Mieterstrommodelle im Rentabilitäts-Check: Wann sich eine PV-Anlage für Vermieter rechnet
Die Dächer von Mehrfamilienhäusern sind oft ungenutzte Flächen mit enormem Potenzial. Während die Energiekosten für Mieter steigen, könnten Vermieter genau dort sauberen und günstigen Strom produzieren. Mieterstrom ist das Modell, das diese Idee in die Tat umsetzt: Der auf dem Dach erzeugte Solarstrom wird direkt an die Bewohner des Hauses verkauft. Doch was auf den ersten Blick wie eine einfache Win-win-Situation klingt, ist in der Praxis ein unternehmerisches Projekt, das eine sorgfältige Kalkulation erfordert. Dieser Leitfaden schlüsselt auf, welche Faktoren die Wirtschaftlichkeit bestimmen und wann sich der Schritt vom Vermieter zum Energieversorger wirklich lohnt.
Was ist Mieterstrom und warum ist er für Vermieter relevant?
Im Kern bedeutet Mieterstrom, dass Sie als Vermieter eine Photovoltaikanlage auf Ihrem Mietshaus installieren und den erzeugten Strom an Ihre Mieter verkaufen. Überschüssiger Strom, der nicht im Haus verbraucht wird, fließt wie gewohnt ins öffentliche Netz und wird vergütet. Dieses Modell verwandelt eine Immobilie von einem reinen Kostenfaktor in eine Einnahmequelle und bietet gleichzeitig handfeste Vorteile.
Für Vermieter ergeben sich daraus drei zentrale Chancen:
- Eine neue Einnahmequelle: Neben den Mieteinnahmen generieren Sie Erlöse aus dem Stromverkauf.
- Gesteigerte Attraktivität der Immobilie: Günstiger, grüner Strom ist für Mieter ein starkes Argument, das die Mieterbindung erhöhen und den Immobilienwert steigern kann. Studien zeigen zudem, dass Immobilien mit guter Energieeffizienz und nachhaltiger Ausstattung (ESG-Rating) am Markt zunehmend bevorzugt werden.
- Ein Beitrag zur Energiewende: Sie nutzen eine ansonsten brachliegende Fläche, um aktiv saubere Energie zu erzeugen.
Für die Mieter liegt der Vorteil auf der Hand: Sie erhalten Zugang zu Solarstrom, der laut Gesetz mindestens 10 % günstiger sein muss als der örtliche Grundversorgungstarif.
Die Wirtschaftlichkeit im Detail: Einnahmen, Kosten und Rendite
Die Entscheidung für ein Mieterstromprojekt steht und fällt mit seiner Rentabilität. Um diese zu bewerten, müssen Sie die Einnahmen den einmaligen Investitionen und den laufenden Kosten gegenüberstellen.
Die Einnahmequellen: Mehr als nur Stromverkauf
Die Einnahmen eines Mieterstromprojekts setzen sich aus drei Komponenten zusammen:
- Stromverkauf an die Mieter: Der Verkauf an die Bewohner ist der wichtigste Hebel für die Wirtschaftlichkeit. Je mehr Strom direkt im Haus verbraucht wird, desto höher die Rendite, da der Verkaufspreis deutlich über der Einspeisevergütung liegt. Die Erfahrung zeigt, dass Projekte mit einer hohen Teilnahmequote der Mieter am erfolgreichsten sind.
- Staatlicher Mieterstromzuschlag: Für Anlagen bis 100 Kilowattpeak (kWp) erhalten Sie eine zusätzliche Förderung für jede an die Mieter gelieferte Kilowattstunde. Dieser Mieterstromzuschlag ist eine gesetzlich verankerte Unterstützung, um das Modell attraktiver zu machen.
- Einspeisevergütung: Solarstrom, der weder von den Mietern verbraucht noch in einem Speicher zwischengelagert wird, speisen Sie ins öffentliche Netz ein. Dafür erhalten Sie eine staatlich festgelegte Vergütung. Diese ist jedoch deutlich geringer als der Erlös aus dem Direktverkauf an Mieter.
Die Investitions- und Betriebskosten im Überblick
Auf der Kostenseite stehen zunächst die Anschaffungskosten für die Photovoltaikanlage. Bei Mehrfamilienhäusern können Sie mit Investitionskosten von etwa 1.200 bis 1.800 Euro pro kWp installierter Leistung rechnen. Eine typische Anlage für ein Haus mit 8 bis 12 Parteien könnte beispielsweise 30 kWp umfassen, was einer Investition von rund 36.000 bis 54.000 Euro entspricht.
Hinzu kommen laufende Betriebskosten, die etwa 1–2 % der Investitionssumme pro Jahr betragen. Diese umfassen:
- Versicherung der Anlage
- Wartung und eventuelle Reparaturen
- Kosten für den Messstellenbetrieb und die Abrechnung
Rechenbeispiel: Wann ist der Break-Even-Point erreicht?
Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen vor. Sie installieren eine 30-kWp-Anlage für 45.000 Euro. Die Anlage erzeugt jährlich rund 28.000 kWh Strom.
- Annahme: 70 % der Mieter nehmen teil und verbrauchen gemeinsam 15.000 kWh des Solarstroms. Sie verkaufen diesen Strom für 30 Cent/kWh (während der Grundversorger 35 Cent/kWh verlangt).
