Ein Hausverkauf ist ein komplexes Vorhaben, erst recht, wenn auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installiert ist, deren Finanzierung noch läuft. Das wirft bei vielen Eigentümern verständlicherweise Fragen auf. Die gute Nachricht: Eine noch nicht abbezahlte PV-Anlage ist kein Hindernis, sondern richtig angegangen sogar ein starkes Verkaufsargument. Wir erklären Ihnen, welche Optionen Sie haben und wie Sie den Wert Ihrer Anlage optimal nutzen.

Die besondere Situation: Immobilie und PV-Anlage als rechtliche Einheit

Zunächst ist es wichtig, die rechtliche Situation zu verstehen: Eine fest auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage gilt in der Regel als „wesentlicher Bestandteil“ des Gebäudes. Das bedeutet, sie kann nicht einfach demontiert und separat verkauft werden, ohne den Wert des Hauses zu beeinträchtigen. Beim Verkauf der Immobilie geht die PV-Anlage daher automatisch auf den Käufer über.

Die Herausforderung liegt in der Finanzierung: Der Kreditvertrag für die Anlage ist an Sie als Person gebunden, nicht an die Immobilie. Sie müssen also einen Weg finden, diese beiden Aspekte – den Eigentumsübergang der Anlage und den laufenden Kredit – in Einklang zu bringen.

Drei Wege, den Hausverkauf mit PV-Finanzierung zu meistern

In der Praxis haben sich drei bewährte Vorgehensweisen etabliert. Welche für Sie die beste ist, hängt von der Verhandlungsbereitschaft des Käufers und den Konditionen Ihrer Bank ab.

Option 1: Die PV-Finanzierung auf den Käufer übertragen

Die naheliegendste Lösung ist, den bestehenden Kreditvertrag auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Der Käufer tritt an Ihre Stelle und führt die Ratenzahlungen bis zum Ende der Laufzeit fort.

• Vorteile: Für Sie als Verkäufer ist dies der einfachste Weg. Sie werden aus dem Vertrag entlassen und müssen sich nicht um die vorzeitige Ablösung kümmern. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Nachteile: Dieser Weg hat zwei Hürden. Erstens muss der Käufer zustimmen und die notwendige Bonität nachweisen. Zweitens muss Ihre Bank der Vertragsübernahme zustimmen, was nicht immer selbstverständlich ist.
• Praxisbeispiel: Eine Familie kauft Ihr Haus und ist von den niedrigen Stromkosten durch die PV-Anlage begeistert. Sie einigen sich darauf, den laufenden PV-Kredit mit seinen günstigen Zinsen zu übernehmen. Nach einer Bonitätsprüfung stimmt Ihre Bank dem Gläubigerwechsel zu. Der Käufer profitiert von einer planbaren Investition, da ein Großteil der ursprünglichen Kosten einer Photovoltaikanlage bereits getilgt ist und nur noch der Restbetrag offenbleibt.

Option 2: Den PV-Kredit vorzeitig ablösen

Die sauberste und häufigste Lösung ist die vorzeitige Ablösung des Kredits. Sie zahlen die gesamte Restschuld auf einen Schlag zurück, wodurch die Anlage vollständig schuldenfrei wird und ohne Belastungen auf den Käufer übergeht.

• Vorteile: Die Verhandlungen mit dem Käufer werden erheblich vereinfacht. Die Anlage ist ein klarer, unbelasteter Vermögenswert. Sie sind flexibel und nicht von der Zustimmung der Bank oder der Bonität des Käufers abhängig.
• Nachteile: Bei einer vorzeitigen Ablösung kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung gleicht die Zinsverluste der Bank aus. Allerdings ist sie bei Verbraucherdarlehen gesetzlich gedeckelt: Sie beträgt in der Regel 1 % der Restschuld, bei einer Restlaufzeit von unter einem Jahr sogar nur 0,5 %.
• Praxisbeispiel: Ihre PV-Anlage hat eine Restschuld von 10.000 €. Sie entschließen sich, den Kredit aus dem Verkaufserlös des Hauses abzulösen. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung von 1 % (100 €). Sie zahlen also 10.100 € und übergeben eine schuldenfreie Anlage.

Option 3: Die PV-Anlage als Wertsteigerung im Kaufpreis berücksichtigen

Dieser Ansatz ist eine Erweiterung von Option 2 und der in der Praxis am häufigsten gewählte Weg. Sie ermitteln den aktuellen Wert der PV-Anlage und schlagen diesen auf den Verkaufspreis auf. Aus dem Mehrerlös können Sie den Kredit dann bequem ablösen.

