Mieterstrom anmelden: Ein Leitfaden für Vermieter zu Bürokratie und Zählerkonzepten
Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses zu installieren, ist eine attraktive Idee. Sie senken nicht nur die Nebenkosten des Gebäudes, sondern können den erzeugten Solarstrom auch direkt an Ihre Mieter verkaufen. Dieses Modell, bekannt als Mieterstrom, verspricht eine Win-win-Situation: günstige, grüne Energie für die Bewohner und eine neue Einnahmequelle für Sie als Vermieter. Doch während die Installation der Solarmodule oft der einfachste Teil ist, beginnt die eigentliche Herausforderung bei der Anmeldung und Verwaltung. Der administrative Aufwand ist hier deutlich höher als bei einer Anlage für ein Einfamilienhaus.
Dieser Artikel führt Sie durch die Besonderheiten und bürokratischen Hürden bei der Anmeldung von Mieterstromprojekten. Sie erfahren, warum Sie als Vermieter plötzlich zum Energieversorger werden und welche Zählerkonzepte für den Erfolg entscheidend sind.
Was Mieterstrom von einer normalen PV-Anlage unterscheidet
Installiert ein Eigenheimbesitzer eine Photovoltaikanlage, nutzt er den Strom selbst oder speist den Überschuss ins öffentliche Netz ein – der administrative Aufwand ist dabei überschaubar. Bei einem Mieterstromprojekt ändert sich die Situation grundlegend: Sie als Vermieter werden rechtlich zu einem Energieversorger für Ihre Mieter.
Sie treten damit in eine direkte Lieferbeziehung mit Dritten (Ihren Mietern) ein. Diese Rolle bringt eine Reihe von Pflichten aus dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) mit sich. Sie sind nicht mehr nur Stromerzeuger, sondern müssen auch die Lieferung, Abrechnung und alle damit verbundenen rechtlichen Vorgaben managen.
Praxisbeispiel: Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Haus mit acht Mietparteien. Ohne Mieterstrommodell würde der erzeugte Solarstrom ausschließlich für den Allgemeinstrom (z. B. Treppenhauslicht, Heizungspumpe) genutzt oder vollständig eingespeist. Mit Mieterstrom bieten Sie jeder der acht Parteien an, den Solarstrom direkt vom Dach zu beziehen – oft zu einem günstigeren Preis als vom externen Energieversorger. Dafür müssen Sie jedoch für jede Wohnung den Verbrauch exakt messen und abrechnen.
Die wichtigsten administrativen Hürden im Überblick:
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Anmeldung beim Netzbetreiber: Diese ist weitaus komplexer als bei einer Standardanlage und erfordert detaillierte technische Unterlagen.
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Wahl des Zählerkonzepts: Die Messung von Erzeugung, Allgemeinstrom und individuellem Mieterverbrauch muss präzise getrennt werden.
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Registrierung im Marktstammdatenregister: Nicht nur die Anlage, sondern auch Sie als Stromlieferant müssen bei der Bundesnetzagentur registriert werden.
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Vertragsgestaltung und Abrechnung: Sie benötigen rechtssichere Stromlieferverträge mit Ihren Mietern und müssen eine verbrauchsgerechte Abrechnung erstellen.
Der Anmeldeprozess: Mehr als nur ein Formular
Der erste entscheidende Schritt ist die Anmeldung des Mieterstromprojekts beim zuständigen Netzbetreiber. Anders als bei einer einfachen Einspeiseanlage prüft der Netzbetreiber hier genau, wie der erzeugte Strom im Gebäude verteilt und gemessen wird.
Sie müssen in der Regel folgende Unterlagen einreichen:
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Ein detailliertes Messkonzept, das vom Netzbetreiber genehmigt werden muss.
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Einen einpoligen Schaltplan der gesamten Anlage.
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Datenblätter aller installierten Komponenten (Module, Wechselrichter, ggf. Speicher).
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Nachweis der Registrierung im Marktstammdatenregister.
Die Erfahrung zeigt, dass die Abstimmung mit dem Netzbetreiber mehrere Wochen bis Monate dauern kann. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme und eine saubere Planung sind daher unerlässlich.
Zählerkonzepte: Das technische Herzstück des Mieterstroms
Die korrekte Messung des Stromflusses ist die größte technische Herausforderung. Es muss jederzeit nachvollziehbar sein, wie viel Strom die PV-Anlage erzeugt, wie viel davon direkt im Haus verbraucht wird und wie viel ins Netz fließt. Dafür haben sich zwei Hauptmodelle etabliert: die Kaskadenmessung und das Summenzählermodell.
Kaskadenmessung
Bei der Kaskadenmessung wird der Stromverbrauch hierarchisch erfasst. Stellen Sie sich das wie Wasserfälle (Kaskaden) vor:
- Ein Hauptzähler (Erzeugungszähler) misst den gesamten von der PV-Anlage produzierten Strom.
- Ein weiterer Zähler (Zweirichtungszähler) am Netzanschlusspunkt misst, wie viel Strom aus dem Netz bezogen oder ins Netz eingespeist wird.
- Jede Mietpartei und der Allgemeinstromkreis haben eigene, nachgelagerte Verbrauchszähler.
