PV-Anlage bei Einliegerwohnung: Wie Sie den Solarstrom für sich und Ihre Mieter nutzen können

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ist für viele Hausbesitzer ein naheliegender Schritt zu mehr Unabhängigkeit und niedrigeren Stromkosten. Befindet sich im Haus jedoch eine Einliegerwohnung, stellen sich schnell neue Fragen: Lässt sich der günstige Solarstrom auch dem Mieter anbieten? Und wie wird das Ganze abgerechnet?

Die Vorstellung, das gesamte Haus mit selbst erzeugter Energie zu versorgen, ist verlockend, doch die Umsetzung birgt rechtliche und praktische Hürden. Dieser Artikel gibt Ihnen einen klaren Überblick, welche Modelle in der Praxis funktionieren und welches Vorgehen für Sie als Vermieter am sichersten ist.

Die Herausforderung: Als Vermieter werden Sie zum Energieversorger

Viele Immobilieneigentümer nehmen an, sie könnten den Solarstrom einfach an ihren Mieter weiterverkaufen. Doch ganz so einfach ist es nicht. Sobald Sie Strom an Dritte liefern – und dazu zählt auch Ihr Mieter –, gelten Sie rechtlich als Energieversorgungsunternehmen.

Damit unterliegen Sie den komplexen Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) und des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG), was mit aufwendigen Mess- und Abrechnungspflichten verbunden ist. Das sogenannte Mieterstrommodell wurde für große Wohnanlagen konzipiert und ist für eine einzelne Einliegerwohnung mit unverhältnismäßig hohem bürokratischem Aufwand verbunden. Für eine einzelne Mietpartei rechnet sich dieser Aufwand erfahrungsgemäß selten.

Drei praxistaugliche Modelle für Ihre Einliegerwohnung

Anstatt sich in rechtlichen Details zu verlieren, empfiehlt es sich, auf bewährte und unkomplizierte Lösungen zu setzen. Wir stellen Ihnen drei gängige Modelle vor, wobei sich eines für die meisten Vermieter als klarer Favorit erwiesen hat.

Modell 1: Die Strom-Pauschale in der Miete (Inklusivmiete)

Eine Möglichkeit, die rechtlichen Hürden des Stromverkaufs zu umgehen, ist eine Inklusivmiete, in der die Stromkosten bereits pauschal enthalten sind.

So funktioniert es: Sie nutzen den Solarstrom primär für Ihren eigenen Haushalt und senken so Ihren Bedarf an teurem Netzstrom. Die verbleibenden, geringeren Stromkosten für das gesamte Haus verrechnen Sie über eine sorgfältig kalkulierte Pauschale, die Teil der Miete wird.

Praxisbeispiel: Eine Familie vermietet eine Einliegerwohnung an einen Studenten. Sie berechnen den durchschnittlichen Jahresverbrauch beider Parteien und ermitteln auf dieser Basis eine faire Strompauschale, die in der Warmmiete enthalten ist.

Vorteile: Einfache Abrechnung ohne separaten Stromzähler für den Mieter.

Nachteile: Das Risiko liegt bei Ihnen: Verbraucht Ihr Mieter deutlich mehr Strom als kalkuliert, tragen Sie die Mehrkosten, was leicht zu Unstimmigkeiten führen kann. Zudem muss die Pauschale bei Mieterwechseln oder stark schwankenden Strompreisen neu verhandelt werden.

Modell 2: Der Mieterstrom – für die meisten zu aufwendig

Das offizielle Mieterstrommodell ist zwar theoretisch eine Option, in der Praxis für eine einzelne Einliegerwohnung aber kaum empfehlenswert. Sie müssten mit Ihrem Mieter einen separaten Stromliefervertrag schließen und den gelieferten Solarstrom exakt messen und kilowattstundengenau abrechnen. Der administrative Aufwand für Verträge, Abrechnungen und die Einhaltung gesetzlicher Meldepflichten steht dabei meist in keinem Verhältnis zum Nutzen.

Modell 3: Die saubere Trennung – Der einfachste und sicherste Weg

Die bei Weitem häufigste und von Experten empfohlene Lösung ist die klare technische und vertragliche Trennung der Stromversorgung.

