Mieterstrom in der WEG: Von der Beschlussfassung bis zur fairen Kostenverteilung

Die Idee klingt bestechend: Das ungenutzte Dach des gemeinschaftlichen Wohnhauses mit einer Photovoltaikanlage ausstatten und den günstigen Solarstrom direkt an die Bewohner verteilen. Doch gerade in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) folgt auf die erste Begeisterung oft die Frage nach dem Wie: Wie einigt man sich? Wer bezahlt was? Und wie wird der Strom gerecht abgerechnet? Inzwischen haben gesetzliche Erleichterungen und erprobte Modelle den Weg für WEGs aber deutlich geebnet. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Prozess – von der rechtssicheren Entscheidung bis zur transparenten Abrechnung.

Was genau ist Mieterstrom in einer WEG?

Mieterstrom in einer WEG bezeichnet ein Modell, bei dem eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftseigentum – meist dem Dach – installiert wird. Den erzeugten Strom verbrauchen die Wohnungseigentümer und eventuelle Mieter direkt vor Ort. Im Grunde ist es ein kleines, lokales Kraftwerk, das die Hausgemeinschaft mit sauberer und preiswerter Energie versorgt.

Im Gegensatz zu einer Anlage auf einem Einfamilienhaus, bei der nur ein Eigentümer entscheidet und profitiert, ist das Mieterstromprojekt in der WEG ein Gemeinschaftsprojekt. Strom, der nicht direkt im Haus verbraucht wird, wird ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet. Der entscheidende Vorteil: Der lokal erzeugte Strom ist von vielen Abgaben und Netzentgelten befreit – so erhalten ihn die Bewohner deutlich günstiger als Strom vom externen Versorger.

Die rechtlichen Hürden meistern: Die Beschlussfassung in der WEG

Lange Zeit war die größte Hürde für PV-Projekte in WEGs die Notwendigkeit einer einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Ein einziger Gegner konnte das gesamte Vorhaben blockieren. Das hat sich grundlegend geändert.

Das WEG-Modernisierungsgesetz als Wegbereiter

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das Ende 2020 in Kraft trat, hat die Realisierung von Solaranlagen auf Gemeinschaftsdächern revolutioniert. Die Installation einer PV-Anlage gilt als sogenannte „privilegierte bauliche Veränderung“. Das bedeutet:

Für den Beschluss zur Installation einer Photovoltaikanlage genügt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen.

Diese Gesetzesänderung ist der entscheidende Wegbereiter für die Energiewende in Mehrfamilienhäusern. Sie ermöglicht es engagierten Gemeinschaften, zukunftsfähige Projekte umzusetzen, ohne von einzelnen Blockaden ausgebremst zu werden.

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Der Weg zum gültigen Beschluss: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Ein gut vorbereiteter Beschluss ist die Basis für ein erfolgreiches Projekt. Gehen Sie dabei systematisch vor:

1. Informationsphase: Holen Sie erste Angebote von Fachfirmen ein. Lassen Sie sich verschiedene Modelle – etwa Gemeinschaftsanlage oder Dachverpachtung – und eine Wirtschaftlichkeitsprognose erstellen.
2. Antrag für die Tagesordnung: Reichen Sie bei der Verwaltung einen formellen Antrag ein, das Thema „Installation und Betrieb einer Photovoltaikanlage zur Mieterstromversorgung“ auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.
3. Die Eigentümerversammlung: Präsentieren Sie das Vorhaben klar und verständlich. Legen Sie die Vorteile (Kosteneinsparung, Wertsteigerung), die geschätzten Kosten und einen Vorschlag zur Kostenverteilung vor.
4. Die Abstimmung: Es wird über die bauliche Veränderung als solche abgestimmt. Hier genügt die einfache Mehrheit.
5. Protokollierung: Der gefasste Beschluss muss präzise im Versammlungsprotokoll festgehalten werden. Das schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Technische Umsetzung: Welches Modell passt zu Ihrer WEG?

Grundsätzlich gibt es zwei bewährte Modelle für den Betrieb einer Solaranlage auf dem Dach einer WEG. Die Wahl des Modells hat weitreichende Folgen für den Aufwand und den finanziellen Ertrag.

