PV-Anlage bei geplanter Vermietung: Was Sie vor der Investition bedenken sollten

Die Entscheidung für eine Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach ist oft vom Wunsch nach Unabhängigkeit und niedrigeren Stromkosten motiviert. Doch was passiert, wenn Sie Ihr Haus künftig nicht mehr selbst bewohnen, sondern vermieten möchten?

Plötzlich geht es nicht mehr nur um den Eigenverbrauch, sondern um eine Investition, die sich für Sie als Vermieter ebenso wie für Ihre Mieter lohnen soll. Eine gut geplante PV-Anlage kann hier zu einem entscheidenden Vorteil werden, der die Attraktivität Ihrer Immobilie steigert und zusätzliche Rendite erwirtschaftet.

Dieser Beitrag führt Sie durch die wichtigsten Überlegungen – von den rechtlichen Modellen über die Abrechnung bis hin zu den steuerlichen Aspekten. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung, bevor die ersten Handwerker anrücken.

Warum eine PV-Anlage für ein zukünftiges Mietobjekt eine kluge Investition ist

Eine Photovoltaikanlage auf einem Mietobjekt ist weit mehr als ein ökologisches Statement – sie ist eine strategische Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Für potenzielle Mieter wird ein Haus, das günstigen und grünen Strom direkt vom Dach liefert, immer attraktiver. Besonders in Zeiten steigender Energiepreise ist das ein starkes Argument, das Ihre Immobilie von anderen Angeboten abhebt.

Für Sie als Eigentümer entsteht so eine zweite Einnahmequelle neben der Kaltmiete: der Verkauf des Solarstroms. Sie verwandeln eine ungenutzte Dachfläche in eine produktive Ressource. Eine typische Anlage auf einem Einfamilienhaus mit 8 kWp kann jährlich rund 7.000 bis 8.000 kWh Strom erzeugen. Verkaufen Sie davon nur die Hälfte an Ihre Mieter, sichern Sie sich bereits einen beachtlichen Zusatzertrag.

Die Erfahrung zeigt: Immobilien mit zukunftsfähiger Ausstattung wie einer PV-Anlage erzielen nicht nur bessere Mietpreise, sondern weisen auch eine höhere Wertstabilität auf. Sie investieren also nicht nur in die Senkung von Energiekosten, sondern direkt in das Kapital Ihrer Immobilie.

Mieterstrom vs. Volleinspeisung: Zwei Modelle im Vergleich

Wenn Sie den erzeugten Solarstrom nicht selbst nutzen, stehen Sie vor einer grundsätzlichen Entscheidung. Das gewählte Modell hat direkte Auswirkungen auf Ihre Rendite und den Verwaltungsaufwand.

Die einfache Variante: Volleinspeisung

Bei der Volleinspeisung wird der gesamte auf dem Dach erzeugte Solarstrom direkt in das öffentliche Netz eingespeist. Dafür erhalten Sie eine staatlich festgelegte Einspeisevergütung pro Kilowattstunde (kWh).

Vorteile: Dieses Modell ist unkompliziert in der Verwaltung. Sie benötigen lediglich einen Zähler, der die eingespeiste Strommenge misst, und erhalten eine jährliche Gutschrift vom Netzbetreiber. Ihr Mieter schließt einen normalen Stromvertrag mit einem Versorger seiner Wahl und hat mit Ihrer Anlage nichts zu tun.

Nachteile: Die Einspeisevergütung ist in den letzten Jahren stark gesunken, weshalb der Ertrag deutlich geringer ausfällt als beim Direktverkauf. Zudem entfällt der Vorteil, dem Mieter günstigen Strom anbieten zu können.

Die attraktive Variante: Strom direkt an den Mieter verkaufen

Hier werden Sie als Vermieter selbst zum Stromlieferanten für Ihren Mieter. Der auf dem Dach erzeugte Strom wird vorrangig im Haus verbraucht. Nur der Überschuss, der nicht benötigt wird, fließt ins öffentliche Netz und wird vergütet. Dieses Modell ist wirtschaftlich meist deutlich reizvoller. Rechtlich spricht man hier vom Mieterstrommodell. Detaillierte Informationen dazu, wie Mieterstrom: So profitieren Mieter und Vermieter, finden Sie in unserem weiterführenden Beitrag.

