Viele Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, sehen täglich das ungenutzte Potenzial auf ihrem Dach. Sie fragen sich, ob eine Photovoltaikanlage nicht nur der Umwelt, sondern auch dem eigenen Geldbeutel zugutekommen kann. Die gute Nachricht: Das kann sie. Als Vermieter eines Einfamilienhauses haben Sie ausgezeichnete Möglichkeiten, mit Solarstrom eine stabile und langfristige Einnahmequelle zu erschließen – und das ist oft einfacher als gedacht. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welches Modell für Sie am sinnvollsten ist und wie Sie von der EEG-Vergütung und günstigen KfW-Krediten profitieren, ohne sich mit dem komplexen Mieterstrommodell befassen zu müssen.

Warum eine PV-Anlage auf einem vermieteten Haus eine kluge Investition ist

Eine Photovoltaikanlage ist mehr als nur ein technisches Upgrade. Für Vermieter ist sie ein strategisches Instrument zur Wertsteigerung und zur Generierung passiver Einnahmen.

• Stabile Einnahmen: Durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) erhalten Sie für den ins Netz eingespeisten Strom eine staatlich garantierte Vergütung für 20 Jahre. Diese Einnahmen sind planbar und völlig unabhängig von Mieterwechseln.
• Wertsteigerung der Immobilie: Ein Haus mit eigener Stromerzeugung ist zukunftssicher und für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver. Es signalisiert Modernität und potenziell niedrigere Nebenkosten.
• Beitrag zum Klimaschutz: Sie leisten einen aktiven Beitrag zur Energiewende und positionieren sich als verantwortungsbewusster Eigentümer.

Erfahrungsgemäß bevorzugen die meisten Vermieter von Einfamilienhäusern ein Modell, das wenig Verwaltungsaufwand mit sich bringt und keine direkte Stromabrechnung mit dem Mieter erfordert.

Das einfachste Modell für Vermieter: Die Volleinspeisung

Für Vermieter eines einzelnen Einfamilienhauses hat sich die sogenannte Volleinspeisung als das mit Abstand unkomplizierteste und rentabelste Modell etabliert.

So funktioniert es: Der gesamte auf dem Dach erzeugte Solarstrom wird direkt in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Dafür erhalten Sie vom Netzbetreiber eine feste Vergütung pro Kilowattstunde (kWh), die für 20 Jahre garantiert ist. Ihr Mieter bezieht seinen Strom wie gewohnt von einem Energieversorger seiner Wahl.

Ihre Vorteile:

• Maximale Einnahmen: Die Vergütungssätze für die Volleinspeisung sind deutlich höher als für die Teileinspeisung (Überschusseinspeisung). Für Anlagen bis 10 kWp, die 2024 in Betrieb gehen, erhalten Sie rund 13 Cent pro kWh.
• Minimaler Aufwand: Es gibt keine komplizierte Abrechnung mit dem Mieter. Sie haben lediglich einen Vertragspartner: den lokalen Netzbetreiber.
• Klare Trennung: Die Stromversorgung des Mieters bleibt von Ihrer Anlage vollkommen unberührt.

Praxisbeispiel: Eine typische 10-Kilowatt-Peak-Anlage (kWp) auf einem Einfamilienhaus erzeugt jährlich etwa 9.500 kWh Strom. Bei einer Vergütung von 13 Cent/kWh für die Volleinspeisung bedeutet das jährliche Einnahmen von rund 1.235 € – staatlich garantiert für 20 Jahre.

Wichtige Abgrenzung: Warum das Mieterstromgesetz hier meist nicht greift

Sie haben vielleicht schon vom „Mieterstrom“ gehört. Dieses Modell zielt darauf ab, den Solarstrom direkt an die Bewohner eines Hauses zu verkaufen. Während dies für Mehrfamilienhäuser sinnvoll sein kann, ist es für ein einzelnes vermietetes Einfamilienhaus meist mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden.

Beim Mieterstrom werden Sie rechtlich zum Energieversorger Ihres Mieters. Das bringt einige Pflichten mit sich:

• Sie müssen einen separaten Stromliefervertrag mit dem Mieter abschließen.
• Sie sind für die exakte Abrechnung des Stromverbrauchs zuständig.
• Sie müssen die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben für Stromanbieter gewährleisten.

Dieser administrative Aufwand steht für eine einzelne Mietpartei in der Regel in keinem Verhältnis zum Nutzen. Daher ist die Volleinspeisung über das EEG für Vermieter von Einfamilienhäusern fast immer die bessere Wahl.

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Schritt für Schritt zur EEG-Vergütung als Vermieter

Der Weg zur rentablen PV-Anlage ist klar strukturiert. Mit der richtigen Vorbereitung verläuft der gesamte Prozess reibungslos.

1. Planung der Anlage: Lassen Sie die Dachfläche von einem Experten prüfen. Die Größe der Anlage sollte sich an der maximal möglichen Belegung orientieren, um die Einnahmen aus der Volleinspeisung zu maximieren.
2. Anmeldung beim Netzbetreiber: Noch vor der Installation muss die geplante Anlage beim zuständigen Netzbetreiber angemeldet werden. Dies übernimmt in der Regel der von Ihnen beauftragte Installationsbetrieb.
3. Installation: Ein zertifizierter Fachbetrieb montiert die Solarmodule, den Wechselrichter und den zusätzlichen Einspeisezähler.
4. Registrierung im Marktstammdatenregister (MaStR): Sie sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Anlage innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme bei der Bundesnetzagentur im Marktstammdatenregister zu registrieren. Dies ist online möglich und die Voraussetzung, um die EEG-Vergütung zu erhalten.
5. Abrechnung: Nach der Inbetriebnahme meldet sich der Netzbetreiber bei Ihnen, um die Details für die monatlichen oder jährlichen Abschlagszahlungen zu klären.

