Photovoltaik für die WEG: Was im Angebot stehen muss

Viele Mitglieder von Eigentümergemeinschaften (WEG) kennen das: Die Idee, das große, ungenutzte Gemeinschaftsdach für eine Solaranlage zu nutzen, ist verlockend. Gleichzeitig schreckt viele jedoch die Vorstellung von endlosen Diskussionen, komplexen Abstimmungen und unklaren Zuständigkeiten ab. Lange Zeit war die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer eine fast unüberwindbare Hürde. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) im Jahr 2020 hat sich die Lage jedoch grundlegend geändert, und der Weg zu sauberem Strom vom eigenen Dach ist einfacher geworden.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, worauf es bei einem Angebot für eine Photovoltaikanlage für Ihre WEG ankommt. Sie erfahren, welche Modelle es gibt und welche Klauseln im Vertrag nicht fehlen dürfen, damit das Projekt für alle Parteien rechtssicher und transparent gestaltet ist.

Die WEG-Reform 2020: Der Türöffner für Solar auf dem Gemeinschaftsdach

Die wichtigste Neuerung vorweg: Für die Genehmigung einer Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftseigentum ist keine Einstimmigkeit mehr erforderlich. Da die Installation als „bauliche Veränderung“ gilt, genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen.

Das bedeutet: Stimmt die Mehrheit der anwesenden Eigentümer für die Anlage, darf sie gebaut werden.

Eine Besonderheit gibt es bei der Kostenverteilung:

• Einfache Mehrheit: Beschließt nur die einfache Mehrheit den Bau, tragen auch nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Sie profitieren dann allerdings auch exklusiv von den Erträgen.
• Qualifizierte Mehrheit: Beschließt eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiert, werden die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt. Dies ist oft der Fall, wenn die Anlage dem Werterhalt des Gebäudes dient oder sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert.

Praxisbeispiel: In einer WEG mit 20 Parteien stimmen 12 Eigentümer für eine PV-Anlage. Der Bau ist damit genehmigt. Diese 12 Eigentümer finanzieren die Anlage und teilen sich die Erträge. Hätten hingegen 15 Eigentümer (mehr als 2/3) zugestimmt, die zusammen über 50 % der Miteigentumsanteile halten, hätten die Kosten auf alle 20 Parteien verteilt werden können.

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Drei Wege, den Solarstrom zu nutzen: Welches Modell passt zu Ihrer WEG?

Bevor Sie Angebote einholen, sollte die WEG eine grundlegende Entscheidung über das Nutzungskonzept treffen. Die Erfahrung zeigt, dass hier die Weichen für den Erfolg des gesamten Projekts gestellt werden. Im Wesentlichen gibt es drei Modelle:

Modell 1: Der einfache Einstieg – Allgemeinstrom

Dies ist die unkomplizierteste Lösung. Der Solarstrom wird ausschließlich für die Versorgung der Gemeinschaftsbereiche genutzt, etwa für die Treppenhausbeleuchtung, den Aufzug oder die Tiefgaragenlüftung. Überschüssiger Strom wird ins Netz eingespeist.

• Vorteile: Geringer administrativer Aufwand, keine aufwendige Abrechnung mit einzelnen Parteien, die Stromkosten der WEG sinken spürbar.
• Nachteile: Das Potenzial des Daches wird oft nicht voll ausgeschöpft, da der Bedarf an Allgemeinstrom meist gering ist.

Modell 2: Die WEG als Unternehmer – Volleinspeisung

Bei diesem Modell verkauft die WEG den gesamten erzeugten Strom an den Netzbetreiber. Die Eigentümergemeinschaft wird damit zum Stromproduzenten und erzielt Einnahmen durch die Einspeisevergütung.

• Vorteile: Klare und einfache Abrechnung, planbare Einnahmen für die Gemeinschaft.
• Nachteile: Die WEG wird unternehmerisch tätig, was steuerliche Pflichten (Umsatzsteuer, Gewerbesteuer) nach sich ziehen kann. Zudem ist es meist rentabler, den Strom selbst zu verbrauchen, als ihn zu verkaufen.

Modell 3: Strom für alle – Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Dieses Modell, oft auch als [INTERNAL_LINK: Mieterstrommodell | href: /mieterstrom] bezeichnet, ist das attraktivste, aber auch komplexeste. Hierbei wird der Solarstrom direkt an die Bewohner des Hauses verkauft – zu einem Preis, der in der Regel unter dem des öffentlichen Versorgers liegt. So profitieren alle teilnehmenden Haushalte von günstigem und sauberem Strom. Was nicht direkt verbraucht wird, kann ins Netz eingespeist werden.

• Vorteile: Maximale finanzielle und ökologische Vorteile für die Bewohner, hohe Autarkie und eine Wertsteigerung der Immobilie.
• Nachteile: Höherer administrativer Aufwand für Messkonzepte und Abrechnung. Hierfür gibt es jedoch spezialisierte Dienstleister.

Das A und O: Diese Punkte darf ein Angebot für Ihre WEG nicht auslassen

Ein vages Angebot über „eine PV-Anlage“ reicht für eine WEG nicht aus. Um Rechtsklarheit zu schaffen und späteren Konflikten vorzubeugen, muss ein professionelles Angebot detaillierte Regelungen zu den folgenden Punkten enthalten. Betrachten Sie dies als Checkliste für die Prüfung Ihrer Angebote.

