Stellen Sie sich ein typisches Gründerzeithaus in einer deutschen Innenstadt vor

Im Erdgeschoss befindet sich ein kleines Café, das tagsüber Kaffeemaschinen, Kühlung und Beleuchtung betreibt. Darüber wohnen mehrere Mietparteien, die ihren Strom vorwiegend morgens und abends verbrauchen. Die Energiekosten steigen für alle. Der Eigentümer fragt sich: Kann eine Photovoltaikanlage auf dem Dach für diese komplexe Konstellation eine sinnvolle und faire Lösung sein? Die Antwort ist ein klares Ja – doch der Weg dorthin erfordert eine durchdachte Planung.

Mischgenutzte Immobilien sind das Rückgrat vieler Stadtzentren

Doch ihre Energieversorgung ist oft eine Herausforderung. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die unterschiedlichen Anforderungen von Gewerbe- und Wohneinheiten mit Solarstrom vereinen, welche Modelle sich eignen und wie Sie die Hürden eines Altbaus in eine wirtschaftliche Chance verwandeln.

Die besondere Herausforderung: Solarstrom für Gewerbe und Mieter

Die Kombination aus Gewerbe und Wohnen scheint auf den ersten Blick kompliziert, da die Parteien zu unterschiedlichen Tageszeiten Strom benötigen. Bei Altbauten kommen oft bauliche Besonderheiten wie Denkmalschutz oder eine begrenzte Dachfläche hinzu. Doch gerade in dieser Komplexität liegt das größte Potenzial für hohe Effizienz.

Unterschiedliche Lastprofile als Chance begreifen

Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Verständnis der unterschiedlichen Lastprofile, also des Stromverbrauchs im Tagesverlauf.

• Gewerbe (z. B. Laden, Büro, Praxis): Der Stromverbrauch ist typischerweise tagsüber am höchsten, meist zwischen 8 und 18 Uhr. In dieser Zeit laufen Beleuchtung, Computer, Maschinen oder Kühlgeräte. Das passt perfekt zur Haupterzeugungszeit einer PV-Anlage.
• Wohnen: Hier konzentriert sich der Verbrauch auf die Morgenstunden (Frühstück, Homeoffice-Start) und besonders auf den Abend (Kochen, Licht, Unterhaltungselektronik).

Kombiniert man diese beiden Profile, ergänzen sie sich ideal: Das Gewerbe sorgt für eine hohe Grundlast am Tag, während die Wohnungen die Solarstromproduktion am Morgen und bis in den frühen Abend hinein nutzen. So lässt sich eine konstant hohe Eigennutzung des erzeugten Solarstroms direkt im Gebäude erreichen. Studien zeigen, dass die intelligente Kombination verschiedener Verbraucher die Eigenverbrauchsquote von sonst üblichen 30 % auf über 60 % steigern kann – oft sogar ohne einen Stromspeicher.

Bauliche Hürden im Altbau

Altbauten haben zwar ihren Charme, stellen Planer von PV-Anlagen aber vor besondere Aufgaben:

• Denkmalschutz: In vielen Innenstädten unterliegen Fassaden und Dächer strengen Auflagen. Oft sind Anlagen auf der straßenabgewandten Seite oder auf Flachdächern unproblematisch. Eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Behörde ist unerlässlich.
• Dachstatik: Die Dächer alter Gebäude wurden nicht für die zusätzliche Last von Solarmodulen konzipiert. Ein Statiker muss prüfen, ob die Dachkonstruktion das Gewicht tragen kann. Oft ist dies unproblematischer als angenommen, da moderne Module nur etwa 12–15 kg pro Quadratmeter wiegen.
• Verschattung: Hohe Nachbargebäude oder alte Bäume können Teile des Daches verschatten. Moderne Leistungsoptimierer oder Mikro-Wechselrichter stellen sicher, dass die Leistung der gesamten Anlage bei Teilverschattung nicht einbricht.

Lösungsansätze: Wie der Solarstrom zu den Verbrauchern kommt

Um den erzeugten Strom fair und gesetzeskonform an alle Parteien im Haus zu verteilen, haben sich zwei Modelle etabliert. Welches das richtige ist, hängt von der Gebäudestruktur und dem gewünschten Verwaltungsaufwand ab.

Das Mieterstrommodell: Der Königsweg für Mischimmobilien

Das Mieterstrommodell ist die gängigste und attraktivste Lösung für gemischt genutzte Immobilien. Dabei wird der Eigentümer zum lokalen Stromversorger für seine Mieter (sowohl Wohnen als auch Gewerbe).

So funktioniert es:

1. Der auf dem Dach erzeugte Solarstrom wird direkt im Haus an die Mieter und den Gewerbebetrieb verkauft.
2. Dieser Strom muss per Gesetz mindestens 10 % günstiger sein als der Grundversorgungstarif des örtlichen Anbieters.
3. Nur der überschüssige Strom, der nicht im Haus verbraucht wird, fließt ins öffentliche Netz und wird vergütet.
4. Für den verkauften Mieterstrom erhält der Eigentümer zusätzlich den staatlichen Mieterstromzuschlag.