Finanzierung leicht gemacht: Der KfW-Kredit 270 „Erneuerbare Energien – Standard“

Die Anschaffungskosten einer PV-Anlage müssen Sie nicht allein stemmen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mit dem Programm 270 einen zinsgünstigen Kredit speziell für die Finanzierung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien.

Die wichtigsten Merkmale des KfW-Kredits 270:

• Für wen? Privatpersonen, Freiberufler und Unternehmen – also auch Sie als Vermieter.
• Was wird gefördert? Die Kosten für die PV-Anlage und die Montage, auf Wunsch auch für einen Stromspeicher.
• Vorteile: Sie profitieren von einem niedrigeren Zinssatz als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Zudem können Sie tilgungsfreie Anlaufjahre vereinbaren, in denen Sie nur Zinsen zahlen – das reduziert die finanzielle Belastung zu Beginn.
• Wie beantragen? Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens (also vor der Beauftragung) über Ihre Hausbank gestellt werden. Ihre Bank leitet den Antrag an die KfW weiter.

Die Erfahrung vieler Kunden zeigt, dass die Einnahmen aus der EEG-Vergütung oft ausreichen, um die monatlichen Raten für den KfW-Kredit vollständig zu decken.

Steuerliche Aspekte: Große Erleichterungen für Vermieter

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für kleine PV-Anlagen wurden in den letzten Jahren erheblich vereinfacht. Das macht die Investition für Sie als Vermieter noch attraktiver.

Einkommensteuer: Oft komplett befreit

Seit 2023 sind die Einnahmen aus dem Betrieb von PV-Anlagen auf Einfamilienhäusern mit einer Leistung von bis zu 30 kWp vollständig von der Einkommensteuer befreit. Das bedeutet für Sie: Die Einnahmen aus der Einspeisevergütung sind steuerfrei und müssen nicht mehr in der Steuererklärung angegeben werden. Eine Gewerbeanmeldung ist in diesem Fall ebenfalls nicht mehr erforderlich.

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Umsatzsteuer: Der Nullsteuersatz macht es einfach

Auch bei der Umsatzsteuer gibt es eine erhebliche Vereinfachung. Für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen und ihrer wesentlichen Komponenten, die auf oder in der Nähe von Wohngebäuden installiert werden, gilt seit 2023 ein Umsatzsteuersatz von 0 %.

Das bedeutet:

• Sie kaufen die Anlage bereits ohne Mehrwertsteuer.
• Sie müssen sich nicht mehr mit der Vorsteuererstattung durch das Finanzamt befassen.
• Die früher oft komplizierte Entscheidung zwischen Kleinunternehmerregelung und Regelbesteuerung entfällt für den Kauf.

Diese gesetzlichen Änderungen haben den administrativen Aufwand für Betreiber kleiner PV-Anlagen drastisch reduziert und die Rentabilität deutlich erhöht.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Brauche ich die Zustimmung meines Mieters für die Installation?

Nein, für die Installation der Anlage auf dem Dach benötigen Sie in der Regel keine Zustimmung des Mieters, da es sich um eine Maßnahme an der Bausubstanz des Gebäudes handelt. Es ist jedoch immer ratsam, den Mieter aus Höflichkeit vorab zu informieren, insbesondere über die anstehenden Bauarbeiten.

Wer ist für die Wartung der Anlage zuständig?

Als Eigentümer der Anlage sind Sie für deren Wartung und Instandhaltung verantwortlich. Moderne PV-Anlagen sind jedoch sehr wartungsarm. Eine regelmäßige Sichtprüfung und die Überwachung der Erträge über ein Online-Portal reichen oft aus.

Was passiert, wenn der Mieter auszieht?

Ein Mieterwechsel hat keinerlei Einfluss auf Ihre PV-Anlage und Ihre Einnahmen. Der Einspeisevertrag besteht zwischen Ihnen und dem Netzbetreiber und ist völlig unabhängig vom Mietverhältnis.

Kann ich die Miete wegen der PV-Anlage erhöhen?

Theoretisch könnte die Installation als Modernisierungsmaßnahme gelten und eine Mieterhöhung rechtfertigen. In der Praxis ist dies jedoch oft komplex. Eine einfachere und transparentere Strategie ist es, die Anlage als unabhängige Investition zu betrachten, die sich durch die EEG-Vergütung selbst finanziert und den Wert Ihrer Immobilie steigert.

Wie finde ich die richtigen Komponenten für meine Anlage?

Eine PV-Anlage besteht aus Solarmodulen, einem Wechselrichter, Montagesystem und Verkabelung. Für eine lange Lebensdauer und maximale Erträge ist es wichtig, auf qualitativ hochwertige und aufeinander abgestimmte Komponenten zu setzen.

Fazit: Eine lohnende Ergänzung für Ihr Vermietungsobjekt

Eine Photovoltaikanlage auf einem vermieteten Einfamilienhaus ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, ungenutzte Flächen rentabel zu machen. Dank der attraktiven EEG-Vergütung für die Volleinspeisung und der steuerlichen Vereinfachungen können Sie eine stabile, langfristige und passive Einnahmequelle erschließen. Die Finanzierung über den KfW-Kredit 270 macht den Einstieg auch ohne hohes Eigenkapital möglich. Sie steigern nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, sondern leisten auch einen wertvollen Beitrag zur Energiewende.

Weitere praxisnahe Informationen zur Auswahl der richtigen Komponenten finden Sie direkt auf Photovoltaik.info. Im Shop von Photovoltaik.info finden Sie zudem Komplettsets, die auf typische Anlagengrößen für Einfamilienhäuser abgestimmt sind.