Photovoltaik auf gepachteten Dächern: Wer ist der Anlagenbetreiber?

Die Idee ist verlockend: Ein großes, ungenutztes Dach auf einer Lagerhalle, einem landwirtschaftlichen Betrieb oder einem Bürogebäude lässt sich in eine Einnahmequelle verwandeln, indem man es für eine Photovoltaikanlage verpachtet. Doch sobald die Solarmodule Strom erzeugen, stellt sich eine entscheidende rechtliche Frage: Wer gilt eigentlich als Betreiber der Anlage? Ist es der Eigentümer des Gebäudes oder der Pächter, der sie finanziert und installiert hat? Die Antwort ist weit mehr als eine Formalität, denn sie entscheidet darüber, wer die Einspeisevergütung erhält und die Pflichten aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) trägt.

Anlagenbetreiber vs. Eigentümer: Ein entscheidender Unterschied

Im Alltag werden die Begriffe „Eigentümer“ und „Betreiber“ oft synonym verwendet, doch im Kontext des EEG gibt es eine klare und wichtige Trennung. Eigentümer einer Photovoltaikanlage ist, wem sie rechtlich gehört. Als Betreiber gilt hingegen, wer die Anlage tatsächlich zur Stromerzeugung nutzt.

Die offizielle Definition liefert § 3 Nr. 2 des EEG: Demnach ist Anlagenbetreiber, wer „unabhängig vom Eigentum die Anlage für die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien nutzt“. Entscheidend sind also nicht der Grundbucheintrag oder der Kaufvertrag für die Solarmodule, sondern die faktische Kontrolle und das wirtschaftliche Risiko im laufenden Betrieb.

Ein Vergleich mit einem Auto verdeutlicht dies: Sie können der Eigentümer eines Fahrzeugs sein. Vermieten Sie es jedoch an jemanden, der damit einen Lieferservice aufbaut, wird diese Person zum „Betreiber“ im wirtschaftlichen Sinne. Sie entscheidet über die Fahrten und trägt das unternehmerische Risiko, etwa bei ausbleibenden Aufträgen.

Die zwei Säulen der Betreibereigenschaft nach dem EEG

Um festzustellen, wer in einem Pachtmodell als Anlagenbetreiber gilt, stützt sich die Rechtsprechung vor allem auf zwei zentrale Kriterien. Nur wer beide erfüllt, hat im Sinne des Gesetzes Anspruch auf die EEG-Vergütung.

1. Die tatsächliche Herrschaftsgewalt

Dieses Kriterium zielt auf die operative Kontrolle ab. Der Anlagenbetreiber muss die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Photovoltaikanlage ausüben. Das bedeutet, er muss die Möglichkeit haben, wesentliche Betriebsabläufe eigenverantwortlich zu steuern.

Dazu gehören Entscheidungen wie:

• Wann wird die Anlage gewartet oder repariert?
• Welcher Dienstleister wird mit der technischen Betriebsführung beauftragt?
• Wie wird der erzeugte Strom genutzt (z. B. vollständige Einspeisung oder teilweiser Eigenverbrauch)?

Praxisbeispiel: Ein Landwirt verpachtet sein Scheunendach an eine Bürgerenergiegenossenschaft. Diese plant, finanziert und installiert die PV-Anlage. Sie überwacht die Stromproduktion über ein Online-Portal und beauftragt bei einem Defekt einen Techniker. Der Landwirt hat bei diesen operativen Entscheidungen kein Mitspracherecht. Somit übt die Genossenschaft eindeutig die tatsächliche Herrschaftsgewalt aus.

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2. Das wirtschaftliche Risiko

Der zweite entscheidende Punkt ist, wer die wirtschaftlichen Chancen und Risiken des Anlagenbetriebs trägt. Der Betreiber ist derjenige, dessen finanzielles Ergebnis direkt vom Ertrag der Anlage abhängt.

Das wirtschaftliche Risiko umfasst Aspekte wie:

• Wer trägt die Kosten für Versicherung, Wartung und eventuelle Reparaturen?
• Wer profitiert von einem besonders sonnenreichen Jahr?
• Wer hat den finanziellen Nachteil bei einem Anlagenausfall oder geringerer Leistung durch Verschattung?

Praxisbeispiel: Ein Gewerbebetrieb pachtet eine schlüsselfertige PV-Anlage von einem Investor zu einem festen monatlichen Pachtzins. Fällt die Anlage aus, muss der Investor für die Reparatur aufkommen und verliert Einnahmen aus der EEG-Vergütung. Der Gewerbebetrieb zahlt seine Pacht weiter. Folglich trägt der Investor das volle wirtschaftliche Risiko und ist damit der Betreiber.

Typische Pachtmodelle und die Rolle des Betreibers

Je nach Vertragsgestaltung kann die Betreibereigenschaft unterschiedlich ausfallen. In der Praxis haben sich vor allem die folgenden zwei Modelle etabliert.

Fall 1: Der Dacheigentümer verpachtet seine Dachfläche

Dies ist der klassische Fall bei großen Gewerbe- oder Agrardächern. Ein Unternehmen oder Landwirt (Verpächter) stellt seine Dachfläche einem Investor (Pächter) zur Verfügung und erhält dafür eine Pacht.

