Mieterstrom-Abrechnung: Ein Leitfaden für Messkonzepte und rechtssichere Rechnungen

Die Idee ist bestechend: Sie erzeugen mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach Ihres Mehrfamilienhauses günstigen, sauberen Strom und liefern diesen direkt an Ihre Mieter. Diese profitieren von niedrigeren Strompreisen, Sie als Vermieter erschließen eine neue Einnahmequelle und leisten gemeinsam einen Beitrag zur Energiewende. Doch auf die anfängliche Euphorie folgt oft die entscheidende Frage: Wie wird der Stromverbrauch korrekt gemessen und fair abgerechnet, ohne rechtliche Vorgaben zu verletzen? Die Komplexität der Abrechnung ist eine der größten Hürden bei der Umsetzung von Mieterstromprojekten.

Dieser Beitrag führt Sie verständlich durch die technischen und administrativen Anforderungen. Sie erfahren, welches Messkonzept sich in der Praxis bewährt hat und was eine rechtssichere Mieterstromrechnung enthalten muss, damit am Ende alle Beteiligten zufrieden sind.

Warum die Abrechnung beim Mieterstrom so besonders ist

Anders als bei der einfachen Einspeisung des Solarstroms ins öffentliche Netz werden Sie im Mieterstrommodell selbst zum Energieversorger für Ihre Mieter. Damit unterliegen Sie den strengen Regelungen des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG). Eine herkömmliche Nebenkostenabrechnung reicht hier nicht aus.

Die zentrale Herausforderung liegt darin, drei verschiedene Stromflüsse exakt zu erfassen und zuzuordnen:

1. Der Solarstrom: Direkt von der PV-Anlage erzeugt und im Haus verbraucht.
2. Der Netzstrom: Zusätzlich aus dem öffentlichen Netz bezogen, wenn die PV-Anlage nicht genug liefert, zum Beispiel nachts.
3. Der Überschussstrom: Solarstrom, der nicht im Haus verbraucht und ins Netz eingespeist wird.

Eine präzise Messung und eine transparente, nachvollziehbare Abrechnung sind daher nicht nur eine Frage der Fairness, sondern eine gesetzliche Notwendigkeit.

Die Wahl des richtigen Messkonzepts: Das Fundament Ihrer Abrechnung

Um die verschiedenen Strommengen korrekt zu erfassen, benötigen Sie ein Messkonzept, das genau festlegt, wo welche Zähler installiert werden und wie sie zusammenspielen. In der Praxis hat sich ein Modell als Standard durchgesetzt, das die nötige Transparenz bei überschaubarem Aufwand bietet.

Das Summenzählermodell: Der etablierte Standard

Die Erfahrung zeigt, dass sich die meisten Anlagenbetreiber für das Summenzählermodell entscheiden. Es ist technisch bewährt, wird von den Netzbetreibern akzeptiert und bildet die Grundlage für eine saubere Abrechnung.

So funktioniert es im Detail:

• Erzeugungszähler: Dieser Zähler misst die gesamte Strommenge, die Ihre PV-Anlage produziert.
• Summenzähler: Er wird am Netzanschlusspunkt des Gebäudes installiert und ersetzt die bisherigen einzelnen Zähler der Mietparteien an diesem Punkt. Er misst alles, was über die Grundstücksgrenze fließt: sowohl den Strom, den Sie aus dem Netz beziehen, als auch den überschüssigen Solarstrom, den Sie einspeisen.
• Unterzähler (Mieterzähler): Jede Mietpartei und auch der Allgemeinstrom (z. B. für das Treppenhaus) erhalten einen eigenen, geeichten Unterzähler. Dieser misst den individuellen Gesamtverbrauch der jeweiligen Wohnung.

Die Abrechnung erfolgt dann über eine einfache Rechenoperation: Der Gesamtverbrauch einer Wohnung, gemessen am Unterzähler, wird anteilig auf den günstigeren Solarstrom und den teureren Netzstrom aufgeteilt.

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Ein Praxisbeispiel:

Stellen Sie sich ein Haus mit vier Mietparteien vor. An einem sonnigen Nachmittag erzeugt die PV-Anlage 5 kWh Strom. Gleichzeitig verbrauchen alle Mieter zusammen 8 kWh.

• Der Erzeugungszähler misst die Produktion von 5 kWh.
• Die Unterzähler der Mieter messen in Summe einen Verbrauch von 8 kWh.
• Der Summenzähler am Netzpunkt misst einen Zukauf von 3 kWh aus dem öffentlichen Netz (8 kWh Verbrauch – 5 kWh PV-Erzeugung).

In der Abrechnung werden die 8 kWh Gesamtverbrauch aufgeteilt: 5 kWh werden zum günstigen Mieterstromtarif für Solarstrom abgerechnet, die übrigen 3 kWh zum teureren Tarif für Netzstrom. Diese Aufteilung erfolgt prozentual für jeden einzelnen Mieter, basierend auf seinem individuellen Verbrauch.

