PV-Anlage ohne Investition: So funktioniert Contracting für Mieterstrom

Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern erkennen das Potenzial der Photovoltaik: Sie könnten ihren Mietern günstigen, sauberen Strom direkt vom Dach anbieten, die Attraktivität ihrer Immobilie steigern und einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Doch oft schrecken die hohen Anfangskosten und der administrative Aufwand für Planung, Installation und Betrieb einer solchen Anlage ab. Hier setzt das Contracting-Modell an – eine Lösung, die eine Photovoltaikanlage ohne Eigeninvestition ermöglicht.

Was ist Photovoltaik-Contracting?

Beim Photovoltaik-Contracting beauftragen Sie als Gebäudeeigentümer einen externen Dienstleister, den sogenannten Contractor. Dieser finanziert, plant, installiert und betreibt die komplette PV-Anlage auf Ihrem Dach. Sie stellen lediglich die Dachfläche zur Verfügung und erhalten im Gegenzug meist eine Pacht.

Der Contractor wird so zum Energieversorger Ihrer Mieter. Er verkauft den auf dem Dach erzeugten Solarstrom direkt an die Bewohner – das ist das Prinzip des Mieterstroms. Er kümmert sich dabei um alle anfallenden Aufgaben, von der Abrechnung bis zur Wartung. Für Sie als Vermieter entsteht dadurch so gut wie kein Aufwand.

Ein typisches Szenario: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten. Anstatt selbst 50.000 € in eine PV-Anlage zu investieren, schließen Sie einen Contracting-Vertrag ab. Ein spezialisiertes Unternehmen installiert die Anlage auf seine Kosten, übernimmt die Anmeldung beim Netzbetreiber und bietet Ihren Mietern einen Stromtarif an, der günstiger ist als der des lokalen Grundversorgers. Sie erhalten eine jährliche Pacht für die Nutzung Ihres Daches und werten Ihre Immobilie auf, ohne Kapital binden zu müssen.

Die zentralen Akteure im Contracting-Modell

Um das Modell zu verstehen, genügt ein Blick auf die Rollen der Beteiligten:

• Gebäudeeigentümer (Sie): Sie sind der „Gastgeber“ der Anlage. Sie stellen die Dachfläche per Gestattungs- oder Pachtvertrag zur Verfügung und ermöglichen dem Contractor den Zugang für Installation und Wartung.
• Contractor (Dienstleister): Er ist Investor und Betreiber. Er trägt das gesamte finanzielle und technische Risiko, kümmert sich um alle Genehmigungen und ist der Vertragspartner für die Mieter.
• Mieter: Sie sind die Endverbraucher. Sie haben die Wahl, den günstigen Solarstrom vom Dach zu beziehen oder bei ihrem bisherigen Energieversorger zu bleiben. Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Mieter das attraktive Angebot annehmen.

Die rechtliche Grundlage für dieses Modell ist meist ein sogenanntes Power Purchase Agreement (PPA), ein Stromliefervertrag, der die Konditionen für den Verkauf des Solarstroms über einen langen Zeitraum regelt.

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Die verschiedenen Arten des Contractings

Obwohl der Begriff oft einheitlich verwendet wird, gibt es verschiedene Ausprägungen des Contractings. Für Gebäudeeigentümer sind vor allem zwei Modelle von Bedeutung:

1. Anlagen-Contracting (Full-Service-Modell)

Dieses Modell kommt im Mieterstrom-Kontext am häufigsten zum Einsatz. Bei diesem Modell ist der Contractor Eigentümer der Anlage und übernimmt alle Aufgaben von der Finanzierung bis zur Abrechnung. Sie als Immobilieneigentümer tragen keine operative Verantwortung. Die Vertragslaufzeiten sind mit 15 bis 20 Jahren typischerweise lang, damit sich die Investition für den Contractor amortisiert.

2. Betriebsführungs-Contracting

Dieses Modell eignet sich für Eigentümer, die zwar selbst in was ist eine Photovoltaikanlage investieren, den komplexen Betrieb jedoch auslagern möchten. Sie bleiben Eigentümer der Anlage, während der Contractor gegen eine Gebühr die technische und kaufmännische Betriebsführung übernimmt. Dazu gehören die Überwachung, Wartung, die Abrechnung des Mieterstroms sowie die Kommunikation mit den Behörden.

Vorteile des Contractings für Vermieter

Das Contracting-Modell bietet handfeste Vorteile, die es besonders für investitionsscheue oder stark ausgelastete Immobilieneigentümer attraktiv machen.