Modell 1: Die Gemeinschaftsanlage (Eigenversorgung)

Bei diesem Modell tritt die WEG selbst als Anlagenbetreiber auf. Sie investiert in die Anlage und organisiert den Stromverkauf an die teilnehmenden Bewohner.

• So funktioniert es: Die Anlage deckt zuerst den Allgemeinstrombedarf (z. B. für Treppenhauslicht, Aufzug). Den übrigen Strom können Eigentümer und Mieter zu einem festgelegten, günstigen Preis beziehen. Nur der Überschuss, den niemand verbraucht, fließt ins Netz.
• Vorteile: Maximaler finanzieller Nutzen für die Gemeinschaft, da alle Einnahmen und Einsparungen direkt der WEG zugutekommen. Hohe Unabhängigkeit.
• Nachteile: Die WEG (oder die beauftragte Verwaltung) hat einen gewissen administrativen Aufwand für die Abrechnung des Stromverbrauchs.

Die genauen Photovoltaikanlage Kosten hängen zwar von der Größe und dem Modell ab, die Investition amortisiert sich durch die Einsparungen aber oft schon nach 10 bis 14 Jahren.

Modell 2: Die Dachverpachtung an einen Dritten

Wenn die WEG den administrativen Aufwand scheut, kann sie ihre Dachfläche an einen externen Dienstleister (z. B. ein Stadtwerk oder einen spezialisierten Anbieter) verpachten.

• So funktioniert es: Der Dienstleister plant, finanziert, installiert und betreibt die Anlage auf eigene Kosten. Er kümmert sich um Wartung und Abrechnung.
• Vorteile: Keinerlei Investitionskosten oder administrativer Aufwand für die WEG. Die Gemeinschaft erhält eine feste Pacht für die Nutzung des Daches. Die Bewohner können in der Regel den günstigen Solarstrom direkt vom Dienstleister beziehen.
• Nachteile: Der finanzielle Ertrag für die WEG ist deutlich geringer als beim Eigenbetrieb, und die Konditionen des Stromvertrags diktiert der externe Anbieter.

Die Erfahrung zeigt: Immer mehr WEGs entscheiden sich für das Modell der Gemeinschaftsanlage, weil die langfristigen finanziellen Vorteile und die größere Kontrolle über das Projekt überwiegen.

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Die größte Herausforderung: Faire Kosten- und Nutzenverteilung

Ein klares Konzept für die Verteilung von Kosten und Nutzen ist der Schlüssel für den Erfolg – und den Frieden in der Gemeinschaft.

Kostenverteilung bei der Anschaffung

Sobald der Mehrheitsbeschluss zur Installation gefasst ist, geht es an die Verteilung der Kosten. Der gesetzliche Regelfall sieht vor, die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umzulegen. Das gilt auch für jene, die gegen das Projekt gestimmt haben und schafft eine klare, rechtssichere Grundlage. Eine abweichende Kostenverteilung (z. B. nur auf die teilnehmenden Parteien) ist zwar möglich, erfordert aber komplexere Vereinbarungen und einstimmige Beschlüsse.

Abrechnung des verbrauchten Mieterstroms

Hier liegt die eigentliche Kunst. Die Teilnahme am Mieterstrombezug ist für jeden Bewohner freiwillig. Wer nicht teilnehmen möchte, behält einfach seinen bisherigen Stromanbieter. Für eine faire Abrechnung sind folgende Punkte entscheidend:

• Intelligente Messtechnik: Jede teilnehmende Wohnung benötigt einen modernen Stromzähler (Smart Meter), der exakt den Bezug von günstigem Solarstrom vom Dach und teurerem Reststrom aus dem öffentlichen Netz erfasst.
• Preisgestaltung: Den Preis für den Solarstrom legt die WEG fest. Er muss gesetzlich günstiger sein als der Grundversorgungstarif des lokalen Anbieters. Ein typischer Wert liegt bei 20 bis 25 Cent pro Kilowattstunde. Dieser Preis sollte die laufenden Kosten für Wartung, Versicherung und Zählermessung sowie eine angemessene Amortisation der Anlage decken.
• Transparente Jahresabrechnung: Einmal im Jahr erstellt die Hausverwaltung (oder ein beauftragter Dienstleister) für jeden Teilnehmer eine klare Abrechnung. Diese weist den Verbrauch von Solarstrom, den Bezug von Netzstrom und die daraus resultierenden Kosten transparent aus.

