Checkliste für den Hauskauf: Worauf Sie bei einer bestehenden PV-Anlage achten müssen

Die Suche hat ein Ende: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Bei der Besichtigung entdecken Sie ein zusätzliches Highlight auf dem Dach – eine Photovoltaikanlage. Auf den ersten Blick scheint das ein echter Glücksfall zu sein, der niedrigere Stromkosten und mehr Unabhängigkeit verspricht.

Doch eine bestehende PV-Anlage kann Segen und Fluch zugleich sein. Handelt es sich um ein wertvolles Kraftwerk mit attraktiver Einspeisevergütung oder um eine veraltete Anlage, deren Reparaturkosten den Nutzen übersteigen?

Dieser Leitfaden dient Ihnen als verlässliche Checkliste. Er hilft Ihnen, eine Photovoltaikanlage beim Hauskauf richtig zu bewerten, die entscheidenden Fragen zu stellen und teure Überraschungen zu vermeiden. So stellen Sie sicher, dass die Anlage zu einem echten Mehrwert für Ihr neues Zuhause wird.

Das Wichtigste zuerst: Ist die PV-Anlage ein Schatz oder eine Last?

Um den Wert einer gebrauchten Photovoltaikanlage beurteilen zu können, müssen Sie zwei zentrale Aspekte verstehen: ihren wirtschaftlichen Ertrag und ihren technischen Zustand. Ältere Anlagen, die vor 10 bis 15 Jahren installiert wurden, stammen aus einer völlig anderen Zeit. Damals waren die Einspeisevergütungen extrem hoch und das Hauptziel war, so viel Strom wie möglich ins öffentliche Netz zu verkaufen. Heutige Anlagen sind hingegen darauf ausgelegt, den Eigenverbrauch zu maximieren.

Stellen Sie sich die PV-Anlage wie einen Gebrauchtwagen vor, der mit dem Haus verkauft wird. Auch bei einem Auto würden Sie nicht nur das Baujahr prüfen, sondern auch Motor, Bremsen und Servicehistorie. Genau diese Sorgfalt ist auch bei einer Solaranlage entscheidend.

Ihre 7-Punkte-Checkliste zur Prüfung der Photovoltaikanlage

Nutzen Sie die folgenden Punkte als Leitfaden im Gespräch mit dem Verkäufer oder Makler. Lassen Sie sich nicht von allgemeinen Aussagen abspeisen, sondern fragen Sie gezielt nach Fakten und Dokumenten.

1. Alter und EEG-Vergütung verstehen

Das Herzstück der Wirtschaftlichkeit einer älteren Anlage ist die Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Bei Inbetriebnahme wurde dem Betreiber eine feste Vergütung für jede eingespeiste Kilowattstunde (kWh) garantiert – und das für 20 Jahre, zuzüglich der verbleibenden Monate des Inbetriebnahmejahres.

Was Sie prüfen sollten:

• Datum der Inbetriebnahme: Fragen Sie nach dem Inbetriebnahmeprotokoll. Dieses Datum ist entscheidend.

• Höhe der Vergütung: Wie hoch ist der Vergütungssatz pro kWh? Dieser steht im Bescheid des Netzbetreibers. Anlagen aus den Jahren 2009–2011 erhielten oft noch über 30 Cent/kWh, während es heute nur noch rund 8 Cent sind.

• Restlaufzeit berechnen: Zählen Sie vom Datum der Inbetriebnahme 20 Jahre hinzu. So ermitteln Sie, wie lange der lukrative Vertrag noch läuft.

Die Erfahrung zeigt, dass eine hohe, noch lange laufende Einspeisevergütung den Wert einer Immobilie spürbar steigern kann. Die Regelungen zur EEG-Vergütung haben sich über die Jahre stark verändert, weshalb ein Blick in die Originalunterlagen unerlässlich ist.

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2. Die Anlagendokumentation: Das Fundament des Vertrauens

Eine lückenlose Dokumentation spricht für eine professionell installierte und gewartete Anlage. Fehlen wichtige Unterlagen, ist Vorsicht geboten, denn das erschwert nicht nur die Eigentumsübertragung, sondern auch spätere Reparaturen durch einen Fachbetrieb.

Diese Dokumente sollten lückenlos vorliegen:

• Rechnungen: Die Originalrechnung von der Installation.

• Datenblätter: Technische Datenblätter für die Solarmodule und den Wechselrichter.

• Garantieunterlagen: Garantiezertifikate der Hersteller.

• Netzanschlusszusage: Die Bestätigung des Netzbetreibers.

• Anmeldung im Marktstammdatenregister: Ein Nachweis über die Registrierung bei der Bundesnetzagentur.

• Schaltpläne und Inbetriebnahmeprotokoll: Wichtig für zukünftige Wartungsarbeiten.

3. Technischer Zustand: Module, Wechselrichter und Verkabelung

Ein entscheidender Faktor ist die technische Lebensdauer der Komponenten.

• Solarmodule: Qualitätsmodule halten 25 bis 30 Jahre oder mehr. Achten Sie bei einer Sichtprüfung auf Verfärbungen, Risse im Glas oder sichtbare Schäden an den Zellen (sogenannte „Hotspots“).

• Wechselrichter: Er gilt als anfälligste Komponente mit einer typischen Lebensdauer von 10 bis 15 Jahren. Ist die Anlage also 12 Jahre alt, steht der Austausch des Wechselrichters womöglich bald an. Eine solche Reparatur kann schnell 1.500 bis 2.500 € kosten – ein Faktor, den Sie im Kaufpreis berücksichtigen sollten.