Vorteile: Sie können den Strom an Ihren Mieter zu einem Preis verkaufen, der unter dem des örtlichen Grundversorgers, aber über der Einspeisevergütung liegt. Das schafft eine Win-win-Situation: Der Mieter spart Stromkosten, und Sie erzielen eine höhere Rendite. Seit dem Wegfall der EEG-Umlage durch das EEG 2023 ist dieses Modell noch attraktiver geworden.

Nachteile: Der administrative Aufwand ist höher, denn Sie müssen den Stromverbrauch des Mieters exakt messen und eine korrekte Stromrechnung erstellen.

In der Praxis entscheiden sich die meisten Vermieter heute für das Mieterstrommodell, da der finanzielle Vorteil den zusätzlichen Aufwand in der Regel mehr als ausgleicht.

Die Abrechnung: Das Herzstück des Mieterstrommodells

Die korrekte Messung und Abrechnung des Stromverbrauchs ist die zentrale Herausforderung beim Mieterstrom. Transparenz und Genauigkeit sind hier entscheidend, um das Vertrauen Ihrer Mieter zu wahren.

Das Zählerkonzept: Wer misst was?

Für eine saubere Trennung der Stromflüsse ist eine passende Zähler-Infrastruktur notwendig. In der Praxis hat sich das Modell mit einem sogenannten Zweirichtungszähler bewährt.

• Der Erzeugungszähler: Dieser Zähler misst die gesamte von der PV-Anlage produzierte Strommenge. Er gehört Ihnen als Anlagenbetreiber.
• Der Zweirichtungszähler: Dieser Zähler des Netzbetreibers ersetzt den alten Stromzähler des Haushalts. Er misst in zwei Richtungen: zum einen den Strom, den Ihr Mieter aus dem öffentlichen Netz bezieht (wenn die Sonne nicht scheint oder mehr Strom benötigt wird), und zum anderen den überschüssigen Solarstrom, der von Ihnen ins Netz eingespeist wird.

Durch die Differenz zwischen der Gesamtproduktion (Erzeugungszähler) und der Netzeinspeisung (Zweirichtungszähler) lässt sich exakt der Solarstromanteil ermitteln, den Ihr Mieter verbraucht hat.

Die Stromrechnung für den Mieter: Fair und transparent

Als Stromlieferant sind Sie verpflichtet, eine ordnungsgemäße Rechnung zu erstellen. Diese muss mindestens einmal jährlich erfolgen und sollte folgende Punkte klar ausweisen:

• Verbrauchter Solarstrom in kWh und der vereinbarte Preis pro kWh.
• Verbrauchter Netzstrom in kWh (diesen rechnet der Mieter entweder direkt mit seinem Versorger ab oder Sie leiten die Kosten weiter).
• Gesamtkosten und bereits geleistete Abschlagszahlungen.

Ein praktisches Beispiel: Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter einen Solarstrompreis von 30 Cent/kWh, während der örtliche Versorger 35 Cent/kWh verlangt. Bei einem Solarstromverbrauch von 2.000 kWh spart Ihr Mieter allein dadurch 100 Euro im Jahr – ein starkes Argument für Ihre Immobilie.

Rechtliche und steuerliche Aspekte: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Wer Strom verkauft, wird aus rechtlicher Sicht zum Unternehmer. Das hat Konsequenzen, die Sie von Anfang an berücksichtigen sollten. Es ist ratsam, hier einen Steuerberater hinzuzuziehen, doch die Grundlagen sollten Sie kennen.

Die Gewerbeanmeldung und die Umsatzsteuer

Der Verkauf von Strom an Mieter gilt als unternehmerische Tätigkeit. In der Regel müssen Sie daher für Ihre PV-Anlage ein Gewerbe anmelden. Mehr Details dazu finden Sie im Beitrag Photovoltaikanlage als Gewerbe anmelden.