Praxisbeispiel: Ein Haushalt verbraucht jährlich 3.500 kWh Strom. Davon kann er 1.500 kWh über die PV-Anlage zu 22 Cent/kWh beziehen. Die restlichen 2.000 kWh kommen vom externen Anbieter zu 35 Cent/kWh. Ohne Mieterstrom hätte der Haushalt 1.225 € für seinen Strom bezahlt (3.500 kWh 35 Cent). Mit Mieterstrom sind es nur noch (1.500 22 Cent) + (2.000 * 35 Cent) = 330 € + 700 € = 1.030 €. Die jährliche Ersparnis beträgt fast 200 €.

Vorteile, die über die Stromrechnung hinausgehen

Ein Mieterstromprojekt bietet einer WEG mehr als nur finanzielle Einsparungen – es ist eine Investition in die Zukunft der Immobilie.

• Wertsteigerung der Immobilie: Eine moderne Energieversorgung mit einer PV-Anlage steigert die Attraktivität und den Marktwert jeder einzelnen Wohnung. Ein niedrigeres Hausgeld und geringere Energiekosten sind starke Verkaufsargumente.
• Beitrag zum Klimaschutz: Die Gemeinschaft leistet einen aktiven und sichtbaren Beitrag zur Energiewende und reduziert den CO₂-Fußabdruck des Gebäudes.
• Stabilität und Unabhängigkeit: Die WEG macht sich ein Stück weit unabhängiger von den stark schwankenden Preisen am Strommarkt und sichert sich langfristig stabile Energiekosten.

Für Eigentümer oder Mieter, die nicht auf einen WEG-Beschluss warten möchten, kann ein Balkonkraftwerk eine interessante Alternative sein, um den eigenen Strombedarf zu decken und Kosten zu senken.

Häufige Fragen zum Mieterstrom in der WEG (FAQ)

Was passiert, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkauft?
Die Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsprojekt, einschließlich der Kostenbeteiligung an der Anlage, gehen in der Regel auf den neuen Eigentümer über. Das wird im Kaufvertrag festgehalten.

Müssen alle Bewohner am Mieterstrommodell teilnehmen?
Nein. Die Beteiligung an den Investitionskosten ist nach einem Mehrheitsbeschluss für alle Eigentümer verpflichtend. Der Bezug des Solarstroms ist jedoch freiwillig. Jeder kann bei seinem bisherigen Stromanbieter bleiben.

Wer ist für die Wartung der Anlage zuständig?
Als Betreiberin ist die WEG für die Wartung, Versicherung und Instandhaltung der Anlage verantwortlich. Die anfallenden Kosten legt die WEG über das Hausgeld (die Betriebskosten) auf alle Eigentümer um.

Was ist, wenn die Sonne nicht scheint?
Die Stromversorgung ist jederzeit lückenlos gesichert. Reicht der Solarstrom vom Dach nicht aus, fließt automatisch und unbemerkt Strom aus dem öffentlichen Netz.

Ist für eine WEG ein Stromspeicher sinnvoll?
Ein Stromspeicher kann den Eigenverbrauchsanteil des Solarstroms erheblich steigern, da er die tagsüber erzeugte Energie für den Verbrauch am Abend speichert. Das macht das Projekt noch rentabler, erhöht jedoch die anfänglichen Investitionskosten. Hier ist eine genaue Wirtschaftlichkeitsprüfung ratsam.

Fazit: Ein Gemeinschaftsprojekt mit Zukunft

Mieterstromprojekte in Wohnungseigentümergemeinschaften zu realisieren, ist dank des WEMoG einfacher und attraktiver denn je. Die Hürde der Einstimmigkeit ist gefallen und macht den Weg frei für zukunftsweisende Entscheidungen durch eine einfache Mehrheit.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sorgfältigen Planung, transparenter Kommunikation und einem fairen Modell zur Verteilung von Kosten und Nutzen. Eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist mehr als nur eine technische Installation – sie ist eine kluge Investition, die die Nebenkosten senkt, den Wert der Immobilie steigert und die Gemeinschaft nachhaltiger und unabhängiger macht.

Weitere praxisnahe Informationen zur Planung und Auswahl der richtigen Komponenten für Gemeinschaftsanlagen finden Sie direkt auf Photovoltaik.info.

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