Die Verpachtung einer ungenutzten Gewerbedachfläche für eine Photovoltaik-Anlage

Die Verpachtung einer ungenutzten Gewerbedachfläche für eine Photovoltaik-Anlage klingt nach einer Win-win-Situation: Der Eigentümer erzielt Pachteinnahmen ohne eigenen Aufwand und der Pächter (Investor) produziert sauberen Strom. Doch bevor die erste Kilowattstunde erzeugt wird, stellt sich in der Praxis eine entscheidende Frage: Wer ist eigentlich für baurechtliche Genehmigungen und einen möglichen Bauantrag verantwortlich? Die Antwort ist komplexer, als es zunächst scheint, denn sie hängt maßgeblich von den vertraglichen Regelungen ab.

Die entscheidende Frage: Wann ist ein Bauantrag überhaupt notwendig?

Viele gehen davon aus, dass Photovoltaik-Anlagen auf bestehenden Dächern grundsätzlich keiner Genehmigung bedürfen. In vielen Fällen sind sie tatsächlich „verfahrensfrei“, was bedeutet, dass kein formeller Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden muss. Welche Kriterien dafür genau gelten, ist in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen, bei denen eine Genehmigungspflicht fast immer besteht:

• Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist die Installation einer PV-Anlage fast ausnahmslos genehmigungspflichtig und mit besonderen Auflagen verbunden. Mehr zu den Besonderheiten erfahren Sie im Beitrag über Photovoltaik auf denkmalgeschützten Gebäuden.
• Statische Bedenken: Eine PV-Anlage bringt zusätzliches Gewicht auf das Dach, das insbesondere bei großen Gewerbedächern erheblich sein kann. Kann die ausreichende Tragfähigkeit des Daches nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden, wird die Baubehörde oft ein Statikgutachten und darauf basierend ein Genehmigungsverfahren verlangen. Eine typische 100-kWp-Anlage wiegt inklusive Unterkonstruktion zwischen 12 und 15 Tonnen.
• Änderung der Gebäudenutzung: In seltenen Fällen kann die Installation einer sehr großen PV-Anlage als Nutzungsänderung des Gebäudes gewertet werden. Dies ist relevant, wenn aus einer einfachen Lagerhalle quasi ein kleines Kraftwerk wird.
• Spezifische lokale Vorschriften: Bebauungspläne oder kommunale Satzungen können eigene Regeln für Solaranlagen enthalten.

Praxisbeispiel

Ein Logistikunternehmen verpachtet sein 5.000 m² großes Flachdach an einen Energieversorger. Aufgrund der Größe der geplanten Anlage und des Alters des Gebäudes fordert das örtliche Bauamt einen neuen statischen Nachweis. Obwohl die Anlage an sich verfahrensfrei wäre, führt die Statikprüfung zu einem formellen Prüfverfahren, das einem Bauantrag sehr nahekommt.

Bauherr im Pachtmodell: Eine Frage der vertraglichen Vereinbarung

Im Baurecht ist der „Bauherr“ diejenige Person, die für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften verantwortlich ist, das Bauvorhaben vorbereitet und es ausführen lässt. Bei einem Pachtmodell ist jedoch nicht automatisch klar, wer diese Rolle übernimmt.

Entscheidend ist daher, welche Partei im Pachtvertrag als Bauherr definiert wird.

• Der Pächter (Investor) als Bauherr: Dies ist das gängigste Modell. Als Experte für die PV-Anlage plant der Pächter das Projekt, kennt die technischen Anforderungen und hat das größte Interesse an einer schnellen Umsetzung. In dieser Konstellation ist er vertraglich verpflichtet, alle notwendigen Prüfungen (z. B. Baurecht, Statik) durchzuführen und eventuelle Anträge bei der Behörde einzureichen. Dieses Vorgehen ist in der Praxis am häufigsten, da es die Prozesse für den Dacheigentümer stark vereinfacht.
• Der Eigentümer (Verpächter) als Bauherr: Diese Variante ist seltener, kann aber sinnvoll sein, wenn der Eigentümer selbst über bautechnisches Wissen verfügt und die volle Kontrolle über alle Maßnahmen an seinem Gebäude behalten möchte.

Unabhängig davon, wer als Bauherr auftritt, muss der Gebäudeeigentümer dem Vorhaben zustimmen. Seine Unterschrift ist für Anträge bei Behörden in der Regel zwingend erforderlich; alternativ kann er dem Pächter eine umfassende Vollmacht erteilen.

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Praxisbeispiel

Eine Supermarktkette verpachtet ihre Dachflächen an einen Solar-Investor. Im Pachtvertrag wird der Investor (Pächter) explizit als Bauherr benannt. Er ist somit dafür verantwortlich, die lokalen Bauvorschriften zu prüfen und die Anlage anzumelden. Die Supermarktkette als Eigentümer muss lediglich die notwendigen Baupläne des Gebäudes zur Verfügung stellen und den finalen Antrag unterzeichnen.

Der Pachtvertrag als Fundament: Diese Punkte müssen geklärt sein

Ein unklarer Vertrag ist die häufigste Ursache für spätere Konflikte. Um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren, muss der Pachtvertrag die Verantwortlichkeiten rund um die Baugenehmigung detailliert regeln. Ein sorgfältig ausgearbeiteter Pachtvertrag für Photovoltaik-Anlagen ist hier unerlässlich.

