Hausverkauf mit Photovoltaikanlage: Ein Leitfaden zu Steuern und Abschreibung
Der Verkauf eines Eigenheims ist ein großer Schritt, der viele Fragen aufwirft. Befindet sich auf dem Dach eine Photovoltaikanlage, wird die Angelegenheit noch komplexer: die steuerliche Behandlung. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die PV-Anlage einfach als Teil des Hauses mitverkauft wird. Steuerlich handelt es sich jedoch um zwei getrennte Sachverhalte mit eigenen Regeln – eine Fehleinschätzung kann hier zu unerwarteten Nachzahlungen führen.
Dieser Ratgeber erklärt, was Sie beim Verkauf Ihres Hauses mit PV-Anlage steuerlich beachten müssen, wie der Gewinn aus dem Anlagenverkauf berechnet wird und welche Rolle die Abschreibung (AfA) dabei spielt.
Das Haus ist privat, die PV-Anlage gewerblich: Eine wichtige Trennung
Der wichtigste Punkt ist die steuerliche Klassifizierung. Ihr selbstgenutztes Wohnhaus gilt als Privatvermögen. Sein Verkauf ist daher nach Ablauf bestimmter Fristen (in der Regel nach zehn Jahren oder bei durchgehender Eigennutzung) steuerfrei.
Ihre Photovoltaikanlage hingegen wird vom Finanzamt als eigenständiger Gewerbebetrieb eingestuft. Sie haben die Anlage angeschafft, um durch den Verkauf von Strom Einnahmen zu erzielen. Damit ist sie Betriebsvermögen. Diese Unterscheidung hat weitreichende Konsequenzen für den Verkauf.
Die Anlage unterliegt der Absetzung für Abnutzung (AfA). Das bedeutet, Sie schreiben die Anschaffungskosten über eine Nutzungsdauer von 20 Jahren linear ab. Pro Jahr können Sie also 5 % der Anschaffungskosten als Betriebsausgabe geltend machen und so Ihre Steuerlast senken.
Praxisbeispiel: Sie haben vor 6 Jahren eine Anlage für 16.000 € gekauft. Jährlich schreiben Sie 5 % ab, also 800 €. Somit haben Sie in den 6 Jahren bereits 4.800 € (6 x 800 €) steuerlich geltend gemacht.
Der Verkauf: So wird der Wert der PV-Anlage korrekt ermittelt
Da die PV-Anlage als eigenständiges Wirtschaftsgut gilt, muss ihr beim Hausverkauf ein eigener Wert zugewiesen werden. Deshalb ist es entscheidend, dass im notariellen Kaufvertrag ein separater und realistischer Kaufpreis für die Photovoltaikanlage ausgewiesen wird. Fehlt diese Angabe, schätzt das Finanzamt den Wert – was selten zu Ihrem Vorteil ausfällt.
Doch wie bestimmt man den fairen Marktwert (Zeitwert) einer gebrauchten Anlage? Folgende Faktoren spielen eine Rolle:
- Alter und Zustand: Wie alt sind die Module und der Wechselrichter?
- Leistung (kWp): Welche Nennleistung hat die Anlage?
- Restlaufzeit der EEG-Vergütung: Ein bestehender Vertrag mit einer hohen Vergütung ist ein wertsteigernder Faktor.
- Ursprüngliche Anschaffungskosten: Dienen als Ausgangspunkt für die Wertminderung.
Eine gängige Faustregel besagt, dass eine PV-Anlage nach 10 Jahren noch etwa 40–50 % ihres Neuwerts hat. Für eine genauere Einschätzung kann der Rat eines Fachbetriebs oder die Nutzung eines Online-Rechners hilfreich sein.
Die Erfahrung zeigt, dass viele Käufer den Wert einer bestehenden Anlage schätzen, da sie sofort sauberen Strom produzieren und von einer eventuell noch laufenden Einspeisevergütung profitieren können.
Der Veräußerungsgewinn: Rechnen Sie mit dem Finanzamt
Steuerpflichtig ist der sogenannte Veräußerungsgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem im Kaufvertrag festgelegten Verkaufspreis für die Anlage und ihrem Restbuchwert zum Zeitpunkt des Verkaufs.
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Die Berechnung des Gewinns oder Verlusts
Die Formel ist einfach:
Verkaufspreis – Restbuchwert = Veräußerungsgewinn (oder -verlust)
Der Restbuchwert ist der Wert, den die Anlage nach Abzug aller bisherigen Abschreibungen noch in Ihren Büchern hat.
Restbuchwert = Anschaffungskosten – Summe der bisherigen Abschreibungen (AfA)
Bleiben wir bei unserem Beispiel:
- Anschaffungskosten: 16.000 €
- Laufzeit: 6 Jahre
- Jährliche AfA: 800 €
- Bisherige AfA insgesamt: 6 Jahre * 800 €/Jahr = 4.800 €
- Restbuchwert: 16.000 € – 4.800 € = 11.200 €
Nun gibt es zwei mögliche Szenarien:
Szenario 1: Sie erzielen einen Gewinn
Sie einigen sich mit dem Käufer auf einen Preis von 13.000 € für die Anlage.
- Rechnung: 13.000 € (Verkaufspreis) – 11.200 € (Restbuchwert) = 1.800 € Gewinn
- Folge: Diesen Gewinn von 1.800 € müssen Sie als Einnahme aus Gewerbebetrieb in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.