• Keine Anfangsinvestition: Der entscheidende Vorteil: Sie umgehen die hohen Photovoltaik Kosten für Anschaffung und Installation komplett. Das schont Ihre Liquidität für andere Projekte.
• Kein technisches Risiko: Defekte Module, ein ausgefallener Wechselrichter oder Sturmschäden – all diese Risiken trägt der Contractor. Er ist für die Instandhaltung und Reparatur verantwortlich.
• Kein administrativer Aufwand: Die Anmeldung der Anlage, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften (wie dem Mieterstromgesetz) und die jährliche Stromabrechnung mit den Mietern sind komplexe Aufgaben. Der Contractor nimmt Ihnen diese Arbeit vollständig ab.
• Steigerung der Immobilienattraktivität: Ein Angebot für günstigen und grünen Strom ist ein starkes Argument auf dem Wohnungsmarkt. Sie positionieren Ihre Immobilie als modern und nachhaltig, was die Vermietbarkeit erhöht.
• Zusätzliche Einnahmen: Durch die Verpachtung Ihrer Dachfläche können Sie eine regelmäßige, planbare Einnahmequelle generieren.

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Nachteile und was Sie beachten sollten

Natürlich hat auch dieses Modell seine Kehrseiten. Ein Contracting-Vertrag ist nicht für jeden die optimale Lösung, daher ist es wichtig, die potenziellen Nachteile zu kennen, bevor Sie sich entscheiden.

• Geringere langfristige Rendite: Da der Contractor das volle Risiko trägt und Gewinn erwirtschaften muss, fällt Ihre finanzielle Beteiligung am Ertrag geringer aus, als wenn Sie die Anlage selbst finanzieren würden. Die Pachtzahlungen sind in der Regel niedriger als die potenziellen Gewinne aus dem Stromverkauf.
• Lange Vertragslaufzeiten: Contracting-Verträge binden Sie oft für 15 bis 20 Jahre. Ein Verkauf der Immobilie während dieser Zeit ist zwar möglich, der Vertrag geht jedoch meist auf den neuen Eigentümer über, was den Verkaufsprozess erschweren kann.
• Abhängigkeit vom Partner: Sie sind über einen langen Zeitraum an einen Dienstleister gebunden. Servicequalität, Zuverlässigkeit bei Störungen und faire Abrechnungen hängen stark von der Professionalität des gewählten Partners ab. Eine sorgfältige Partnerwahl ist daher entscheidend.
• Komplexe Verträge: Die Verträge können umfangreich und juristisch anspruchsvoll sein. Es ist ratsam, die Vertragsdetails vor der Unterzeichnung genau zu prüfen oder anwaltlich prüfen zu lassen.

Ob sich das Modell für Sie lohnt, hängt von Ihren Prioritäten ab: Geht es Ihnen um die Maximierung des finanziellen Ertrags oder um die Minimierung von Aufwand und Risiko? Wer eine unkomplizierte Lösung sucht, ist mit Contracting oft gut beraten. Wer hingegen bereit ist, Kapital und Zeit zu investieren und sich aktiv mit dem Thema Mieterstrom: PV-Anlage für Mehrfamilienhäuser zu beschäftigen, kann mit einer eigenen Anlage langfristig eine höhere Rendite erzielen.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum PV-Contracting

Was passiert nach Ablauf des Vertrags?

Am Ende der Vertragslaufzeit gibt es meist mehrere Optionen: Sie können den Vertrag verlängern, die Anlage zum vereinbarten Restwert übernehmen oder vom Contractor zurückbauen lassen. Diese Optionen sollten klar im Vertrag geregelt sein.

Wer haftet bei Schäden am Dach durch die Installation?

In der Regel haftet der Contractor für alle Schäden, die durch die Installation oder den Betrieb der Anlage an Ihrem Gebäude entstehen. Dies sollte durch eine entsprechende Versicherung des Contractors abgedeckt und im Vertrag festgehalten sein.

Müssen meine Mieter den Solarstrom abnehmen?

Nein, in Deutschland gilt die freie Wahl des Energieversorgers. Ihre Mieter können den Mieterstromvertrag annehmen, müssen es aber nicht. Der Contractor muss sicherstellen, dass auch Mieter, die nicht teilnehmen, weiterhin zuverlässig mit Strom aus dem öffentlichen Netz versorgt werden.

Wie wird der Preis für den Mieterstrom festgelegt?

Das Mieterstromgesetz gibt vor, dass der an die Mieter verkaufte Strompreis nicht mehr als 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen darf. Dies stellt sicher, dass das Angebot für die Mieter immer finanziell attraktiv ist.

Fazit: Eine clevere Alternative zur Eigeninvestition

Das Contracting-Modell ist eine ausgezeichnete Lösung für Immobilieneigentümer, die die Vorteile von Mieterstrom nutzen möchten, ohne selbst zu investieren oder sich mit der technischen Komplexität auseinandersetzen zu müssen. Sie werten Ihre Immobilie auf, bieten Mietern einen echten Mehrwert und leisten einen Beitrag zur Energiewende – bei minimalem Risiko und Aufwand.

Wenn Sie eine unkomplizierte, schlüsselfertige Lösung bevorzugen und im Gegenzug auf einen Teil der möglichen Rendite verzichten können, ist Contracting der ideale Weg für Sie.

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