Die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem vermieteten Haus

Die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem vermieteten Haus ist mehr als nur eine ökologische Entscheidung. Sie ist eine Investition, die die Attraktivität Ihrer Immobilie steigert, die Nebenkosten für Ihre Mieter senkt und Ihnen eine zusätzliche Einnahmequelle erschließen kann. Doch mit dem Schritt vom reinen Vermieter zum Energieerzeuger kommen auch neue steuerliche Fragen auf Sie zu. Dieser Beitrag erklärt Ihnen die wichtigsten Aspekte, damit Sie die Chancen nutzen und Fallstricke vermeiden. Grundlage für alle weiteren Überlegungen ist die generelle steuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen.

Der Wandel vom Vermieter zum Energieunternehmer

Sobald Sie den Strom Ihrer PV-Anlage nicht nur selbst nutzen, sondern ihn gegen Entgelt an Ihre Mieter oder ins öffentliche Netz einspeisen, werden Sie aus Sicht des Finanzamtes unternehmerisch tätig. Diese neue Rolle bringt einige Pflichten mit sich, eröffnet aber auch Möglichkeiten, die Investition steuerlich geltend zu machen. Keine Sorge: Seit 2022 wurden viele Regelungen, insbesondere für kleinere Anlagen, erheblich vereinfacht.

Auch wenn das Thema anfangs komplex wirken mag: Mit einer soliden Grundlage können Sie fundierte Entscheidungen treffen.

Einkommensteuer: Wann Ihre Gewinne steuerfrei bleiben

Der Gewinn, den Sie durch den Stromverkauf erzielen, unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Er ergibt sich aus Ihren Einnahmen aus verkauftem Strom abzüglich Ihrer Ausgaben, wie Abschreibung, Wartung oder Versicherung.

Die entscheidende Vereinfachung seit 2023: Für Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak (kWp) gilt eine vollständige Steuerbefreiung. Das bedeutet, dass Einnahmen und Entnahmen nicht mehr in der Einkommensteuererklärung angegeben werden müssen.

• Praxisbeispiel: Sie installieren eine 15-kWp-Anlage auf Ihrem vermieteten Mehrfamilienhaus. Da die Leistung unter der 30-kWp-Grenze liegt, sind alle Einnahmen aus dem Stromverkauf – ob an die Mieter oder an den Netzbetreiber – von der Einkommensteuer befreit. Daher müssen Sie auch keine Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) mehr erstellen. Diese Regelung hat den administrativen Aufwand für die meisten Vermieter erheblich reduziert.

Umsatzsteuer: Die wichtige Entscheidung zwischen Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung

Beim Thema Umsatzsteuer stehen Sie vor einer grundlegenden Entscheidung: Sie können entweder die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen oder sich für die Regelbesteuerung entscheiden.

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Die Kleinunternehmerregelung

Sie können diese Regelung wählen, wenn Ihre umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen im Vorjahr unter 22.000 € lagen und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigen.

• Vorteil: Sie müssen keine Umsatzsteuer auf den verkauften Strom erheben und keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben. Das reduziert den bürokratischen Aufwand erheblich.
• Nachteil: Sie können die beim Kauf der Anlage gezahlte Mehrwertsteuer (Vorsteuer) nicht vom Finanzamt zurückfordern.

Die Regelbesteuerung

Hierbei entscheiden Sie sich bewusst gegen die Kleinunternehmerregelung.

• Vorteil: Der größte Pluspunkt ist der Vorsteuerabzug. Sie erhalten die 19 % Mehrwertsteuer, die Sie für Kauf und Installation der PV-Anlage bezahlt haben, vom Finanzamt zurück. Bei einer Investition von beispielsweise 20.000 € netto sind das immerhin 3.800 €.
• Nachteil: Sie sind verpflichtet, auf den verkauften Strom Umsatzsteuer zu erheben und diese regelmäßig an das Finanzamt abzuführen. An diese Entscheidung sind Sie fünf Jahre gebunden.

Die meisten Anlagenbetreiber entscheiden sich anfangs für die Regelbesteuerung, um von der hohen Steuererstattung zu profitieren. Nach fünf Jahren ist ein Wechsel zur Kleinunternehmerregelung möglich, um den laufenden Aufwand zu minimieren. Weitere Details finden Sie in unserem separaten Beitrag zur Umsatzsteuer bei Photovoltaik.

Abschreibung (AfA): Ihre Investition steuerlich geltend machen

Eine Photovoltaikanlage ist ein Wirtschaftsgut, dessen Wert sich über die Zeit vermindert. Diese Wertminderung können Sie steuerlich als Betriebsausgabe ansetzen – selbst wenn Ihre Einnahmen steuerfrei sind. Das ist besonders dann relevant, wenn Sie nicht unter die Einkommensteuerbefreiung fallen oder die Anlage als Teil des Gebäudes betrachten.