Szenario 2: Sie erleiden einen Verlust
Der Käufer ist nur bereit, 10.000 € für die Anlage zu zahlen.
- Rechnung: 10.000 € (Verkaufspreis) – 11.200 € (Restbuchwert) = -1.200 € Verlust
- Folge: Diesen Verlust können Sie steuerlich geltend machen. Er mindert Ihre anderen Einkünfte und senkt somit Ihre Steuerlast.
Alternative zur direkten Veräußerung: Die Entnahme ins Privatvermögen
Eine strategische Alternative ist es, die PV-Anlage vor dem Hausverkauf aus dem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen zu überführen. Dieser Vorgang wird als „Entnahme“ bezeichnet. Die Anlage wird dann zusammen mit dem Haus als privater Bestandteil verkauft.
Bei der Entnahme wird der aktuelle Marktwert (Teilwert) der Anlage angesetzt. Die Differenz zum Restbuchwert führt ebenfalls zu einem steuerpflichtigen „Entnahmegewinn“. Der Vorteil: Der Verkaufsprozess des Hauses vereinfacht sich, da die Anlage nun rechtlich zum privaten Teil gehört. Ob sich dieser Weg lohnt, ist eine komplexe Einzelfallentscheidung, die Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater besprechen sollten.
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8.599,00 €Achtung Falle: Die neuen Steuerregeln seit 2023 gelten hier nicht
Seit 2023 sind die laufenden Einnahmen aus dem Betrieb kleinerer PV-Anlagen (bis 30 kWp auf Einfamilienhäusern) von der Einkommensteuer befreit. Viele Betreiber gehen daher fälschlicherweise davon aus, dass auch der Verkauf der Anlage steuerfrei sei.
Das ist ein weitverbreiteter Irrtum. Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG bezieht sich ausschließlich auf die Einnahmen aus der Stromerzeugung und -lieferung. Der Verkauf der Anlage als Wirtschaftsgut des Betriebsvermögens ist und bleibt ein separater, steuerpflichtiger Vorgang. Der oben beschriebene Veräußerungsgewinn muss also weiterhin versteuert werden. Wer sich hier auf die allgemeine Steuerbefreiung verlässt, riskiert eine böse Überraschung bei der nächsten Steuerprüfung.
Weitere Details zu den aktuellen Steuerregelungen für Photovoltaikanlagen finden Sie ebenfalls bei uns.
Praktische Tipps für einen reibungslosen Verkauf
- Kaufvertrag klar formulieren: Bestehen Sie auf einem separaten Ausweis des Kaufpreises für die PV-Anlage im Notarvertrag. Dies schafft Transparenz und vermeidet Schätzungen durch das Finanzamt.
- Dokumentation vorbereiten: Halten Sie alle relevanten Unterlagen bereit: Originalrechnung der Anlage, technische Datenblätter, eine Übersicht der bisherigen Abschreibungen und den Einspeisevertrag.
- Wertargumente für den Käufer: Machen Sie dem Käufer die Vorteile der Anlage deutlich, wie die sofortige Stromkostenersparnis und die Übernahme eines bestehenden, möglicherweise lukrativen Einspeisevertrags. Informationen zu den ursprünglichen Kosten einer Photovoltaikanlage können helfen, den heutigen Wert zu untermauern.
- Steuerberater einbeziehen: Die steuerliche Behandlung eines Hausverkaufs mit PV-Anlage ist komplex. Eine professionelle Beratung ist unerlässlich, um Fehler zu vermeiden und alle legalen Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen.
Häufige Fragen zum Verkauf von Haus und PV-Anlage
Muss ich die PV-Anlage zwingend mit dem Haus verkaufen?
Technisch wäre ein Abbau und Umzug der Anlage möglich, aber in der Praxis ist dies meist unwirtschaftlich und aufwendig. In 99 % der Fälle wird die Anlage als fester Bestandteil des Gebäudes mitverkauft.
Was geschieht mit dem Vertrag für die Einspeisevergütung?
Der Vertrag mit dem Netzbetreiber ist an die Anlage und nicht an die Person gebunden. Er geht mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Dieser profitiert dann für die restliche Laufzeit von der garantierten Vergütung.
Gilt die 10-Jahres-Frist für den steuerfreien Hausverkauf auch für die PV-Anlage?
Nein. Das Haus ist Privatvermögen, für das die Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt. Die PV-Anlage ist hingegen Betriebsvermögen, für das die Regeln zur Gewinnermittlung aus Gewerbebetrieb gelten. Beide Sachverhalte werden steuerlich komplett getrennt behandelt.
Kann ich einen Verlust aus dem Verkauf der Anlage immer steuerlich geltend machen?
Ja, ein Veräußerungsverlust aus dem Verkauf der PV-Anlage kann mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden und mindert Ihre gesamte Steuerlast für das Verkaufsjahr.
Der Verkauf einer Immobilie mit PV-Anlage erfordert sorgfältige Planung, vor allem in steuerlicher Hinsicht. Entscheidend sind eine klare Trennung von privater Immobilie und gewerblicher Anlage sowie die korrekte Ermittlung des Veräußerungsgewinns.
Weitere praxisnahe Informationen zur Planung und zum Betrieb von Solaranlagen finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Wir helfen Ihnen, komplexe Themen verständlich aufzubereiten, damit Sie fundierte Entscheidungen für Ihre Energiezukunft treffen können.