• Stromspeicher (falls vorhanden): Auch ein Stromspeicher hat nur eine begrenzte Lebensdauer, die meist in Ladezyklen (typischerweise 5.000 bis 10.000) oder Jahren (10 bis 15) angegeben wird. Fragen Sie nach Alter und Typ des Speichers.

4. Auslegung prüfen: Passt die Anlage zu Ihrem Bedarf?

Wie bereits erwähnt, wurden alte Anlagen oft als „Volleinspeiser“ konzipiert. Der gesamte erzeugte Strom wurde verkauft. Für Sie als neuen Eigentümer ist es jedoch viel rentabler, möglichst viel Solarstrom selbst zu verbrauchen und nur den Überschuss einzuspeisen.

Praxisbeispiel: Eine Anlage aus dem Jahr 2010 mit 10 kWp erzeugt ca. 9.500 kWh Strom pro Jahr. Als Volleinspeiser bringt sie bei einem alten Vertrag mit 39 Cent/kWh rund 3.700 € jährlich. Das ist attraktiv. Wenn dieser Vertrag aber in zwei Jahren ausläuft, möchten Sie den Strom lieber selbst nutzen. Dafür muss die Anlage eventuell umgerüstet werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Klären Sie, ob die Anlage bereits für den Eigenverbrauch genutzt wird oder ob es sich um eine reine Volleinspeiseanlage handelt.

5. Garantien und Gewährleistungen

Hersteller geben für Solarmodule meist zwei Arten von Garantien: eine Produktgarantie (oft 10–12 Jahre) und eine Leistungsgarantie (oft 25 Jahre, z. B. auf 80 % der ursprünglichen Leistung).

Was Sie klären müssen: Sind diese Garantien auf einen neuen Eigentümer übertragbar? Oft ist dafür eine Meldung an den Hersteller notwendig. Prüfen Sie die Garantiebedingungen genau.

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6. Rechtliche Aspekte: Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Die Photovoltaikanlage muss explizit im notariellen Kaufvertrag aufgeführt werden, damit sie rechtssicher in Ihr Eigentum übergeht. Klären Sie mit dem Notar, ob die Anlage als „wesentlicher Bestandteil“ des Gebäudes gilt oder separat behandelt wird.

Nach dem Kauf müssen Sie sich als neuer Anlagenbetreiber bei folgenden Stellen melden:

• Netzbetreiber: um die Einspeisevergütung zu erhalten.

• Bundesnetzagentur: um die Eintragung im Marktstammdatenregister zu aktualisieren.

Dieser bürokratische Schritt ist unerlässlich, da Sie sonst keine Zahlungen für eingespeisten Strom erhalten.

7. Inspektion durch einen Fachmann

Wenn Sie unsicher sind oder die Dokumentation lückenhaft ist, ziehen Sie einen unabhängigen Solarteur zurate. Ähnlich wie bei einem Gebrauchtwagengutachten kann ein Fachmann den technischen Zustand bewerten, den Wert realistisch einschätzen und Sie vor unerwarteten Folgekosten bewahren. Die Investition in einen solchen Check ist oft gut angelegtes Geld.

Häufige Fragen (FAQ) beim Kauf eines Hauses mit PV-Anlage

Was passiert, wenn die EEG-Vergütung ausläuft?

Wenn die 20-jährige Förderung endet, ist die Anlage nicht wertlos. Sie haben mehrere Möglichkeiten: Sie können den Strom vollständig selbst verbrauchen (gegebenenfalls mit einem nachgerüsteten Speicher) oder den Überschuss weiterhin an der Strombörse zu aktuellen Marktpreisen verkaufen.

Muss ich für die Anlage ein Gewerbe anmelden?

Für viele ältere Anlagen musste der Betreiber ein Gewerbe anmelden. Dank neuerer Steuergesetze sind PV-Anlagen auf Einfamilienhäusern oft von der Einkommen- und Umsatzsteuer befreit. Klären Sie den Status der bestehenden Anlage und konsultieren Sie im Zweifel einen Steuerberater.

Lohnt sich eine alte PV-Anlage überhaupt noch?

Das hängt von der Restlaufzeit der EEG-Vergütung und dem technischen Zustand ab. Eine 15 Jahre alte Anlage mit noch fünf Jahren hoher Vergütung und einem kürzlich getauschten Wechselrichter ist ein klarer Gewinn. Eine 19 Jahre alte Anlage mit dem ersten Wechselrichter und mäßiger Leistung ist hingegen eher als Basis für eine künftige Modernisierung zu sehen.

Kann ich eine alte Anlage erweitern?

Ja, eine Erweiterung ist grundsätzlich möglich. Wenn Sie zum Beispiel eine neue Dachhälfte belegen, gilt die neue Anlage als eigenständiges System mit den aktuell gültigen, niedrigeren Vergütungssätzen. Ziehen Sie eine solche Modernisierung in Betracht, lohnt sich womöglich eine komplette Neuplanung. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Planung einer Photovoltaikanlage.

Fazit: Eine PV-Anlage ist eine Chance, kein Risiko – wenn Sie richtig prüfen

Eine Photovoltaikanlage auf Ihrem Wunschobjekt ist eine hervorragende Chance, nachhaltig Stromkosten zu sparen und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten. Der Schlüssel liegt jedoch in einer sorgfältigen Prüfung vor dem Kauf. Mit dieser Checkliste sind Sie bestens vorbereitet, um die entscheidenden Fragen zu stellen und den wahren Wert der Anlage zu erkennen. So wird aus dem vermeintlichen Bonus kein finanzielles Risiko – und Sie können die Sonnenenergie vom ersten Tag an unbeschwert genießen.