Eng damit verbunden ist die Frage der Umsatzsteuer, bei der Sie zwei Möglichkeiten haben:

1. Kleinunternehmerregelung: Liegt Ihr Gesamtumsatz (inkl. Stromverkauf) unter 22.000 Euro pro Jahr, können Sie diese Regelung nutzen. Sie müssen dann zwar keine Umsatzsteuer auf den verkauften Strom erheben, können im Gegenzug aber auch die gezahlte Mehrwertsteuer für die Anschaffung der PV-Anlage nicht vom Finanzamt zurückfordern.
2. Regelbesteuerung: Sie entscheiden sich gegen die Kleinunternehmerregelung. Dann müssen Sie auf den verkauften Strom Umsatzsteuer abführen, dürfen aber die Vorsteuer aus dem Kauf der Anlage geltend machen. Gerade bei größeren Anlagen kann das einen erheblichen finanziellen Vorteil von mehreren tausend Euro bedeuten.

Der Mietvertrag: Alles klar geregelt

Die Stromlieferung sollte vertraglich sauber geregelt sein. Am besten geschieht dies über einen separaten Stromliefervertrag, der vom Mietvertrag unabhängig ist. Alternativ kann auch eine detaillierte Klausel im Mietvertrag selbst aufgenommen werden.

Wichtige Punkte für den Vertrag sind:

• Der Preis pro kWh Solarstrom und eine Klausel zur Preisanpassung.
• Die Regelung der Reststromlieferung (wer liefert, wenn die Sonne nicht scheint?).
• Die Kündigungsfristen für den Stromliefervertrag (wichtig bei Mieterwechsel).

Eine klare vertragliche Grundlage vermeidet Missverständnisse und schafft eine solide Basis für das Mietverhältnis.

FAQ – Häufige Fragen zur PV-Anlage auf Vermietungsobjekten

Was passiert, wenn der Mieter den Solarstrom nicht möchte?

Ihr Mieter hat in Deutschland das Recht auf freie Wahl seines Stromanbieters. Sie können ihn nicht zwingen, Ihren Solarstrom zu beziehen. In diesem Fall würden Sie den gesamten erzeugten Strom einfach ins Netz einspeisen (Volleinspeisung).

Wie wird der Preis für den Mieterstrom festgelegt?

Sie können den Preis grundsätzlich frei festlegen. Damit das Modell attraktiv ist, sollte er unter dem des lokalen Grundversorgers liegen. Um den gesetzlichen Mieterstromzuschlag zu erhalten, darf der Preis maximal 90 % des Grundversorgungstarifs betragen.

Muss ich eine spezielle Firma für die Abrechnung beauftragen?

Für ein einzelnes Einfamilienhaus ist das in der Regel nicht notwendig. Es gibt einfache Softwarelösungen oder Excel-Vorlagen, mit denen Sie eine korrekte Jahresabrechnung erstellen können. Bei mehreren Parteien im Haus kann ein externer Dienstleister sinnvoll sein.

Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?

Die Stromversorgung ist jederzeit sichergestellt. Der Zweirichtungszähler erkennt automatisch, wenn die PV-Anlage nicht genug Strom liefert, und bezieht die fehlende Energie nahtlos aus dem öffentlichen Netz. Der Mieter bemerkt davon nichts.

Was hat es mit der EEG-Umlage auf sich?

Früher war die EEG-Umlage bei Photovoltaik: Was Sie wissen müssen ein komplexer Faktor bei der Berechnung von Mieterstrom. Seit sie Mitte 2022 auf null gesenkt wurde, ist die Abrechnung von Mieterstrommodellen deutlich einfacher und rentabler geworden.

Fazit: Eine Investition, die sich mehrfach auszahlt

Die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem zukünftigen Mietobjekt ist eine vorausschauende Entscheidung. Sie steigern damit nicht nur den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie, sondern schaffen auch eine nachhaltige Einnahmequelle.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Planung: Klären Sie die Fragen zum Betreibermodell, zur Abrechnung und zu den steuerlichen Pflichten so früh wie möglich. So stellen Sie sicher, dass Ihre Investition in die Sonne nicht nur der Umwelt, sondern auch Ihrer Rendite dient – und Sie Ihren zukünftigen Mietern ein überzeugendes Argument für Ihr Haus liefern.

Die Vermietung eines Hauses mit PV-Anlage bietet also große Chancen, erfordert aber eine gute Vorbereitung.

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