• Vorteile: Sie realisieren den Restwert Ihrer Investition und machen die Anlage zu einem aktiven Verkaufsargument. Für den Käufer ist es transparent, da der Wert der Anlage im Kaufpreis enthalten ist und er eine funktionierende, wertvolle Technik erwirbt.
• Nachteile: Sie müssen den Wert der Anlage realistisch ermitteln und gegenüber dem Käufer überzeugend argumentieren können.
• Faustregel zur Wertermittlung: Der Wert einer gebrauchten PV-Anlage hängt von Alter, Leistung (kWp), Zustand der Komponenten und der verbleibenden Laufzeit der EEG-Einspeisevergütung ab. Eine fünf Jahre alte 10-kWp-Anlage, die neu rund 15.000 € gekostet hat, kann durchaus noch einen Restwert von 7.000 € bis 9.000 € haben. Dieser Wert resultiert nicht nur aus der Hardware, sondern auch aus den zukünftig gesparten Stromkosten und Einnahmen. Zudem profitiert der neue Eigentümer indirekt von der staatlichen Photovoltaik Förderung, die Sie ursprünglich erhalten haben: Die EEG-Vergütung läuft für ihn einfach weiter.

Wie Sie den Wert der PV-Anlage überzeugend darstellen

Entscheidend ist, dem potenziellen Käufer nicht nur Technik zu verkaufen, sondern einen klaren finanziellen Vorteil aufzuzeigen. Bereiten Sie dafür eine einfache und nachvollziehbare Aufstellung vor:

1. Jährliche Stromkostenersparnis: Zeigen Sie auf, wie viel Strom die Anlage pro Jahr erzeugt und wie hoch der Eigenverbrauchsanteil ist. Multiplizieren Sie diesen Wert mit einem aktuellen Strompreis (z. B. 30 Cent/kWh).
2. Einnahmen durch Einspeisevergütung: Legen Sie die jährlichen Einnahmen aus der EEG-Vergütung offen. Geben Sie an, wie viele Jahre diese garantierte Vergütung noch gezahlt wird.
3. Gesamter finanzieller Vorteil: Addieren Sie Ersparnis und Einnahmen.

Beispielrechnung für den Käufer:

• Eigenverbrauch: 3.500 kWh/Jahr x 0,30 €/kWh = 1.050 € Ersparnis
• Einspeisung: 5.500 kWh/Jahr x 0,08 €/kWh = 440 € Einnahmen
• Jährlicher Gesamtvorteil: 1.490 €

Dieser jährliche Vorteil, multipliziert mit der Restlaufzeit der Vergütung und der technischen Lebensdauer der Anlage, rechtfertigt den Aufschlag auf den Kaufpreis. Die Erfahrung zeigt, dass Käufer für diese Argumentation sehr offen sind, wenn die Zahlen transparent und realistisch sind.

Häufige Fragen zum Hausverkauf mit PV-Finanzierung

Muss der Käufer die PV-Anlage übernehmen?

Ja, in fast allen Fällen. Da die Anlage fest mit dem Gebäude verbunden ist, gilt sie als dessen Bestandteil und wird zusammen mit dem Haus verkauft. Eine separate Verhandlung ist nur bei nicht fest installierten Systemen wie Balkonkraftwerken üblich.

Was passiert mit der EEG-Einspeisevergütung?

Der Anspruch auf die Einspeisevergütung geht auf den neuen Eigentümer über. Nach dem Kauf müssen Sie den Betreiberwechsel bei der Bundesnetzagentur und dem zuständigen Netzbetreiber melden. Der neue Eigentümer erhält dann die Vergütung zu den ursprünglich festgelegten Konditionen für die verbleibende Laufzeit.

Wie ermittle ich den genauen Restwert meiner Anlage?

Für eine exakte Bewertung können Sie einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Solarteur hinzuziehen. Faktoren sind Alter, Hersteller der Komponenten (Module, Wechselrichter), Nennleistung, bisherige Erträge und der allgemeine Zustand. Auf Portalen wie Photovoltaik.info finden Sie ebenfalls Richtwerte und Informationen zur Bewertung.

Hat meine Bank ein Mitspracherecht beim Hausverkauf?

Nur wenn Sie Option 1 (Kreditübertragung) wählen. In diesem Fall muss die Bank dem neuen Kreditnehmer zustimmen. Wenn Sie den Kredit ablösen (Option 2 und 3), informieren Sie die Bank lediglich über Ihr Vorhaben der vorzeitigen Tilgung. Der Hausverkauf selbst bleibt davon unberührt.

Fazit: Ein geplanter Verkauf ist ein erfolgreicher Verkauf

Eine laufende Finanzierung für Ihre PV-Anlage ist kein Grund zur Sorge beim Hausverkauf. Im Gegenteil: Mit der richtigen Vorbereitung positionieren Sie die Anlage als wertsteigerndes Extra, das Ihr Haus für Käufer attraktiver macht.

In den meisten Fällen ist es der transparenteste und sicherste Weg, den Wert der Anlage im Kaufpreis zu berücksichtigen und den Kredit anschließend abzulösen. So schaffen Sie klare Verhältnisse und übergeben eine schuldenfreie Energiequelle, die dem neuen Besitzer vom ersten Tag an finanzielle Vorteile bringt. Eine offene Kommunikation über die Vorteile und eine saubere Berechnung des Restwerts sind dabei der Schlüssel zum Erfolg. Wer erst plant, in Zukunft eine Solaranlage zu kaufen, sollte diesen Aspekt des Wiederverkaufs sogar von Anfang an mitdenken.

Sie möchten Ihre individuelle Situation besser einschätzen oder haben weitere Fragen? Nehmen Sie gern Kontakt mit den Experten von Photovoltaik.info auf.