Von der Messung zur Rechnung: Was eine Mieterstromrechnung enthalten muss

Sobald die Verbrauchsdaten erfasst sind, beginnt die administrative Arbeit: die Erstellung der Stromrechnung. Gemäß § 40 des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) muss diese Rechnung klar, verständlich und vollständig sein. Fehler können hier schnell zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Eine rechtssichere Mieterstromrechnung muss zwingend folgende Angaben enthalten:

• Vertrags- und Adressdaten: Name und Anschrift des Anlagenbetreibers (Ihnen) und des Mieters.
• Verbrauchsstelle und Zählernummer: Eindeutige Identifikation der Wohnung und des zugehörigen Unterzählers.
• Abrechnungszeitraum: Klar definierter Zeitraum, für den die Rechnung gilt (z. B. 01.01. – 31.12.).
• Zählerstände: Anfangs- und Endzählerstand des Unterzählers sowie das Ablesedatum.
• Gesamtverbrauch: Die Differenz aus End- und Anfangszählerstand in Kilowattstunden (kWh).
• Aufschlüsselung der Strommengen: Die wichtigste Angabe! Hier müssen Sie den Gesamtverbrauch transparent aufteilen in:
  • Anteil des Solarstroms (in kWh)
  • Anteil des Netzstroms (in kWh)
• Preiszusammensetzung: Eine klare Darstellung der Kosten, getrennt nach:
  • Arbeitspreis für Solarstrom (z. B. 25 ct/kWh)
  • Arbeitspreis für Netzstrom (z. B. 35 ct/kWh)
  • Monatlicher Grundpreis (falls vereinbart)
• Steuern und Abgaben: Auflistung aller gesetzlichen Umlagen und Steuern (z. B. Umsatzsteuer).
• Gesamtkosten und Zahlungsmodalitäten: Der finale Rechnungsbetrag, Informationen zu bereits geleisteten Abschlagszahlungen und der verbleibende Restbetrag oder das Guthaben.

Die korrekte Umsetzung dieser Vorgaben ist entscheidend für die Akzeptanz und den Erfolg verschiedener Mieterstrommodelle.

Typische Hürden und wie Sie diese meistern

Die Umsetzung eines Mieterstromprojekts ist kein Selbstläufer. Doch mit guter Planung lassen sich die typischen Herausforderungen meistern.

Hürde 1: Der administrative Aufwand

Die monatliche Datenerfassung und die jährliche Erstellung gesetzeskonformer Rechnungen für jede Mietpartei können manuell schnell unübersichtlich und aufwendig werden.
Lösung: Setzen Sie auf spezialisierte Dienstleister oder Abrechnungssoftware. Diese automatisieren den Prozess, gewährleisten Rechtssicherheit und sparen Ihnen wertvolle Zeit. Die Investition zahlt sich in der Regel schnell aus.

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Hürde 2: Die Kommunikation mit dem Netzbetreiber

Die Installation des Summenzählermodells erfordert eine enge Abstimmung mit dem lokalen Netzbetreiber. Dieser muss dem Messkonzept zustimmen und oft auch den Zählerumbau durchführen.
Lösung: Planen Sie frühzeitig und stellen Sie den Antrag auf Zählerumbau rechtzeitig. Klären Sie alle technischen Details im Vorfeld, um Verzögerungen zu vermeiden.

Hürde 3: Die Akzeptanz der Mieter

Eine neue, komplexer wirkende Stromrechnung kann bei Mietern zunächst für Verwirrung sorgen.
Lösung: Kommunizieren Sie proaktiv und transparent. Erklären Sie das Modell, die Vorteile (günstigerer Strom) und die Bestandteile der neuen Rechnung. Eine klare, gut strukturierte Abrechnung ist hier das beste Argument. Für größere gewerbliche PV-Anlagen auf Mietobjekten ist eine professionelle Mieterkommunikation von Anfang an erfolgsentscheidend.

Häufige Fragen zur Mieterstrom-Abrechnung

Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?
Wenn die PV-Anlage keinen oder zu wenig Strom liefert, etwa nachts oder an sehr trüben Tagen, wird der benötigte Strom automatisch und unterbrechungsfrei aus dem öffentlichen Netz bezogen. Die Versorgungssicherheit ist jederzeit gewährleistet.

Müssen meine Mieter am Mieterstrom teilnehmen?
Nein, die Teilnahme ist für Mieter immer freiwillig. Sie behalten das Recht, ihren Stromanbieter frei zu wählen. Mieterstrom ist ein zusätzliches, meist sehr attraktives Angebot von Ihnen als Vermieter.

Wer ist für die Zähler verantwortlich?
Als Betreiber der Mieterstromanlage sind Sie für die Installation und den Betrieb der Unterzähler in den Wohnungen verantwortlich. Der Summenzähler am Netzanschlusspunkt liegt in der Regel in der Verantwortung des zuständigen Messstellenbetreibers (oft der lokale Netzbetreiber).

Wie oft muss ich eine Rechnung stellen?
Die Abrechnung muss den Regelungen eines normalen Stromliefervertrags folgen. Das bedeutet in der Regel eine detaillierte Jahresrechnung sowie monatliche Abschlagszahlungen, die auf dem erwarteten Verbrauch basieren.

Fazit: Komplex, aber mit dem richtigen Wissen machbar

Die Abrechnung ist zweifellos das anspruchsvollste Element eines Mieterstromprojekts. Sie erfordert zum einen ein klares technisches Konzept, meist das Summenzählermodell. Zum anderen bedarf es einer sorgfältigen administrativen Umsetzung, die den strengen Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes genügt.

Lassen Sie sich von dieser Komplexität jedoch nicht abschrecken. Mit der richtigen Planung, dem Einsatz professioneller Abrechnungsdienstleister und einer transparenten Kommunikation wird Mieterstrom zu einem gewinnbringenden Modell für Sie und Ihre Mieter. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, die Abrechnung von Anfang an als integralen Bestandteil des Projekts zu verstehen und professionell aufzusetzen.

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