Die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) für eine PV-Anlage läuft üblicherweise über 20 Jahre mit 5 % pro Jahr.

• Praxisbeispiel: Ihre neue Anlage kostet 20.000 € (netto). Jedes Jahr können Sie 1.000 € (5 % von 20.000 €) als Betriebsausgabe von Ihren Einnahmen abziehen. Dies reduziert Ihren zu versteuernden Gewinn.

Zusätzlich zur linearen AfA gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit von Sonderabschreibungen. Diese erlauben es Ihnen, in den ersten Jahren höhere Beträge abzusetzen und so Ihre Steuerlast schneller zu senken. Hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

Mieterstrom: Wie der Strom zu Ihren Mietern kommt

Wenn Sie den Solarstrom direkt an Ihre Mieter verkaufen, betreiben Sie ein sogenanntes Mieterstrommodell. Für Mieter ist das attraktiv, da der Strompreis in der Regel unter dem des lokalen Energieversorgers liegt. Für Sie als Vermieter schafft es eine stabile Einnahmequelle.

Es gibt im Wesentlichen zwei Wege, den Strom abzurechnen:

1. Direktverkauf (Mieterstrommodell): Sie schließen mit jedem interessierten Mieter einen separaten Stromliefervertrag ab. Dies erfordert eine genaue Abrechnung des Verbrauchs über separate Zähler. Der Vorteil ist die transparente und direkte Einnahme. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterstrommodelle sind klar definiert und bieten sowohl Ihnen als auch Ihren Mietern Sicherheit.
2. Inkludierung in die Nebenkosten: Eine pauschale Abrechnung des Solarstroms über die Betriebskosten ist ebenfalls denkbar, jedoch rechtlich komplexer. Diese Variante ist oft weniger transparent und wird seltener gewählt.

Klare Mieterstromverträge bilden die beste Grundlage für eine langfristig gute Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Sie schaffen Fairness und Nachvollziehbarkeit für beide Seiten.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich für die PV-Anlage ein Gewerbe anmelden?

Ja, in der Regel ist eine Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt erforderlich, da Sie eine dauerhafte und auf Gewinnerzielung ausgerichtete Tätigkeit aufnehmen. Die Einkommensteuerbefreiung für Kleinanlagen ändert daran nichts. Die Anmeldung ist meist ein unkomplizierter, einmaliger Vorgang.

Was passiert, wenn ein Mieter den Solarstrom nicht beziehen möchte?

Es besteht keine Pflicht für Ihre Mieter, den Strom von Ihnen zu kaufen. Jeder Mieter hat das Recht auf freie Wahl seines Energieversorgers. Der nicht von Mietern abgenommene Strom wird automatisch in das öffentliche Netz eingespeist und vom Netzbetreiber vergütet.

Welche Kosten kann ich neben der AfA noch steuerlich absetzen?

Sofern Ihre Anlage nicht unter die Einkommensteuerbefreiung fällt, können Sie alle laufenden Betriebskosten als Ausgaben geltend machen. Dazu gehören beispielsweise:

• Versicherungsbeiträge (z. B. Haftpflicht- oder Allgefahrenversicherung)
• Wartungs- und Reparaturkosten
• Kosten für den Stromzähler
• Finanzierungskosten (Zinsen für einen Kredit)

Ändert sich etwas durch den Nullsteuersatz seit 2023?

Ja, das ist ein entscheidender Punkt. Seit dem 1. Januar 2023 gilt für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen bis 30 kWp ein Umsatzsteuersatz von 0 %. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf der Anlage keine Mehrwertsteuer mehr bezahlen. Dadurch wird die Kleinunternehmerregelung deutlich attraktiver, da der größte Vorteil der Regelbesteuerung – der Vorsteuerabzug – entfällt.

Fazit: Eine lohnende Investition mit klaren Regeln

Eine Photovoltaikanlage auf einem Mietobjekt ist eine sinnvolle Investition, die sich finanziell und für Ihr Image als moderner Vermieter auszahlt. Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind in den letzten Jahren deutlich einfacher und vorteilhafter geworden: Die Befreiung von der Einkommensteuer und der Nullsteuersatz bei der Anschaffung haben viele Hürden beseitigt.

Entscheidend bleibt die sorgfältige Abwägung bei der Umsatzsteuer. Mit dem Wissen um die Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle können Sie eine strategisch kluge Entscheidung für Ihr Immobilienportfolio treffen.

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