Mieterstrom und Steuern: So versteuern Sie Einnahmen richtig
Immer mehr Eigentümer von Mehrfamilienhäusern entdecken das Potenzial ihrer Dachflächen: Mit einer Photovoltaikanlage können sie nicht nur selbst sauberen Strom erzeugen, sondern diesen auch direkt an ihre Mieter verkaufen. Dieses Modell, bekannt als Mieterstrom, schafft eine Win-win-Situation. Mieter profitieren von günstigem, lokal erzeugtem Ökostrom, und Vermieter erschließen eine neue Einnahmequelle. Doch mit den Einnahmen kommt unweigerlich auch die Frage nach der korrekten Versteuerung auf. Glücklicherweise haben jüngste Gesetzesänderungen, insbesondere das Solarpaket 1, hier für erhebliche Vereinfachungen gesorgt.
Was genau ist ein Mieterstrommodell?
Bei einem Mieterstrommodell wird der auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugte Solarstrom direkt an die Letztverbraucher – also die Mieter – im selben Gebäude verkauft und dort verbraucht. Das öffentliche Netz wird für diesen Transport nicht genutzt. Der Vermieter wird in diesem Fall zum Stromversorger für seine Mieter.
Dies unterscheidet sich grundlegend von zwei anderen gängigen Nutzungsarten:
- Reiner Eigenverbrauch: Der Anlagenbetreiber (z. B. der Vermieter, der selbst im Haus wohnt) nutzt den Strom ausschließlich für den eigenen Bedarf.
- Netzeinspeisung: Der gesamte erzeugte Strom oder der Überschuss, der nicht selbst verbraucht wird, wird in das öffentliche Netz eingespeist und vom Netzbetreiber vergütet.
Beim Mieterstrom wird der erzeugte Strom primär an die Mieter verkauft. Nur der Überschuss, den weder der Vermieter noch die Mieter selbst verbrauchen, fließt ins öffentliche Netz und wird vergütet.
Die entscheidende Frage: Gewerbebetrieb oder nicht?
Grundsätzlich gilt der Verkauf von Strom als gewerbliche Tätigkeit. Bislang mussten Vermieter für ihr Mieterstromprojekt daher ein Gewerbe anmelden und die Einnahmen versteuern. Hier hat der Gesetzgeber jedoch eine wesentliche Hürde abgebaut.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine weitreichende Steuerbefreiung für die Einnahmen aus dem Betrieb kleinerer Photovoltaikanlagen. Diese Vereinfachung ist der entscheidende Faktor, der Mieterstrom für viel mehr Vermieter attraktiv macht. Die Einnahmen bleiben unter folgenden Voraussetzungen komplett einkommensteuerfrei:
- Bei Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien bis zu einer Bruttonennleistung von 30 kWp.
- Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden bis zu einer Leistung von 15 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit.
Die Obergrenze liegt bei insgesamt 100 kWp pro Steuerpflichtigem. Das bedeutet: Ein Vermieter mit einem 8-Parteien-Haus kann eine Anlage mit bis zu 100 kWp installieren (da 8 x 15 kWp = 120 kWp, wird die Obergrenze von 100 kWp wirksam), ohne dass die Einnahmen aus dem Stromverkauf an die Mieter und aus der Netzeinspeisung einkommensteuerpflichtig werden.
Die steuerlichen Aspekte im Detail
Auch wenn die Einkommensteuer für viele Projekte wegfällt, müssen Vermieter die Umsatz- und Gewerbesteuer im Blick behalten.
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Ab 2.099,00 €Einkommensteuer: Wann Einnahmen steuerfrei bleiben
Der Gewinn aus dem Verkauf von Mieterstrom ist dank der neuen Regelung für die meisten Anlagen bis 100 kWp Gesamtleistung von der Einkommensteuer befreit. Sie müssen diese Einnahmen nicht in Ihrer Steuererklärung angeben und auch keine Gewinnermittlung (z. B. eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung) erstellen.
Praxisbeispiel: Sie betreiben auf einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten eine PV-Anlage mit 45 kWp. Da die Grenze von 15 kWp pro Einheit (5 x 15 kWp = 75 kWp) und die Gesamtgrenze von 100 kWp nicht überschritten werden, sind alle Einnahmen – sowohl aus dem Verkauf an die Mieter als auch aus der Überschusseinspeisung – vollständig von der Einkommensteuer befreit.
Sollten Sie diese Grenzen überschreiten, müssen Sie ein Gewerbe anmelden und den gesamten Gewinn aus der Anlage versteuern.
Umsatzsteuer: Nullsteuersatz und die Kleinunternehmerregelung
Seit 2023 gilt für die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen und deren wesentlichen Komponenten ein Umsatzsteuersatz von 0 % (Nullsteuersatz). Das bedeutet, Sie zahlen beim Kauf der Anlage keine Mehrwertsteuer. Diese Regelung hat weitreichende positive Folgen für die Umsatzsteuer im laufenden Betrieb.
Als Betreiber einer Mieterstromanlage haben Sie die Wahl:
- Kleinunternehmerregelung: Sie können diese Regelung nutzen, wenn Ihr Gesamtumsatz (inkl. Mieterstrom) im Vorjahr unter 22.000 € lag und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigt. Sie müssen dann auf den an Ihre Mieter verkauften Strom keine Umsatzsteuer erheben und abführen. Da Sie beim Kauf der Anlage dank des Nullsteuersatzes keine Vorsteuer gezahlt haben, ist dies in den meisten Fällen die einfachste und wirtschaftlichste Option.