Folgende Punkte sollten darin unbedingt geregelt sein:

• Klare Zuweisung der Bauherreneigenschaft: Legen Sie eindeutig fest, ob der Pächter oder der Verpächter die Rolle des Bauherrn übernimmt.
• Verantwortung für Genehmigungen: Wer ist verpflichtet, die Notwendigkeit eines Bauantrags zu prüfen und diesen gegebenenfalls einzureichen?
• Kostentragung: Wer übernimmt die Kosten für Gebühren, notwendige Gutachten (z. B. Statik, Blendgutachten) oder die Beauftragung eines Architekten?
• Vollmachten und Mitwirkungspflichten: Der Vertrag sollte den Eigentümer verpflichten, dem Pächter alle notwendigen Unterlagen bereitzustellen und erforderliche Vollmachten zu erteilen.
• Haftung und Risiko: Was geschieht, wenn eine Genehmigung verweigert wird oder mit kostspieligen Auflagen verbunden ist? Wer trägt das Risiko eines Projektabbruchs?

Typische Fallstricke und wie Sie diese vermeiden

Die Praxis zeigt wiederkehrende Herausforderungen, die sich jedoch durch vorausschauende Planung vermeiden lassen.

1. Annahme der Verfahrensfreiheit: Der größte Fehler ist, blind davon auszugehen, dass keine Genehmigung benötigt wird. Lösung: Führen Sie immer eine formlose Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt durch. Eine kurze schriftliche Bestätigung der Verfahrensfreiheit schafft Rechtssicherheit.
2. Unzureichende Statikprüfung: Ein Dach, das für eine Schneelast ausgelegt ist, kann nicht automatisch das dauerhafte Gewicht einer PV-Anlage tragen. Lösung: Beauftragen Sie frühzeitig einen unabhängigen Statiker. Die Kosten hierfür (meist zwischen 1.500 und 3.000 Euro für ein Gewerbedach) sind eine wichtige Investition in die Sicherheit.
3. Fehlende Absprachen: Unklare Kommunikation zwischen Pächter und Eigentümer über Erwartungen und Verantwortlichkeiten führt oft zu Problemen. Lösung: Nutzen Sie den Pachtvertrag als Checkliste, um alle relevanten Punkte vor der Unterzeichnung zu besprechen.

Ein erfolgreich und rechtssicher umgesetztes Projekt ist die beste Voraussetzung, um die vollen Vorteile von Photovoltaik für Gewerbebetriebe auszuschöpfen und langfristig Erträge zu sichern.

FAQ – Häufige Fragen zur Bauantragspflicht bei Gewerbe-PV-Anlagen

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Was passiert, wenn man eine genehmigungspflichtige Anlage ohne Antrag baut?

Der Bau ohne erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Die Behörde kann Bußgelder verhängen, die Nutzung der Anlage untersagen oder im schlimmsten Fall sogar den Rückbau anordnen.

Muss der Eigentümer dem Bauantrag immer zustimmen?

Ja. Da die Anlage auf seinem Grundstück und seinem Gebäude errichtet wird, ist seine Zustimmung als Eigentümer unerlässlich. Ohne seine Unterschrift oder eine entsprechende Vollmacht kann kein gültiger Bauantrag gestellt werden.

Wer haftet bei Schäden am Gebäude während der Installation?

Die Haftung für Schäden sollte klar im Pachtvertrag geregelt sein. Üblicherweise haftet der Pächter bzw. das von ihm beauftragte Installationsunternehmen. Eine entsprechende Betriebshaftpflichtversicherung ist für den Pächter daher unerlässlich.

Gilt das alles auch für kleinere Anlagen auf Gewerbedächern?

Die rechtlichen Grundprinzipien gelten für Anlagen jeder Größe. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine kleinere Anlage (z. B. unter 30 kWp) eine Genehmigungspflicht auslöst, deutlich geringer, da Aspekte wie die Statik hier seltener kritisch sind. Eine Prüfung der lokalen Vorschriften ist dennoch ratsam.

Fazit: Klare Verträge sind der Schlüssel zum Erfolg

Die Verantwortung für den Bauantrag bei der Verpachtung von Gewerbedächern ist keine Nebensache, sondern ein zentraler Baustein für ein erfolgreiches Photovoltaik-Projekt. Die Antwort auf die Frage, ob Pächter oder Eigentümer zuständig ist, ist einfach: Die Verantwortung trägt die Partei, die im Pachtvertrag dazu bestimmt wird.

Mit diesen vier Grundregeln sind Sie auf der sicheren Seite:

1. Prüfen Sie immer die lokale Landesbauordnung und gehen Sie nicht pauschal von einer Genehmigungsfreiheit aus.
2. Definieren Sie die Rolle des Bauherrn und alle damit verbundenen Pflichten unmissverständlich im Pachtvertrag.
3. Bedenken Sie, dass der Eigentümer immer eingebunden werden muss, da seine Zustimmung für behördliche Prozesse unerlässlich ist.
4. Suchen Sie den frühzeitigen Kontakt zur zuständigen Baubehörde. Eine kurze Anfrage schafft Verbindlichkeit und verhindert teure Überraschungen.

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