiel: Ein Vier-Personen-Haushalt in der Wohnanlage kann seinen Solarstrom direkt vom Dach beziehen und muss nur noch den Reststrom vom externen Anbieter kaufen.
• Anforderung: Dieses Modell erfordert ein intelligentes Messkonzept und eine genaue Abrechnung für jede einzelne Wohnung. Diese Aufgabe kann die Hausverwaltung oder ein spezialisierter Dienstleister übernehmen.
• Vorteil: Höchste Wirtschaftlichkeit und maximale Nutzung des günstigen Solarstroms innerhalb des Gebäudes.

3. Volleinspeisung

Hier wird der gesamte erzeugte Solarstrom ohne Umwege direkt in das öffentliche Netz eingespeist und vollständig vergütet. Die Bewohner und die Allgemeinflächen beziehen ihren Strom wie gewohnt vom Energieversorger.

• Vorteil: Minimaler administrativer Aufwand, da keine internen Abrechnungen notwendig sind.
• Nachteil: Aufgrund der gesunkenen Einspeisevergütung ist dieses Modell heute oft weniger rentabel als Modelle mit hohem Eigenverbrauch.

Der offizielle Prozess: Anmeldung der Anlage

Sobald der Beschluss gefasst und das Betriebsmodell gewählt ist, folgen die formellen Anmeldeschritte. Die Eigentümergemeinschaft als juristische Person (oder GbR der Eigentümer) wird damit zum offiziellen „Anlagenbetreiber“. In der Regel übernimmt der beauftragte Installationsbetrieb einen Großteil dieser Aufgaben.

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Schritt 1: Anmeldung im Marktstammdatenregister (MaStR)

Jede Stromerzeugungsanlage in Deutschland muss bei der Bundesnetzagentur im Marktstammdatenregister registriert werden. Die Registrierung ist gesetzlich vorgeschrieben und muss innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen.

• Wer meldet an? Der Anlagenbetreiber, also die WEG. Die Hausverwaltung kann diese Aufgabe im Namen der Gemeinschaft übernehmen.
• Was wird gemeldet? Stammdaten zur Anlage (Leistung, Standort, Technologie) und zum Anlagenbetreiber (Name und Anschrift der WEG).

Schritt 2: Anmeldung beim Netzbetreiber

Vor der Installation muss der Anschluss der PV-Anlage beim zuständigen lokalen Netzbetreiber beantragt werden. Dieser prüft, ob das Stromnetz die zusätzliche Einspeisung aufnehmen kann.

• Ablauf: Der beauftragte Elektrofachbetrieb stellt üblicherweise den Netzanschlussantrag. Er klärt alle technischen Details und koordiniert den Zählerwechsel. Beauftragen Sie einen Fachbetrieb mit der Installation der Photovoltaikanlage, ist dieser Service meist inbegriffen.
• Wichtig: Ohne die Freigabe des Netzbetreibers darf die Anlage nicht in Betrieb genommen werden.

Schritt 3: Steuerliche Aspekte

Ein Thema, das viele abschreckt – doch hier gibt es gute Nachrichten. Seit 2023 gelten massive steuerliche Vereinfachungen, die auch für die meisten WEG-Anlagen greifen.

• Einkommensteuer: Für PV-Anlagen auf Wohngebäuden bis zu einer Leistung von 30 kWp entfällt die Einkommensteuer auf die Gewinne aus der Stromeinspeisung.
• Umsatzsteuer: Für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen und zugehörigen Stromspeichern gilt ein Umsatzsteuersatz von 0 % (Nullsteuersatz). Damit entfällt für die WEG auch die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt um die Vorsteuer.

Diese Regelungen reduzieren den bürokratischen Aufwand erheblich. Weitere Details zum Thema Photovoltaik Steuer finden Sie in unserem weiterführenden Ratgeber.

Praktische Herausforderungen und Lösungen

Bei der Umsetzung eines solchen Projekts tauchen typische Fragen auf, für die es aber bewährte Lösungen gibt.

• Das Messkonzept: Besonders beim Mieterstrommodell ist die exakte Messung des Stromflusses entscheidend. Es muss genau erfasst werden, wie viel Strom vom Dach kommt, wie viel davon im Haus und von wem verbraucht wird. Dafür installiert ein Fachmann spezielle Zählerkonzepte wie die Kaskadenschaltung.
• Die Abrechnung: Wer erstellt die jährliche Stromabrechnung für die Bewohner? Viele Hausverwaltungen bieten dies als Dienstleistung an. Alternativ gibt es spezialisierte Messdienstleister, die diese Aufgabe übernehmen und die Verwaltung entlasten.
• Die Verantwortung: Die WEG als Betreiber ist für den sicheren und ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage verantwortlich. Dies umfasst Wartung und Versicherung. Es empfiehlt sich, eine Betreiberhaftpflicht- und eine Elektronikversicherung für die Anlage abzuschließen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Mehrheit ist für den Bau einer PV-Anlage in der WEG erforderlich?
In der Regel genügt eine einfache Mehrheit der auf der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen.

Wer ist der offizielle Betreiber der PV-Anlage?
Anlagenbetreiber ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie tritt gegenüber Netzbetreiber und Behörden als Vertragspartner auf, meist vertreten durch die Hausverwaltung.

Kann ein einzelner Eigentümer eine Anlage auf dem Dach errichten?
Nein. Da das Dach Gemeinschaftseigentum ist, kann eine Installation nur durch einen Beschluss der gesamten Gemeinschaft erfolgen. Eine Ausnahme könnte ein notariell verbrieftes Sondernutzungsrecht für eine Dachfläche sein, was aber sehr selten ist.

Was passiert mit der Anlage, wenn eine Wohnung verkauft wird?
Der Anteil an der gemeinschaftlichen PV-Anlage und die damit verbundenen Rechte und Pflichten gehen automatisch mit dem Verkauf der Wohnung an den neuen Eigentümer über.

Lohnt sich eine PV-Anlage für eine WEG wirtschaftlich?
Ja, in den meisten Fällen ist eine solche Anlage sehr wirtschaftlich. Die größten Einsparungen entstehen durch die Nutzung des günstigen Solarstroms für den Allgemeinverbrauch oder im Mieterstrommodell. Je nach Größe und Verbrauchsstruktur amortisiert sich eine typische Anlage oft schon nach 10 bis 14 Jahren.

Fazit: Ein Gemeinschaftsprojekt mit Zukunft

Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Eigentümergemeinschaft ist zwar komplexer als bei einem Einfamilienhaus, aber dank vereinfachter Gesetze und klarer Betriebsmodelle absolut machbar. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in guter Vorbereitung, transparenter Kommunikation und einer soliden Beschlussfassung.

Mit der richtigen Planung senkt die WEG nicht nur nachhaltig ihre Energiekosten, sondern steigert auch den Wert der gesamten Immobilie und leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Für die technische Umsetzung und Auswahl der richtigen Komponenten finden Sie weitere praxisnahe Informationen direkt auf Photovoltaik.info.