- Einnahmen aus Mieterstrom: 15.000 kWh * 0,30 €/kWh = 4.500 €
- Einnahmen aus Mieterstromzuschlag (Beispielwert): 15.000 kWh * 0,02 €/kWh = 300 €
- Einnahmen aus Netzeinspeisung (Reststrom): 13.000 kWh * 0,08 €/kWh = 1.040 €
- Gesamteinnahmen pro Jahr: ca. 5.840 €
Dem stehen jährliche Betriebskosten von ca. 600 € gegenüber. Der jährliche Überschuss beträgt somit rund 5.240 €. Unter diesen Bedingungen hätte sich die Investition nach etwa 9 bis 10 Jahren amortisiert. Die typische Spanne für den Break-Even-Point liegt je nach Teilnahmequote und Strompreisentwicklung zwischen 10 und 15 Jahren.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen: Vom Vermieter zum Energieversorger
Ein entscheidender Punkt, den viele Vermieter unterschätzen: Mit einem Mieterstrommodell werden Sie rechtlich zu einem Energieversorgungsunternehmen. Das bringt Pflichten mit sich, die über die reine Vermietung hinausgehen. Dazu gehören die exakte Strommessung, die rechtssichere Abrechnung und die Kommunikation mit den Mietern zu energiewirtschaftlichen Themen.
Wichtig ist auch, dass die Teilnahme am Mieterstrommodell für Ihre Mieter immer freiwillig ist – sie können nicht verpflichtet werden, den Solarstrom vom Dach zu beziehen. Eine hohe Akzeptanz und gute Kommunikation sind daher entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg. Deshalb ist es ratsam, das Projekt von Anfang an transparent zu gestalten und die Vorteile für die Mieter klar zu kommunizieren.
Die Alternative: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als einfachere Option
Seit 2024 gibt es eine Vereinfachung, die viele der bürokratischen Hürden des klassischen Mieterstroms abbaut: die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Bei diesem Modell werden Sie als Vermieter nicht zum vollwertigen Energieversorger. Der erzeugte Solarstrom wird über einen Verteilungsschlüssel auf die teilnehmenden Parteien aufgeteilt, ohne dass komplexe Lieferverträge nötig sind. Für den Reststrombedarf schließt jeder Mieter weiterhin einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl.
Dieses Modell ist administrativ deutlich schlanker und daher für viele Vermieter, die den Aufwand scheuen, eine attraktive Wahl. Es kommt dem weit verbreiteten Wunsch nach einer unkomplizierten Lösung entgegen.
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6.999,00 €Häufige Fragen zu Mieterstrom (FAQ)
Was passiert, wenn ein Mieter den Strom nicht abnehmen möchte?
Die Teilnahme ist freiwillig. Der Mieter kann weiterhin seinen Strom von einem beliebigen Anbieter beziehen. Für Ihre Kalkulation bedeutet das, dass Sie mit einer realistischen Teilnahmequote planen müssen. Eine Quote von 100 % ist selten zu erreichen.
Muss ich für Mieterstrom ein Gewerbe anmelden?
Ja, in der Regel ist der Verkauf von Strom eine gewerbliche Tätigkeit. Sie müssen ein Gewerbe anmelden und die Einnahmen entsprechend versteuern. Es ist empfehlenswert, die passende Rechtsform (z. B. Einzelunternehmen, GbR) mit einem Steuerberater abzustimmen.
Wie groß sollte die Photovoltaikanlage sein?
Die Anlage sollte primär auf den Stromverbrauch im Gebäude ausgelegt sein. Eine Überdimensionierung allein für die Netzeinspeisung ist aufgrund der relativ geringen Einspeisevergütung meist nicht rentabel. Eine Analyse der Lastgänge des Gebäudes hilft bei der optimalen Dimensionierung.
Lohnt sich Mieterstrom auch für kleine Mehrfamilienhäuser?
Grundsätzlich ja, allerdings sind die Skaleneffekte bei größeren Gebäuden besser. Der administrative Aufwand für Abrechnung und Messkonzept ist bei einem Haus mit 6 Parteien ähnlich hoch wie bei einem mit 20 Parteien. Die Rentabilität pro Wohneinheit ist daher bei größeren Objekten tendenziell höher.
Fazit: Mieterstrom als lohnendes, aber anspruchsvolles Investment
Mieterstrom bietet Vermietern die Chance, ungenutzte Dachflächen in eine rentable Einnahmequelle zu verwandeln, die Immobilie aufzuwerten und die Nebenkosten für ihre Mieter zu senken. Der Erfolg hängt jedoch von einer sorgfältigen Planung ab, die eine realistische Einschätzung von Kosten, Einnahmen und vor allem der Teilnahmebereitschaft der Mieter umfasst.
Die Komplexität des Modells sollte nicht unterschätzt werden, doch mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung steht mittlerweile eine deutlich einfachere Alternative zur Verfügung. In jedem Fall ist eine Photovoltaikanlage auf einem Mietshaus ein zukunftssicheres Investment, das ökologischen und ökonomischen Mehrwert schafft.
Weitere praxisnahe Informationen zur Planung einer Photovoltaikanlage für Mehrfamilienhäuser finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Im Shop von Photovoltaik.info finden Sie zudem Komponenten und Komplettsets, die auf typische Anlagengrößen in Mehrfamilienhäusern abgestimmt sind.