Der an die Mieter gelieferte Solarstrom wird rechnerisch ermittelt. Dieses Modell ist technisch oft einfacher umzusetzen, kann aber bei der Abrechnung komplexer sein.
Summenzählermodell
Beim Summenzählermodell werden alle Verbraucher im Gebäude (Mieter und Allgemeinstrom) hinter einem zentralen Summenzähler zusammengefasst.
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Der Summenzähler misst den gesamten Strombezug des Gebäudes aus dem öffentlichen Netz.
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Ein Erzeugungszähler misst die Produktion der PV-Anlage.
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Separate Unterzähler (MID-geeicht) erfassen den individuellen Verbrauch jeder Mietpartei.
Der Direktverbrauch des Solarstroms ergibt sich aus der Differenz zwischen der PV-Erzeugung und der Netzeinspeisung. Dieses Modell gilt heute als Standard für die meisten Mieterstromprojekte, da es eine klare Trennung der Stromflüsse ermöglicht. Ein weiterer Vorteil: Es vereinfacht die spätere Mieterstrom-Abrechnung.
Wichtige Abgrenzung: Mieterstrom vs. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (WEG)
Oft wird Mieterstrom mit Strommodellen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) verwechselt. Der Unterschied ist jedoch rechtlich erheblich und hat große Auswirkungen auf den bürokratischen Aufwand.
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Mieterstrom: Ein Vermieter (eine juristische oder natürliche Person) verkauft Strom an Dritte (die Mieter). Der Vermieter wird zum Energieversorger.
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Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Die Eigentümer einer WEG betreiben die Anlage gemeinsam und versorgen sich selbst. Es findet kein Verkauf an Dritte statt, sondern eine interne Aufteilung des selbst erzeugten Stroms.
Das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, das seit 2024 gesetzlich vereinfacht wurde, ist mit deutlich weniger bürokratischen Pflichten verbunden. Für reine Vermietungsobjekte ist dieses Modell jedoch nicht anwendbar. Hier bleibt der Weg über das Mieterstrommodell der einzig gangbare.
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6.299,00 €FAQ: Häufige Fragen zur Anmeldung von Mieterstrom
Was passiert, wenn ein Mieter nicht am Mieterstrommodell teilnehmen möchte?
Die Teilnahme am Mieterstrom ist für Mieter immer freiwillig. Jeder Mieter hat das Recht auf freie Wahl seines Stromanbieters. Wenn ein Mieter nicht teilnehmen möchte, bezieht er seinen Strom weiterhin von einem externen Versorger. Ihr Zählerkonzept muss dies technisch ermöglichen.
Benötige ich ein spezielles Unternehmen für die Abrechnung?
Ja, in den meisten Fällen ist das dringend zu empfehlen. Die Erstellung einer rechtssicheren Stromrechnung ist sehr komplex, da sie verbrauchsgerecht sein und alle gesetzlichen Vorgaben (Umsatzsteuer, Stromsteuer, EEG-Umlage etc.) berücksichtigen muss. Es gibt spezialisierte Dienstleister, die diese Aufgabe übernehmen und damit das Haftungsrisiko für Sie als Vermieter minimieren.
Lohnt sich Mieterstrom trotz der Bürokratie?
Trotz des höheren Aufwands kann sich Mieterstrom lohnen. Sie erzielen in der Regel höhere Einnahmen als bei einer reinen Volleinspeisung und profitieren vom Mieterstromzuschlag. Gleichzeitig steigern Sie die Attraktivität Ihrer Immobilie durch geringere Nebenkosten und ein nachhaltiges Energiekonzept. Eine typische 20-kWp-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus kann jährlich etwa 18.000 bis 20.000 kWh Strom erzeugen und damit einen erheblichen Teil des Verbrauchs im Gebäude decken.
Muss ich für den Mieterstrom ein Gewerbe anmelden?
Ja, da Sie durch den Verkauf von Strom an Ihre Mieter eine dauerhafte Einnahmeerzielungsabsicht verfolgen, handeln Sie gewerblich. Die Einnahmen aus dem Stromverkauf unterliegen der Einkommen- und Gewerbesteuer. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist hier unumgänglich.
Fazit: Planung ist der Schlüssel zum Erfolg
Mieterstrom ist eine hervorragende Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern und aktiv zur Energiewende beizutragen. Der Weg dorthin ist jedoch mit deutlich mehr administrativen Hürden gepflastert als bei einer privaten PV-Anlage.
Der entscheidende Unterschied liegt in Ihrer Rolle: Sie werden vom Vermieter zum Energieversorger. Diese neue Verantwortung erfordert eine sorgfältige Auseinandersetzung mit Zählerkonzepten, Anmeldeprozessen und Abrechnungspflichten. Die Erfahrung zeigt, dass eine gründliche Planung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten der Schlüssel zu einem erfolgreichen Mieterstromprojekt sind.
Weitere praxisnahe Informationen zur Auswahl der richtigen Komponenten für Ihr Projekt finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Wenn Sie Ihre individuelle Situation besser einschätzen möchten, empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Fachbetrieb.
