Eine große, ungenutzte Dachfläche auf einer Lagerhalle oder einem landwirtschaftlichen Betrieb bietet oft die ideale Gelegenheit für eine ertragreiche Photovoltaikanlage. Doch was, wenn Ihnen das Dach nicht gehört? Die Finanzierung einer PV-Anlage auf einem gepachteten Dach oder Grundstück ist eine attraktive Option für Investoren und Immobilieneigentümer gleichermaßen. Sie birgt jedoch rechtliche und finanzielle Besonderheiten, die über den Erfolg des Projekts entscheiden.

Dieser Beitrag beleuchtet die vertraglichen Voraussetzungen, die zentrale Rolle von Grundbucheinträgen und die spezifischen Anforderungen von Banken, damit Sie Ihr Solarprojekt auf fremdem Grund sicher realisieren.

Das Grundprinzip: Eine Win-Win-Situation mit Hürden

Die Idee ist einfach: Der Eigentümer einer geeigneten Immobilie (Verpächter) stellt sein Dach oder Grundstück zur Verfügung und erhält dafür eine regelmäßige Pachtzahlung. Der Investor (Pächter) errichtet und betreibt die Photovoltaikanlage und profitiert von den Stromerträgen. So wird eine ungenutzte Fläche zur Einnahmequelle für beide Seiten.

Die zentrale Herausforderung ergibt sich aus der Trennung von Eigentum: Die PV-Anlage, eine wertvolle Investition, wird fest mit einer Immobilie verbunden, die dem Investor nicht gehört. Für eine finanzierende Bank entsteht dadurch ein erhebliches Risiko. Was passiert, wenn der Verpächter die Immobilie verkauft oder in die Insolvenz gerät? Ohne rechtliche Absicherung könnte die Bank ihre Kreditsicherheit – die Solaranlage – verlieren.

Der Pachtvertrag: Das Fundament Ihres Projekts

Ein sorgfältig ausgearbeiteter Dach- oder Flächenpachtvertrag ist die wichtigste Grundlage. Er muss weit über eine einfache Mietvereinbarung hinausgehen und die Interessen beider Parteien sowie die Anforderungen der Bank über eine lange Laufzeit absichern.

Wesentliche Vertragspunkte sind:

• Laufzeit: Die Vertragslaufzeit muss mindestens der Laufzeit des Bankdarlehens entsprechen, üblicherweise 20 bis 25 Jahre. Dies deckt in der Regel auch die Dauer der EEG-Einspeisevergütung ab. Eine kürzere Laufzeit ist für Banken ein Ausschlusskriterium.
• Nutzungsrechte: Der Vertrag muss dem Pächter das uneingeschränkte Recht einräumen, die Anlage zu errichten, zu betreiben, zu warten und das Grundstück bei Bedarf betreten zu dürfen. Dazu gehören auch Wegerechte für Personal und Fahrzeuge.
• Pachtzins: Die Höhe und Fälligkeit der Pacht müssen klar geregelt sein. Oft wird ein fester Betrag pro Jahr oder ein prozentualer Anteil der Einnahmen vereinbart.
• Pflichten bei Vertragsende: Was geschieht nach Ablauf der 20 Jahre? Der Vertrag muss regeln, ob die Anlage abgebaut (Rückbaupflicht) oder vom Verpächter übernommen wird.
• Versicherungen und Haftung: Klare Regelungen zur Gebäude- und Betreiberhaftpflichtversicherung sind unerlässlich, um Schäden an der Immobilie oder der Anlage abzudecken.

Praxisbeispiel: Ein Landwirt verpachtet das Dach seiner 1.000 m² großen Scheune. Der Investor plant eine 150-kWp-Anlage. Der Pachtvertrag wird auf 20 Jahre mit einer Verlängerungsoption für weitere 5 Jahre abgeschlossen. Als Pacht werden 5 % der jährlichen Einspeisevergütung vereinbart. Dies gibt beiden Seiten Planungssicherheit und koppelt den Pachtzins direkt an den Erfolg der Anlage.

Die entscheidende Sicherheit für die Bank: Die Grunddienstbarkeit

Ein Pachtvertrag allein reicht einer Bank als Sicherheit in der Regel nicht aus, da er nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien darstellt. Verkauft der Eigentümer das Grundstück, reicht die Absicherung durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ für eine derart wertvolle Anlage nicht aus.

An dieser Stelle wird die sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit unverzichtbar. Sie ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Photovoltaik Finanzierung auf fremdem Grund.

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Was ist eine Dienstbarkeit?

Stellen Sie sich die Dienstbarkeit wie ein fest im Grundbuch verankertes Recht vor. Sie gibt dem Anlagenbetreiber (und damit der finanzierenden Bank) das dingliche, also eigentumsähnliche Recht, die Anlage auf dem Grundstück zu betreiben – unabhängig davon, wem das Grundstück gehört.