- Regelbesteuerung: Sie können auf die Kleinunternehmerregelung verzichten. Dann müssen Sie auf den verkauften Strom 19 % Umsatzsteuer aufschlagen und an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug können Sie die Vorsteuer aus laufenden Betriebskosten (z. B. Wartung, Versicherung) geltend machen. Die Entscheidung für die Regelbesteuerung bindet Sie für fünf Jahre.
Die Erfahrung zeigt, dass sich die meisten Betreiber kleinerer Anlagen seit 2023 für die unkomplizierte Kleinunternehmerregelung entscheiden.
Gewerbesteuer: Eine Hürde für Vermieter?
Für Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gibt es eine wichtige steuerliche Regelung: die „erweiterte Grundstückskürzung“. Sie sorgt dafür, dass die Mieteinnahmen nicht mit Gewerbesteuer belastet werden.
Der Verkauf von Strom ist jedoch eine gewerbliche Tätigkeit und kann diese Kürzung gefährden. Um das zu verhindern, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze eingeführt: Solange die Einnahmen aus dem Mieterstromgeschäft weniger als 10 % der Einnahmen aus der Vermietung betragen, bleibt die erweiterte Grundstückskürzung erhalten.
Zusätzlich gibt es bei der Gewerbesteuer einen jährlichen Freibetrag von 24.500 €. Erst Gewinne über diesem Betrag werden überhaupt gewerbesteuerpflichtig. Für die meisten Mieterstromprojekte im Wohngebäudebereich ist die Gewerbesteuer daher in der Praxis kein Thema.
Mieterstromzuschlag: Staatliche Unterstützung nutzen
Zusätzlich zu den Einnahmen aus dem Stromverkauf können Betreiber von Mieterstromanlagen unter bestimmten Voraussetzungen einen staatlichen Zuschuss erhalten, den sogenannten Mieterstromzuschlag. Dieser wird für den an die Mieter gelieferten Strom gezahlt und macht das Modell finanziell noch attraktiver.
Eine zentrale Bedingung für den Erhalt des Zuschlags ist, dass der Strompreis für die Mieter mindestens 10 % unter dem Tarif des örtlichen Grundversorgers liegen muss. Detaillierte Informationen zu diesem und weiteren Anreizen finden Sie in unserer Übersicht zur Photovoltaik Förderung.
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8.599,00 €FAQ – Häufige Fragen zum Thema Mieterstrom und Steuern
Muss ich für ein Mieterstromprojekt immer ein Gewerbe anmelden?
Nein. Solange Ihre Anlage die genannten Leistungsgrenzen (z. B. 15 kWp pro Wohneinheit, max. 100 kWp gesamt) nicht überschreitet, sind die Einnahmen einkommensteuerfrei, und eine Gewerbeanmeldung ist in der Regel nicht erforderlich. Eine Abstimmung mit dem lokalen Gewerbeamt und dem Finanzamt ist dennoch ratsam.
Was passiert, wenn meine Anlagen die 100-kWp-Grenze überschreiten?
Wenn Sie die Grenze von 100 kWp pro Steuerpflichtigem überschreiten, werden alle Einnahmen aus all Ihren PV-Anlagen einkommensteuerpflichtig – nicht nur der Teil, der die Grenze übersteigt.
Müssen meine Mieter den Solarstrom abnehmen?
Nein, es besteht keine Pflicht. Mieter haben die freie Wahl ihres Stromanbieters. Das Mieterstromangebot ist eine zusätzliche Option. In der Regel ist der Preis jedoch so attraktiv, dass die meisten Mieter das Angebot annehmen.
Lohnt sich Mieterstrom auch für kleine Mehrfamilienhäuser mit nur wenigen Parteien?
Ja, absolut. Gerade durch die steuerlichen Vereinfachungen und den Wegfall des bürokratischen Aufwands ist das Modell auch für Gebäude mit drei oder vier Wohnungen wirtschaftlich und administrativ sehr gut umsetzbar.
Welche Alternative habe ich, wenn meine Mieter selbst aktiv werden wollen?
Für Mieter, die unabhängig vom Vermieter eigenen Solarstrom erzeugen möchten, ist ein Balkonkraftwerk für Mieter eine hervorragende und einfache Möglichkeit, einen Teil ihres Strombedarfs zu decken.
Fazit: Eine lohnende Option mit neuen Vereinfachungen
Mieterstrom hat sich von einem Nischenmodell zu einer äußerst attraktiven Option für Vermieter entwickelt. Die Steuerbefreiung für Anlagen bis 100 kWp hat die größte Hürde beseitigt und den administrativen Aufwand drastisch reduziert. Vermieter können so nicht nur ihre Immobilie aufwerten und einen Beitrag zur Energiewende leisten, sondern auch eine stabile, zusätzliche Einnahmequelle generieren.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sorgfältigen Planung. Die Wahl der richtigen Anlagengröße und die Entscheidung bezüglich der Umsatzsteuer sind zentrale Weichenstellungen.
Wenn Sie tiefer in das Thema einsteigen und Ihre eigene Photovoltaikanlage planen möchten, finden Sie auf Photovoltaik.info umfassende Ratgeber und Werkzeuge. Im Shop von Photovoltaik.info sind zudem Komplettsets erhältlich, die auf typische Anlagengrößen für Mehrfamilienhäuser abgestimmt sind.
