Das Dach Ihres Mehrfamilienhauses ist ideal für eine Photovoltaikanlage. Sie erzeugt oft mehr Strom, als für Allgemeinflächen wie Treppenhaus oder Keller benötigt wird. Der Gedanke liegt nahe: Warum diesen günstigen und sauberen Strom nicht direkt an die Mieter oder Nachbarn auf dem Grundstück verkaufen? Doch was einfach klingt, war lange mit hohen bürokratischen Hürden verbunden. Inzwischen gibt es aber vereinfachte Modelle, die es Immobilieneigentümern deutlich leichter machen.

Dieser Beitrag erklärt die Unterschiede zwischen dem klassischen Mieterstrom, der sonstigen Direktlieferung und der neuen, unkomplizierteren Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Sie erfahren, welche rechtlichen und praktischen Anforderungen zu beachten sind und welches Modell für Ihre Situation am besten passt.

Warum Solarstrom direkt verkaufen? Die Vorteile auf einen Blick

Die Direktvermarktung von Solarstrom vor Ort ist für alle Beteiligten ein Gewinn. Sie leisten damit nicht nur einen Beitrag zur Energiewende, sondern schaffen auch wirtschaftliche Vorteile.

• Für Sie als Anlagenbetreiber: Sie erzielen zusätzliche Einnahmen durch den Stromverkauf und verkürzen so die Amortisationszeit Ihrer Photovoltaikanlage. Gleichzeitig steigern Sie den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie.
• Für Ihre Mieter: Ihre Mieter profitieren von einem Strompreis, der in der Regel unter dem des örtlichen Grundversorgers liegt. Sie erhalten sauberen Solarstrom direkt vom Dach und haben mehr Preissicherheit.
• Für das Stromnetz: Wird der Strom dort verbraucht, wo er erzeugt wird, entlastet das die öffentlichen Netze.

Die rechtlichen Modelle: Ein Überblick über Ihre Möglichkeiten

Wer Strom verkauft – selbst wenn es nur an eine einzige Partei ist –, wird rechtlich zum Energieversorger. Diese Rolle ist mit Pflichten verbunden. Glücklicherweise gibt es inzwischen verschiedene Modelle, die sich im bürokratischen Aufwand stark unterscheiden.

Modell 1: Das klassische Mieterstrommodell

Das Mieterstrommodell ist gesetzlich klar definiert. Es bezeichnet die Lieferung von Solarstrom aus einer Anlage auf einem Wohngebäude an Letztverbraucher (also Ihre Mieter) in diesem Gebäude oder in angrenzenden Gebäuden desselben Quartiers, ohne dass dafür das öffentliche Netz genutzt wird.

Als Anreiz für dieses Modell erhalten Sie als Anlagenbetreiber einen sogenannten Mieterstromzuschlag vom Netzbetreiber. Dieser Zuschlag ist im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt und soll unter anderem die Wirtschaftlichkeit sicherstellen.

Der entscheidende Aspekt des klassischen Mieterstroms: Sie werden zu einem vollwertigen Energieversorgungsunternehmen (EVU). Daraus ergeben sich zwei zentrale Pflichten:

1. Vollversorgungspflicht: Sie müssen Ihre Mieter rund um die Uhr mit Strom versorgen. Wenn Ihre Solaranlage keinen Strom liefert, etwa nachts oder an trüben Tagen, sind Sie verpflichtet, Reststrom aus dem Netz zu beschaffen und an Ihre Mieter weiterzuleiten.
2. Preisbindung: Der Strompreis für Ihre Mieter muss mindestens 10 % günstiger sein als der Tarif des örtlichen Grundversorgers. Kostet der Grundversorgungstarif beispielsweise 40 Cent pro Kilowattstunde (kWh), darf Ihr Mieterstromtarif maximal 36 Cent/kWh betragen.

Gerade diese EVU-Pflichten, allen voran die aufwendige Abrechnung und die Vollversorgung, stellen für viele private Vermieter eine hohe Hürde dar.

Modell 2: Die sonstige Direktlieferung

Dieses Modell greift, wenn Sie Solarstrom an Dritte liefern, die nicht unter die Definition des Mieterstromgesetzes fallen. Typische Anwendungsfälle sind:

• Verkauf an gewerbliche Mieter (z. B. ein Ladenlokal im Erdgeschoss).
• Verkauf an einen Nachbarn auf demselben Grundstück.

Bei der sonstigen Direktlieferung entfällt der Mieterstromzuschlag. Den Strompreis können Sie frei mit dem Abnehmer verhandeln. Die größte Herausforderung bleibt jedoch dieselbe: Auch hier werden Sie zum EVU mit Vollversorgungspflicht.

Die neue Alternative seit 2024: Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Mit dem „Solarpaket 1“ wurde im Mai 2024 die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) eingeführt – ein Modell, das gezielt die größten Hürden des klassischen Mieterstroms abbaut.

Der entscheidende Vorteil der GGV: Der Anlagenbetreiber wird nicht zum Energieversorger (EVU).

