Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus: Eine Beispielrechnung zu Kosten und Rentabilität
Steigende Nebenkosten sind nicht nur für Mieter ein Ärgernis, sondern auch für Sie als Vermieter ein administrativer Aufwand. Gleichzeitig wächst der Wunsch nach nachhaltigen Wohnkonzepten. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach Ihres Mehrfamilienhauses ist hier eine elegante Lösung: Sie senken die Stromkosten für Ihre Mieter, schaffen einen attraktiven Mehrwert für Ihre Immobilie und generieren eine zusätzliche, stabile Einnahmequelle. Doch rechnet sich das wirklich?
Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Überlegungen zum Mieterstrommodell und zeigt anhand einer praxisnahen Beispielrechnung, wie rentabel eine solche Investition sein kann.
Die Grundlagen: Wie funktioniert Strom vom Dach für Mieter?
Anders als beim Einfamilienhaus, wo der erzeugte Strom primär selbst verbraucht wird, geht es beim Mehrfamilienhaus darum, den Solarstrom den Mietparteien zur Verfügung zu stellen. Hierfür hat sich das sogenannte Mieterstrommodell etabliert.
Dabei werden Sie als Eigentümer zum Stromerzeuger. Sie produzieren den Solarstrom auf dem Dach und verkaufen ihn direkt an Ihre Mieter – zu einem Preis, der günstiger ist als der des lokalen Grundversorgers. Gesetzlich ist festgelegt, dass der Mieterstrompreis mindestens 10 % unter dem örtlichen Basistarif liegen muss.
Die Vorteile liegen auf der Hand:
- Für Ihre Mieter: Günstigerer und grüner Strom direkt aus dem eigenen Haus.
- Für Sie als Vermieter: Eine neue Einnahmequelle durch den Stromverkauf und die Einspeisung von Überschüssen ins Netz. Zudem steigern Sie den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie.
Erfahrungsgemäß ist die Bereitschaft der Mieter, an einem solchen Modell teilzunehmen, sehr hoch, sobald die finanziellen Vorteile klar kommuniziert werden.
Beispielrechnung: Die Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage für ein 8-Parteien-Haus
Um die Theorie greifbar zu machen, betrachten wir ein typisches Szenario: ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und einem jährlichen Gesamtstromverbrauch von 24.000 kWh, also durchschnittlich 3.000 kWh pro Haushalt.
1. Annahmen für die Berechnung
- Anlagengröße: Eine 25-kWp-Photovoltaikanlage. Diese benötigt ca. 125–150 m² Dachfläche.
- Stromerzeugung: Je nach Standort und Ausrichtung erzeugt eine solche Anlage jährlich etwa 23.750 kWh (Faustregel: 950 kWh pro kWp).
- Investitionskosten: Für eine Anlage dieser Größe können Sie mit Kosten von etwa 1.200 € pro kWp rechnen. Gesamtkosten: 25 kWp × 1.200 €/kWp = 30.000 €.
- Strompreis für Mieter: Der lokale Grundversorger verlangt 35 ct/kWh. Sie bieten den Mieterstrom für 30 ct/kWh an.
- Eigenverbrauchsquote: In einem Mehrfamilienhaus werden erfahrungsgemäß etwa 50 % des Solarstroms direkt von den Mietern verbraucht. Das sind 11.875 kWh pro Jahr.
- Einspeisevergütung: Der überschüssige Strom (die restlichen 50 % bzw. 11.875 kWh) wird ins Netz eingespeist. Dafür erhalten Sie eine staatlich garantierte Vergütung von aktuell ca. 7,1 ct/kWh.
2. Einnahmen pro Jahr
Daraus ergeben sich folgende jährliche Einnahmen:
- Einnahmen durch Mieterstrom: 11.875 kWh × 30 ct/kWh = 3.562,50 €
- Einnahmen durch Einspeisung: 11.875 kWh × 7,1 ct/kWh = 843,13 €
Gesamteinnahmen pro Jahr: 4.405,63 €
3. Laufende Kosten
Eine PV-Anlage ist wartungsarm, aber nicht kostenfrei. Planen Sie jährlich etwa 1 % der Investitionssumme für Versicherung, Wartung und eventuelle Reparaturen ein.
- Laufende Kosten: 30.000 € × 1 % = 300 € pro Jahr
4. Jährlicher Gewinn und Amortisation
Um den reinen Gewinn zu ermitteln, ziehen wir die laufenden Kosten von den Einnahmen ab.