• Analyse: Der Investor plant, finanziert und errichtet die PV-Anlage auf eigene Rechnung. Er schließt den Einspeisevertrag mit dem Netzbetreiber ab, kümmert sich um die Wartung und trägt das volle Ertragsrisiko.
• Ergebnis: Der Investor ist in diesem Fall eindeutig der Anlagenbetreiber. Der Dacheigentümer agiert lediglich als Verpächter der Fläche und ist nicht in den operativen Betrieb oder den Bezug der EEG-Vergütung involviert.

Fall 2: Der Anlageneigentümer verpachtet die fertige PV-Anlage

Dieses Modell findet sich manchmal bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Der Gebäudeeigentümer installiert eine PV-Anlage und verpachtet diese komplett an einen Mieter (z. B. einen Supermarkt im Erdgeschoss), der den Strom direkt nutzen möchte.

• Analyse: Der Pachtvertrag überträgt die Verantwortung für den Betrieb auf den Mieter. Der Mieter entscheidet über die Nutzung des Stroms, trägt die Konsequenzen von Ertragsschwankungen und ist oft auch für kleinere Wartungsarbeiten zuständig.
• Ergebnis: Hier wird der Mieter zum Anlagenbetreiber, obwohl er nicht Eigentümer der Anlage ist. Eine solche Konstruktion erfordert eine präzise vertragliche Regelung, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

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Woran erkennen Sie den Anlagenbetreiber in der Praxis?

Wenn Sie unsicher sind, wer in Ihrer Konstellation als Betreiber gilt, kann Ihnen die folgende Checkliste helfen:

1. Wer ist im Marktstammdatenregister (MaStR) eingetragen? Die Registrierung bei der Bundesnetzagentur ist eine gesetzliche Pflicht für den Anlagenbetreiber. Der dortige Eintrag ist ein aussagekräftiges Indiz.
2. Wer schließt den Vertrag mit dem Netzbetreiber ab? Derjenige, der den Strom einspeist und die Vergütung verhandelt, ist in der Regel der Betreiber.
3. Auf wessen Konto fließt die Einspeisevergütung? Der Geldfluss ist oft das eindeutigste Merkmal.
4. Wer ist vertraglich für Wartung, Versicherung und Reparaturen verantwortlich? Die Person oder Firma, die diese Risiken trägt, ist fast immer der Betreiber.

Viele Kunden von Photovoltaik.info entscheiden sich daher, diese Punkte bereits im Pachtvertrag detailliert zu klären, um Missverständnissen von vornherein vorzubeugen.

Die Folgen einer falschen Zuordnung

Wird der Anlagenbetreiber falsch zugeordnet, kann das unangenehme Konsequenzen haben. Zahlt der Netzbetreiber die EEG-Vergütung an die falsche Person aus (z. B. an den Dacheigentümer statt an den pachtenden Investor), kann er die Zahlungen zurückfordern. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Im Streitfall ist die Clearingstelle EEG|KWKG die offizielle Schlichtungsinstanz, die eine verbindliche Klärung herbeiführen kann. Besser ist es jedoch, durch eine klare Vertragsgestaltung von vornherein für Rechtssicherheit zu sorgen.

Häufige Fragen (FAQ) zur Betreibereigenschaft

Kann es mehrere Anlagenbetreiber für eine Anlage geben?
Nein, eine PV-Anlage hat im Sinne des EEG immer nur einen einzigen Anlagenbetreiber. Dies kann eine natürliche Person, eine Personengesellschaft (z. B. GbR) oder eine juristische Person (z. B. GmbH) sein.

Was passiert, wenn der Pachtvertrag endet?
Mit dem Ende des Pachtvertrags muss auch die Betreibereigenschaft neu geregelt werden. Oft geht die Anlage dann in das Eigentum des Dacheigentümers über, der damit auch zum neuen Betreiber wird. Dies erfordert eine Ummeldung im Marktstammdatenregister und einen neuen Vertrag mit dem Netzbetreiber.

Ändert ein Betriebsführungsvertrag etwas an der Betreibereigenschaft?
Nicht zwangsläufig. Beauftragt ein Eigentümer einen Dienstleister lediglich mit technischen Aufgaben wie der Fernüberwachung oder Wartung, behält er aber selbst die wirtschaftliche Kontrolle und das Risiko, bleibt er Anlagenbetreiber. Werden jedoch weitreichende Entscheidungsbefugnisse und Risiken vertraglich übertragen, kann der Betriebsführer zum Anlagenbetreiber werden.

Wer ist Betreiber bei einem Balkonkraftwerk in einer Mietwohnung?
Hier ist die Lage eindeutig: Der Mieter, der das Balkonkraftwerk kauft, anmeldet und für den Eigenverbrauch nutzt, ist der alleinige Anlagenbetreiber. Der Vermieter ist dabei nicht involviert.

Fazit: Klarheit von Anfang an schützt vor Problemen

Die Frage, wer bei gepachteten Dächern als Anlagenbetreiber gilt, entscheidet sich nicht am Eigentum, sondern an der gelebten Praxis: Wer hat die Kontrolle und wer trägt das Risiko? Eine präzise und juristisch fundierte Vertragsgestaltung ist der Schlüssel, um finanzielle Nachteile und rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Wenn Sie die Kriterien der tatsächlichen Herrschaftsgewalt und des wirtschaftlichen Risikos von Beginn an klar einer Partei zuordnen, schaffen Sie Rechtssicherheit für Ihr Photovoltaik-Projekt. Auf Photovoltaik.info finden Sie weitere neutrale Fachinformationen, um Ihre Entscheidungen auf eine solide Basis zu stellen.