1. Technische Spezifikation und Leistungsumfang
   Das Angebot muss präzise definieren, was genau installiert wird. Dazu gehören:

• Anzahl und Typ der Solarmodule (z. B. 40 Module mit je 400 Wp)
• Modell und Leistung des Wechselrichters
• Art des Montagesystems und der Verkabelung
• Gegebenenfalls Details zu einem Stromspeicher
• Garantiezeiten für alle wichtigen Komponenten

1. Detaillierte Kostenaufstellung
   Eine transparente Auflistung aller Posten ist unerlässlich. Achten Sie darauf, dass nicht nur die Anschaffung, sondern auch die laufenden Kosten berücksichtigt sind. Informieren Sie sich im Vorfeld über die üblichen [INTERNAL_LINK: Kosten einer PV-Anlage | href: /photovoltaik-kosten].

• Kosten für Komponenten (Module, Wechselrichter etc.)
• Installations- und Montagekosten
• Kosten für den Netzanschluss und Zählerumbau
• Geschätzte jährliche Kosten für Wartung, Versicherung und eventuelle Reparaturen

1. Klares Nutzungskonzept
   Das im Angebot skizzierte Nutzungskonzept (Allgemeinstrom, Volleinspeisung oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung) muss exakt beschrieben sein, denn daraus leiten sich alle weiteren Regelungen ab.

2. Verteilerschlüssel für Kosten und Erträge
   Entscheidend für den Frieden in der Gemeinschaft: Das Angebot sollte einen Vorschlag enthalten, wie Kosten und Einnahmen (oder Einsparungen) fair verteilt werden. Gängige Schlüssel sind:

• Nach Miteigentumsanteilen: Der Standardfall, wenn die Kosten auf alle umgelegt werden.
• Nach Anzahl der Wohneinheiten: Eine einfache und oft als gerecht empfundene Alternative.
• Nach tatsächlicher Beteiligung: Wenn nur die zustimmenden Eigentümer zahlen.
• Nach Stromverbrauch: Vor allem beim Mieterstrommodell relevant.

1. Regelungen zu Betrieb, Wartung und Versicherung
   Das Angebot oder der spätere Vertrag muss klar benennen, wer sich um den laufenden Betrieb kümmert und die Verantwortung trägt.

• Wer überwacht die Anlage?
• Wer beauftragt die Wartung?
• Wer schließt die notwendigen Versicherungen (Betreiberhaftpflicht, Allgefahrenversicherung) ab und trägt die Kosten? Meist übernimmt dies die Hausverwaltung.

1. Klausel für den Eigentümerwechsel
   Was passiert, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkauft? Dieser oft vergessene Punkt ist extrem wichtig. Eine saubere Regelung stellt sicher, dass der neue Eigentümer automatisch in die Rechte und Pflichten aus dem PV-Projekt eintritt. So wird vermieden, dass die Gemeinschaft auf Kosten sitzen bleibt oder der neue Eigentümer die Teilnahme verweigert.

Ein seriöser Anbieter wird diese Punkte proaktiv ansprechen und in sein Angebot aufnehmen. Fehlen solche Details, sollte Ihre WEG unbedingt nachhaken.

Typische Fragen aus der Eigentümerversammlung (FAQ)

Wem gehört die Anlage?
Die PV-Anlage ist fest mit dem Dach verbunden und zählt damit zum Gemeinschaftseigentum. Sie gehört also allen Eigentümern gemeinsam, entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.

Muss ich mitmachen und mitzahlen, wenn ich dagegen gestimmt habe?
Das hängt vom Abstimmungsergebnis ab. Bei einer einfachen Mehrheit müssen Sie nicht mitzahlen, profitieren aber auch nicht von der Anlage. Wird die qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als 50 % der Miteigentumsanteile) erreicht, können die Kosten auf alle umgelegt werden.

Was passiert mit der Einspeisevergütung oder den Einnahmen?
Die Einnahmen fließen in der Regel auf das Konto der WEG. Sie werden entweder zur Deckung der Betriebskosten verwendet, der Instandhaltungsrücklage zugeführt oder nach dem beschlossenen Schlüssel an die Eigentümer ausgeschüttet.

Wer kümmert sich um die Abrechnung des Mieterstroms?
Für die komplexe Abrechnung bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung gibt es spezialisierte Messdienstleister. Diese übernehmen die verbrauchsgenaue Erfassung und Abrechnung für alle teilnehmenden Haushalte. Die Kosten dafür sollten im Angebot bereits berücksichtigt sein.

Fazit: Ein sauberes Angebot ist die Basis für ein erfolgreiches WEG-Projekt

Die Installation von [INTERNAL_LINK: Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus | href: /photovoltaik-mehrfamilienhaus] ist dank der Gesetzesreform deutlich einfacher geworden. Der Schlüssel zum Erfolg liegt jedoch in einer sorgfältigen Planung und einem lückenlosen Vertrag, der alle Eventualitäten abdeckt. Ein detailliertes Angebot ist mehr als nur eine Preisliste – es ist der Entwurf für den späteren Beschluss der Eigentümergemeinschaft und die Grundlage für ein harmonisches Miteinander.

Achten Sie darauf, dass alle genannten Punkte geklärt sind, bevor Ihre WEG eine Entscheidung trifft. Prüfen Sie zudem, welche staatlichen [INTERNAL_LINK: Förderungen für Photovoltaik | href: /photovoltaik-foerderung] für Ihr Projekt infrage kommen, um die Investition noch rentabler zu machen.