- Jährlicher Gewinn: 4.405,63 € – 300 € = 4.105,63 €
Die Amortisationszeit lässt sich berechnen, indem man die Investitionskosten durch den jährlichen Gewinn teilt.
- Amortisationszeit: 30.000 € / 4.105,63 €/Jahr ≈ 7,3 Jahre
Nach etwas mehr als sieben Jahren hat sich die Anlage vollständig refinanziert und erwirtschaftet für den Rest ihrer Lebensdauer von oft über 25 Jahren einen reinen Gewinn.
Wichtige Aspekte bei der Umsetzung
Ein Mieterstromprojekt ist mehr als nur die Installation von Solarmodulen. Die folgenden Punkte sind entscheidend für den Erfolg.
Das richtige Messkonzept
Damit der Stromverbrauch jedes Mieters und die ins Netz eingespeiste Menge korrekt erfasst werden, ist ein intelligentes Messkonzept erforderlich. In der Regel wird ein zentraler Erzeugungszähler installiert, während die einzelnen Wohnungen ihre Verbrauchszähler behalten. Die Abrechnung des Mieterstroms erfordert eine spezielle Software oder die Dienstleistung eines Messstellenbetreibers. Viele Vermieter entscheiden sich daher für einen spezialisierten Anbieter, der die komplette Abrechnung übernimmt und ihnen so den administrativen Aufwand abnimmt.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die gute Nachricht: Mit dem „Mieterstromgesetz“ und der neueren „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ hat der Gesetzgeber klare und vereinfachte Rahmenbedingungen geschaffen. Die Teilnahme am Mieterstrommodell ist für Mieter freiwillig; sie können ihren Stromanbieter weiterhin frei wählen. Ihre Aufgabe als Vermieter ist es, ein faires und transparentes Angebot zu machen.
Aufteilung der Kosten und Nutzen
Die Investitionskosten für die PV-Anlage tragen Sie als Eigentümer. Diese Investition können Sie jedoch nicht direkt über eine Mieterhöhung umlegen. Die Refinanzierung erfolgt, wie in der Beispielrechnung gezeigt, ausschließlich über den Verkauf des Stroms und die Einspeisevergütung. Der Nutzen für die Mieter liegt in der direkten Ersparnis bei den Stromkosten, was die Attraktivität Ihrer Wohnungen erhöht und die Mieterbindung stärken kann.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was passiert, wenn ein Mieter nicht am Mieterstrommodell teilnehmen möchte?
Die Teilnahme ist freiwillig. Mieter, die nicht teilnehmen, beziehen ihren Strom weiterhin von ihrem Wunschanbieter. Die PV-Anlage versorgt dann die teilnehmenden Mieter und speist den Reststrom ein.
Wer ist für die Abrechnung des Mieterstroms verantwortlich?
Als Betreiber der Anlage sind Sie auch für die Abrechnung verantwortlich. Dies umfasst die Erstellung einer korrekten Stromrechnung, die alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Da dies komplex sein kann, empfiehlt es sich, einen Dienstleister damit zu beauftragen.
Was geschieht, wenn die Sonne nicht scheint?
Wenn die PV-Anlage nicht genügend Strom produziert, etwa nachts oder an sehr trüben Tagen, wird der fehlende Strom automatisch aus dem öffentlichen Netz bezogen. Die Versorgungssicherheit ist jederzeit gewährleistet, und die Mieter merken von diesem Wechsel nichts.
Ist eine Baugenehmigung für die PV-Anlage erforderlich?
In den meisten Bundesländern sind PV-Anlagen auf Dächern genehmigungsfrei. Es ist jedoch ratsam, sich vorab beim lokalen Bauamt über die geltenden Vorschriften zu informieren, insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Fazit: Eine lohnende Investition in die Zukunft
Die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus ist eine wirtschaftlich kluge und ökologisch sinnvolle Entscheidung. Sie schaffen einen echten Mehrwert für Ihre Mieter, positionieren Ihre Immobilie als modern und nachhaltig und sichern sich eine langfristig stabile Rendite.
Der anfängliche Aufwand für Planung und Umsetzung wird durch die attraktiven Einnahmen und die positive Wertentwicklung Ihrer Immobilie mehr als kompensiert. Unsere Beispielrechnung zeigt, dass sich die Investition bereits nach wenigen Jahren amortisiert und anschließend über zwei Jahrzehnte hinweg Gewinne abwirft.
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