So funktioniert es: Die Photovoltaikanlage wird ausschließlich an den Stromzähler Ihrer Hauptwohnung angeschlossen. Sie nutzen den Solarstrom zu 100 % für Ihren eigenen Bedarf und speisen Überschüsse ins öffentliche Netz ein. Die Einliegerwohnung behält ihren komplett separaten Stromzähler und Ihr Mieter schließt wie gewohnt einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl ab.

Technische Umsetzung: Für dieses Modell sind zwingend zwei getrennte Stromzähler erforderlich: einer für Ihre Wohnung (mit PV-Anlage) und einer für die Einliegerwohnung (nur mit Netzanschluss). In den meisten Häusern mit Einliegerwohnung ist diese Trennung bereits Standard.

Vorteile: Keinerlei rechtliche Komplikationen, kein Abrechnungsaufwand und keine Diskussionen über den Stromverbrauch. Sie und Ihr Mieter agieren vollkommen unabhängig voneinander. Das schafft klare Verhältnisse und vermeidet Konfliktpotenzial.

Fazit: Dieses Modell bietet Ihnen als Vermieter die volle rechtliche Sicherheit und den geringsten Aufwand.

Wirtschaftliche Überlegungen: Lohnt sich die PV-Anlage trotzdem?

Auch wenn Sie den Solarstrom nicht an Ihren Mieter verkaufen, ist die Investition in eine PV-Anlage wirtschaftlich sinnvoll. Der größte Vorteil ergibt sich ohnehin aus dem geringeren Strombezug aus dem Netz. Jede Kilowattstunde, die Sie selbst verbrauchen, erspart Ihnen den Kauf von teurem Netzstrom (aktuell oft über 30 Cent/kWh).

Eine typische Anlage für ein Einfamilienhaus sollte so dimensioniert sein, dass sie Ihren Eigenbedarf bestmöglich deckt. Die Wahl der richtigen Anlagengröße ist daher ein zentraler Aspekt bei der Planung von Photovoltaik für Einfamilienhäuser. Die Kosten einer Photovoltaikanlage amortisieren sich je nach Größe und Verbrauch oft schon nach 10 bis 14 Jahren – allein durch die Einsparungen im eigenen Haushalt.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss mein Mieter dem Bau der PV-Anlage auf dem Dach zustimmen?

Nein. Solange die Baumaßnahmen Ihren Mieter nicht direkt beeinträchtigen (etwa durch ein Gerüst vor seinem Fenster über längere Zeit), ist die Installation einer PV-Anlage auf dem Dach Ihre alleinige Entscheidung als Eigentümer.

Kann ich die Kosten für die PV-Anlage auf die Miete umlegen?

Nein, nicht als klassische Modernisierungsumlage. Da der Mieter bei dieser Lösung nicht direkt vom Solarstrom profitiert, können Sie die Investitionskosten nicht auf die Miete umlegen. Die Anlage dient ausschließlich Ihrer eigenen Energieversorgung.

Was passiert, wenn ich mehr Strom erzeuge, als ich selbst verbrauche?

Überschüssiger Solarstrom, den Sie nicht sofort verbrauchen oder in einem Batteriespeicher zwischenspeichern, wird automatisch ins öffentliche Stromnetz eingespeist. Dafür erhalten Sie von Ihrem Netzbetreiber eine gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung.

Welche Anlagengröße ist bei einer Einliegerwohnung sinnvoll?

Die Anlagengröße sollte sich primär an Ihrem eigenen Stromverbrauch in der Hauptwohnung orientieren. Als Faustregel gilt: Eine Anlage mit 5 bis 10 kWp Leistung ist für einen durchschnittlichen Vierpersonenhaushalt eine gute Wahl, um einen hohen Eigenverbrauchsanteil zu erzielen.

Fazit: Einfachheit und klare Verhältnisse sind der Schlüssel

Die Vorstellung, den eigenen Mieter mit günstigem Solarstrom zu versorgen, ist zwar sympathisch, in der Praxis für Vermieter einer Einliegerwohnung jedoch selten die beste Lösung. Der rechtliche und bürokratische Aufwand ist schlicht zu hoch.

Die bei Weitem sicherste, einfachste und fairste Lösung ist daher die konsequente Trennung der Stromversorgung. Ihre PV-Anlage versorgt ausschließlich Ihren Haushalt, während Ihr Mieter autark bleibt und seinen Stromanbieter frei wählt. So profitieren Sie maximal von Ihrer Investition, ohne rechtliche Risiken einzugehen – und das gute Verhältnis zu Ihrem Mieter bleibt unbelastet.