Dieses Modell schafft Vorteile für alle Seiten: Die Mieter profitieren von günstigeren Strompreisen, der Eigentümer generiert eine zusätzliche Einnahmequelle und steigert den Wert seiner Immobilie, und die Umwelt wird entlastet.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als einfachere Alternative

Seit 2024 gibt es mit der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ eine vereinfachte Alternative zum klassischen Mieterstrom. Dabei wird der erzeugte Solarstrom über einen festgelegten Aufteilungsschlüssel (statisch oder dynamisch) auf die einzelnen Parteien verteilt. Der administrative Aufwand für den Betreiber ist geringer, da keine umfassenden Pflichten eines Stromversorgers anfallen. Dieses Modell eignet sich besonders für Eigentümer, die den bürokratischen Aufwand minimieren möchten.

Die richtige Anlagengröße und Wirtschaftlichkeit

Die richtige Dimensionierung der Anlage ist der Schlüssel zur Wirtschaftlichkeit. Ziel sollte es sein, den Gesamtstromverbrauch des Gebäudes bestmöglich mit der eigenen Erzeugung zu decken.

Faustregeln für die Dimensionierung

Als bewährte Faustregel gilt: Pro 1.000 kWh Jahresstromverbrauch sollte etwa 1 kWp (Kilowatt-Peak) an PV-Leistung installiert werden.

Praxisbeispiel:

• Ein Café im Erdgeschoss verbraucht 20.000 kWh pro Jahr.
• Vier Mietwohnungen verbrauchen jeweils 2.500 kWh, also insgesamt 10.000 kWh pro Jahr.
• Gesamtverbrauch: 30.000 kWh pro Jahr.

Basierend auf der Faustregel wäre hier eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von etwa 30 kWp ideal, um einen Großteil des Bedarfs zu decken. Auf einem typischen Dach eines städtischen Mehrfamilienhauses benötigt eine solche Anlage eine freie, unverschattete Fläche von circa 150 m².

Was kostet eine solche Anlage und wann rechnet sie sich?

Die Kosten für gewerbliche PV-Anlagen dieser Größe liegen typischerweise zwischen 1.100 und 1.500 Euro pro installiertem kWp. Für unser Beispiel mit 30 kWp liegt die Investition also zwischen 33.000 und 45.000 Euro.

Die Praxis zeigt, dass sich solche Anlagen durch Einnahmen aus dem Mieterstromverkauf und eingesparte Stromkosten oft schon nach 10 bis 13 Jahren amortisieren. Angesichts einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren und steigender Strompreise ist das eine äußerst rentable Investition.

Häufige Fragen (FAQ) zur PV-Anlage auf Mischimmobilien

Was passiert, wenn ein Mieter den Solarstrom nicht beziehen möchte?
Im Rahmen des Mieterstrommodells steht es jedem Mieter frei, seinen Stromanbieter selbst zu wählen. Er ist nicht verpflichtet, den Solarstrom abzunehmen. Die Anlage wird so geplant, dass sie auch dann wirtschaftlich ist, wenn nicht alle Parteien teilnehmen.

Ist mein altes Dach für eine PV-Anlage geeignet?
In den meisten Fällen ja. Ein Statiker prüft vorab die Tragfähigkeit der Dachkonstruktion. Oft ist eine Verstärkung nicht notwendig. Wichtiger sind der Zustand der Dacheindeckung und die verfügbare, unverschattete Fläche.

Wie aufwendig ist die Abrechnung des Mieterstroms?
Die Abrechnung erfordert geeichte Zähler für jede Einheit und eine jährliche Abrechnung, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Viele Dienstleister bieten heute spezialisierte Software und Abrechnungsservices an, die dem Eigentümer diese Arbeit weitgehend abnehmen.

Benötige ich zwingend einen Stromspeicher?
Nicht zwingend, aber oft sinnvoll. Ein Stromspeicher kann den überschüssigen Solarstrom vom Tag für die Verbrauchsspitzen am Abend in den Wohnungen speichern. Dadurch steigen die Eigenverbrauchsquote und die Wirtschaftlichkeit der Anlage weiter. Ob sich ein Speicher lohnt, hängt vom individuellen Lastprofil ab. Auch steuerliche Aspekte, etwa die Absetzungsmöglichkeiten für Speicher, können hier eine entscheidende Rolle spielen.

Fazit: Eine Investition, die sich für alle lohnt

Eine Photovoltaikanlage auf einem gemischt genutzten Altbau ist nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern vor allem eine kluge unternehmerische Entscheidung, die eine Immobilie zukunftssicher macht.

Modelle wie der Mieterstrom verwandeln komplexe Anforderungen in Synergien, die sich für alle auszahlen: Der Eigentümer erschließt eine neue Einnahmequelle und wertet sein Objekt auf, während Mieter und Gewerbetreibende von stabilen und günstigen Energiekosten profitieren. Die anfänglichen Hürden wie Denkmalschutz oder Statik lassen sich mit der richtigen Expertise und sorgfältiger Planung gut meistern.

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