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• Keine Vollversorgungspflicht: Sie liefern nur dann Strom, wenn Ihre Anlage Strom produziert. Für den restlichen Strombedarf schließt jeder teilnehmende Mieter einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl ab.
• Einfachere Abrechnung: Die bürokratischen Anforderungen an die Abrechnung sind deutlich geringer.
• Flexible Aufteilung: Der erzeugte Solarstrom wird über einen vorher festgelegten Schlüssel (statisch oder dynamisch) auf die Teilnehmer aufgeteilt.

Die Erfahrung zeigt, dass die Rolle als EVU bisher das größte Hemmnis für die Nutzung von Solarstrom in Mehrfamilienhäusern war. Die GGV ist daher für die meisten privaten Vermieter die mit Abstand attraktivste und unkomplizierteste Lösung.

Praktische Umsetzung: Was Sie bei der Abrechnung und Technik beachten müssen

Unabhängig vom gewählten Modell bilden eine saubere technische Planung und eine korrekte Abrechnung die Grundlage für den Erfolg.

Das richtige Messkonzept ist entscheidend

Um den Stromfluss exakt zu erfassen, benötigen Sie ein durchdachtes Messkonzept. Es muss klar getrennt werden, wie viel Solarstrom jeder Teilnehmer verbraucht und wie viel Reststrom aus dem öffentlichen Netz bezogen wird. Dafür kommen intelligente Messsysteme, sogenannte Smart Meter, zum Einsatz. Da das Messkonzept vom zuständigen Netzbetreiber freigegeben werden muss, sollte die Planung unbedingt durch einen qualifizierten Elektroinstallateur erfolgen.

Die Stromabrechnung: Korrekt und nachvollziehbar

Selbst im einfacheren GGV-Modell müssen Sie den gelieferten Solarstrom Ihren Mietern in Rechnung stellen. Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein und alle gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllen. Dazu gehören Angaben wie der Verbrauchszeitraum, der Zählerstand, die verbrauchte Strommenge in kWh und der vereinbarte Arbeitspreis.

Verträge mit Mietern und Teilnehmern

Die Teilnahme an jedem Modell ist für Mieter freiwillig. Schließen Sie daher mit jedem Teilnehmer einen schriftlichen Vertrag (z. B. einen Mieterstromvertrag oder eine Teilnahmevereinbarung für die GGV). Dieser sollte alle wichtigen Punkte regeln:

• Laufzeit und Kündigungsfristen
• Preis pro kWh und eventuelle Preisanpassungsklauseln
• Regelungen für den Fall eines Auszugs

Häufige Fragen (FAQ) zu Mieterstrom und Direktlieferung

Was passiert, wenn ein Mieter nicht am Modell teilnehmen möchte?
Die Teilnahme ist immer freiwillig. Mieter, die nicht teilnehmen, behalten einfach ihren bisherigen Stromvertrag mit einem externen Versorger.

Kann ich meine Mieter zwingen, meinen Solarstrom zu kaufen?
Nein. Die freie Wahl des Stromanbieters ist ein gesetzlich verankertes Recht. Ein Mietvertrag darf nicht an die Abnahme von Solarstrom gekoppelt werden.

Wie wird der Reststrom im GGV-Modell gehandhabt?
Jeder Teilnehmer hat einen eigenen Stromvertrag mit einem Versorger seiner Wahl. Dieser liefert den Strom, wenn die PV-Anlage nicht genug produziert.

Was geschieht mit überschüssigem Solarstrom, den ich nicht verkaufen kann?
Strom, der weder von Ihnen noch von den Teilnehmern verbraucht wird, wird automatisch ins öffentliche Netz eingespeist. Dafür erhalten Sie die gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung.

Muss ich für den Stromverkauf ein Gewerbe anmelden?
Ja, der Verkauf von Strom gilt als gewerbliche Tätigkeit. In der Regel ist hierfür eine Gewerbeanmeldung erforderlich. Sprechen Sie am besten mit einem Steuerberater über die Details.

Dürfen Mieter zusätzlich ein eigenes Balkonkraftwerk betreiben?
Grundsätzlich ja. Ein Balkonkraftwerk speist nur in den Stromkreis der jeweiligen Wohnung ein und hat technisch keine Verbindung zum Mieterstrom- oder GGV-System des Gebäudes. Dennoch sollte die Installation aus Sicherheitsgründen mit Ihnen als Vermieter abgestimmt werden.

Fazit: Der Weg zum eigenen kleinen Kraftwerk für die Hausgemeinschaft

Der Verkauf von Solarstrom an Mieter und Nachbarn ist dank der neuen Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) deutlich einfacher und attraktiver geworden. Die größte Hürde – die aufwendige Rolle als vollwertiger Energieversorger – ist für die meisten Vermieter gefallen. So können Sie die Vorteile der Solarenergie unkompliziert mit Ihrer Hausgemeinschaft teilen, Ihre Immobilie aufwerten und einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leisten. Eine sorgfältige Planung des Messkonzepts und saubere vertragliche Vereinbarungen sind und bleiben der Schlüssel zum Erfolg.