Diese Dienstbarkeit wird im Grundbuch der Immobilie in Abteilung II eingetragen. Damit ist sie für jeden potenziellen Käufer oder Gläubiger des Grundstückseigentümers sichtbar und bindend.

Die Dienstbarkeit sichert typischerweise folgende Rechte ab:

• Das Recht zum Bau und Betrieb der PV-Anlage.
• Das Recht, das Grundstück zur Wartung und Reparatur zu betreten und zu befahren.
• Das Recht, die notwendigen Kabel und Leitungen zu verlegen.

Die Erfahrung zeigt, dass Banken bei Projekten dieser Art fast immer auf die Eintragung einer solchen Dienstbarkeit bestehen. Sie ist die mit Abstand stärkste Form der Kreditsicherung.

Der Weg zur eingetragenen Dienstbarkeit

1. Einigung: Pächter und Verpächter einigen sich im Pachtvertrag auf die Bestellung einer Dienstbarkeit.
2. Notarielle Beurkundung: Die Vereinbarung muss von einem Notar beurkundet werden. Der Notar entwirft die sogenannte Bestellungsurkunde.
3. Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit beim zuständigen Grundbuchamt ein.
4. Eintragung: Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt die Dienstbarkeit in das Grundbuch des belasteten Grundstücks ein.

Dieser Prozess ist mit Kosten für Notar und Grundbuchamt verbunden, die in die Projektkalkulation einfließen müssen. Üblicherweise trägt diese Kosten der Pächter als Investor.

Finanzielle Besonderheiten und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Die Pachtgebühr ist eine zusätzliche Betriebsausgabe, die bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage berücksichtigt werden muss. Die Rendite fällt dadurch naturgemäß etwas geringer aus als bei einer Anlage auf dem eigenen Dach, ist aber bei gut geplanten Projekten nach wie vor sehr attraktiv.

Banken prüfen bei Pachtdach-Projekten die Bonität beider Parteien – die des Investors und in gewissem Maße auch die des Verpächters. Eine stabile finanzielle Situation des Grundstückseigentümers minimiert das Risiko von Komplikationen.

Rechenbeispiel (vereinfacht):

• Anlagengröße: 100 kWp
• Investitionskosten: 120.000 €
• Jährlicher Stromertrag: 95.000 kWh
• Einnahmen (EEG-Vergütung + Direktvermarktung): ca. 8.500 €/Jahr
• Pachtkosten (z. B. 1.500 €/Jahr)
• Sonstige Betriebskosten (Versicherung, Wartung): 1.200 €/Jahr

Ergebnis: Der jährliche Überschuss vor Zins und Tilgung beträgt 5.800 €. Auf dieser Basis kann die Bank die Kapitaldienstfähigkeit prüfen und die Kreditrate festlegen. Die Plattform Photovoltaik.info bietet detaillierte Ratgeber, wie Sie die passenden Solarmodule und Komponenten für Ihr Projekt auswählen, um die Wirtschaftlichkeit zu maximieren.

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Was passiert, wenn der Verpächter Insolvenz anmeldet?

Dank der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit bleibt Ihr Recht zum Betrieb der Anlage auch in der Insolvenz des Verpächters bestehen. Ein Insolvenzverwalter oder ein neuer Eigentümer muss Ihre Rechte anerkennen. Der Pachtvertrag läuft weiter.

Wer ist für die Versicherung der Anlage zuständig?

In der Regel ist der Pächter (Investor) für die Versicherung der PV-Anlage verantwortlich. Dazu gehören eine Betreiberhaftpflicht-, eine Elektronik- und eine Allgefahrenversicherung. Der Verpächter muss seine Gebäudeversicherung über die Installation informieren.

Kann ich staatliche Förderungen nutzen?

Ja, die EEG-Einspeisevergütung und andere Förderprogramme sind nicht an das Eigentum am Grundstück geknüpft. Als Betreiber der Anlage sind Sie anspruchsberechtigt, solange alle technischen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie finde ich geeignete Pachtdächer?

Geeignete Objekte finden sich oft bei landwirtschaftlichen Betrieben, Logistikunternehmen oder produzierenden Gewerben mit großen, unverschatteten Dachflächen. Regionale Energiegenossenschaften oder spezialisierte Projektentwickler können ebenfalls bei der Vermittlung helfen.

Fazit: Komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung machbar

Die Finanzierung einer Photovoltaikanlage auf einem Pachtdach ist ein anspruchsvolles, aber lohnendes Unterfangen. Der Erfolg hängt dabei nicht nur von der technischen Planung ab – entscheidend ist vielmehr eine solide rechtliche und vertragliche Absicherung.

Der Schlüssel liegt in einem detaillierten Pachtvertrag und der Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch. Beides zusammen schafft die notwendige Sicherheit für die finanzierende Bank und schützt Ihre Investition über Jahrzehnte. Mit der richtigen Beratung und sorgfältigen Vorbereitung können Sie ungenutzte Flächen in eine profitable und nachhaltige Energiequelle verwandeln.

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